COMPAGNIA IMMOBILIARE
AZIONARIA S.p.A.
Indice
Composizione degli organi sociali ………….………………..….…………...………..…
2
Relazione sulla gestione del Gruppo al 31 dicembre 2022………..….……….……..…
3
Dati essenziali bilanci società controllate e collegate ……....…….….…….….……….
19
Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022 …………………..…….……………………..
20
Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto consolidato esercizi 2021 e 2022 ……….
24
Prospetto dei flussi di cassa consolidati al 31 dicembre 2022 ….………………………...
25
Situazione consolidata al 31 dicembre 2022 ai sensi della Delibera Consob 15519 del
27/07/2006 ……..……………….………………………………………………………...
26
Note al Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022 ……...……...…………………...…
29
Operazioni con parti correlate al 31 dicembre 2022 …………..…….……...……………
58
Prospetto delle Partecipazioni Rilevanti ex. Art. 120 del D. Lgs n. 58/1998 ...…………..
64
Attestazione del bilancio consolidato ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento Consob n.
11971/1999 …………………….…………………………….…………………..……….
66
Relazione della Società di Revisione al Bilancio Consolidato …..........................……….
68
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
Relazione sulla gestione della capogruppo al 31 dicembre 2022 ……...……………...….
77
Bilancio separato della capogruppo al 31 dicembre 2022 …………....………………..…
89
Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto esercizi 2021 e 2022 ……..……………..
94
Prospetto dei flussi di cassa della capogruppo al 31 dicembre 2022 ……..………………
95
Note al bilancio separato della capogruppo al 31 dicembre 2022 ……………..…………
96
Attestazione del bilancio d’esercizio ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento Consob n.
11971/1999 ………………………………………………………..……………………...
126
Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio separato della Capogruppo …………….....
128
Relazione della Società di Revisione al Bilancio separato della Capogruppo .…………..
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Gruppo CIA
C.I.A. S.p.A. Pag. 2
Composizione degli Organi Sociali
Consiglio di Amministrazione
Presidente
Angelo Riccardi
Vice Presidente
Paolo Andrea Panerai
Consiglieri
Maurizio Pierpaolo Brigatti
Sebastiano Di Betta
Paolo Angius
Gaia Dal Pozzo
Nicoletta Costa Novaro
Maria Grazia Vassallo
Alessandra Salerno
Beatrice Panerai
Vincenzo Manes
Collegio Sindacale
Presidente
Pasqua Loredana D’Onofrio
Sindaci effettivi
Mario Medici
Barbara Premoli
Sindaci supplenti
Francesco Alabiso
Flavio Creanza
Società di Revisione
AUDIREVI Spa
I mandati triennali del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale, nominati dall’Assemblea degli Azionisti
del 30 giugno 2021, scadono in concomitanza dell’Assemblea degli Azionisti che approverà il bilancio dell’esercizio
2023.
L’assemblea ordinaria dell’8 marzo 2021 ha conferito a AUDIREVI Spa l’incarico di revisione a partire dal bilancio
2020. La società di revisione è incaricata fino all’Assemblea che approverà il bilancio d’esercizio 2028.
C.I.A. S.p.A. Pag. 3
Relazione sulla Gestione
del Gruppo al 31 dicembre 2022
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Compagnia Immobiliare Azionaria Spa
e società controllate
Sede in Milano - Via G. Borgazzi, 2
RELAZIONE SULLA GESTIONE
DEL GRUPPO
AL 31 DICEMBRE 2022
La relazione consolidata di Compagnia Immobiliare Azionaria e della capogruppo CIA S.p.A. al 31 dicembre 2022, ambedue
sottoposte a revisione contabile, sono state elaborate nel presupposto del funzionamento e della continuità aziendale, applicando i
principi contabili internazionali stabiliti dagli IAS/IFRS adottati dalla Commissione delle Comunità Europee con regolamento n.
1725/2003 e successive modifiche, conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento Europeo, omologati, unitamente alle
relative interpretazioni, con regolamento (CE) n. 1126/2008 che, a partire dal 2 dicembre 2008, abroga e sostituisce il regolamento
n. 1725/2003 e successive modifiche.
Le suddette relazioni tengono conto delle raccomandazioni contenute nella delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 e delle
comunicazioni Consob DEM/6064293 del 28 luglio 2006 e n. 0003907 del 19 gennaio 2015.
I dati del periodo di confronto sono anch’essi espressi secondo gli IAS/IFRS.
Attività e struttura del Gruppo
Compagnia immobiliare Azionaria S.p.A. – in sigla CIA - è stata fondata nel 2002. CIA, coerentemente con il progetto
di sviluppo industriale individuato, ha orientato inizialmente il proprio core-business verso l’attività immobiliare,
attraverso una gestione diretta rivolta alla proposta di locazione e/o di compravendita di immobili prevalentemente nel
settore retail-uffici direzionali, alla gestione di multiproprietà e all’offerta di servizi di facility management correlati.
Progressivamente e così come previsto dal piano di sviluppo, CIA ha rivolto la propria principale attività verso
La struttura del Gruppo e i principali settori di riferimento in cui operano le società partecipate, è la seguente:
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
Agricola Florio S.r.l.
(settore: real estate)
Altre parte cipazioni minori (settore: real estate-servizi)
Diana Bis S.r.l. (settore: real estate)
Sas Comte s de Dampie rre (settore: vinicolo/champagne)
Isola Longa S.r.l. (settore: real estate-produzione e lavorazione del sale)
LC International LLC
(settore: alta ristorazione)
Domini Caste llare di Castellina S.r.l. (settore vitivinicolo-ricettivo)
C.I.A. S.p.A. Pag. 5
ANDAMENTO DELL’ESERCIZIO
La guerra in corso in Ucraina, la recrudescenza della pandemia da coronavirus (COVID-19), soprattutto in Cina con
l’introduzione di nuove misure di chiusura (lockdown) in varie regioni e provincie e il rialzo dell’inflazione hanno
determinato un rallentamento della ripresa economica/finanziaria attesa a livello mondiale.
Nel contesto attuale per il Gruppo CIA, le ripercussioni hanno avuto particolare impatto per le aziende operative nel
settore vitivinicolo (sia in termini di minori vendite che di maggiori costi) e nel real estate (incremento dei costi delle
materie prime e di approvvigionamento, con conseguente rallentamento dei tempi previsti per la realizzazione). Minori
riflessi hanno registrato le attività relative ai servizi, mentre per quanto riguarda il settore ricettivo e dell’alta
ristorazione, gli effetti sono stati sostanzialmente contenuti.
I principali dati economici e patrimoniali si possono così sintetizzare:
Valori in Euro/000
31/12/2021 31/12/2022
Variaz. (%)
Dati conto economico:
Ricavi 336 415
23,5
Margine operativo lordo (EBITDA) (*) (278) (253)
9,0
Risultato operativo (EBIT) (**) (1.378) (377)
72,6
Risultato complessivo del Gruppo (1.533) (837)
45,4
Valori in Euro/000
31/12/2021 31/12/2022
Variaz. %
Dati patrimoniali e finanziari:
Immobilizzazioni 1.168 1.802
54,3
Patrimonio netto di gruppo 16.603 15.766
(5,0)
Indebitamento finanziario netto (2.959) (3.069)
(3,7)
(*) il Margine Operativo Lordo (EBITDA), congiuntamente ad altri indicatori di redditività relativa, consente di illustrare i cambiamenti
delle performance operative.
(**) Il Margine Operativo Netto (EBIT), è una grandezza intermedia che deriva dal risultato netto dal quale sono esclusi le imposte, i
proventi e gli oneri finanziari ed il risultato da partecipazioni. L’EBIT viene utilizzato al fine di misurare l’abilità di generare risultati
dalle attività, includendo gli impatti derivanti dalle attività di investimento.
• Il risultato complessivo di Gruppo dell’esercizio è negativo per 837 mila euro, in miglioramento rispetto alla
perdita di 1.533 mila euro al 31 dicembre 2021 che comprendeva svalutazioni di poste attive relative a crediti
commerciali e partecipazioni.
• Il patrimonio netto di competenza passa da 16,60 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 15,77 milioni di euro
al 31 dicembre 2022 per effetto del risultato del periodo.
• L’indebitamento finanziario netto passa da 2,96 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 3,07 milioni di euro al
31 dicembre 2022.
RISULTATI ECONOMICI DELL’ESERCIZIO
C.I.A. S.p.A. Pag. 6
Conto economico complessivo consolidato
Valori in Euro/000
31/12/2021 31/12/2022
Variaz. (%)
Ricavi 285 378
32,6
Altri ricavi 51 37
(27,4)
Totale Ricavi 336 415
23,5
Acquisti - -
-
Servizi (323) (357)
10,5
Lavoro (143) (170)
18,9
Altri costi (148) (141)
(4,7)
Totale Costi Operativi (614) (668)
8,8
Margine operativo lordo – Ebitda (278) (253)
9,0
Proventi/(Oneri) non ordinari 36 (36)
(200,0)
Ammortamenti e svalutazioni (1.136) (488)
(57,0)
Risultato operativo – Ebit (1.378) (777)
43,6
Proventi/(Oneri) finanziari netti (161) (65)
59,6
Risultato ante imposte (1.539) (842)
45,3
Imposte 5 (7)
n.s.
Risultato netto (1.534) (849)
44,7
Risultato netto da attività cessate - -
-
Risultato netto da attività in funzionamento (1.534) (849)
44,7
(Utile)/Perdita attribuibile a terzi - -
-
Altre componenti di conto economico 1 12
n.s.
Totale conto economico complessivo (1.533) (837)
45,4
SITUAZIONE PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA
Stato patrimoniale riclassificato
Valori in Euro/000
31/12/2021 31/12/2022
Variaz. (%)
Capitale immobilizzato 20.391 21.309
918 4,5
Capitale circolante netto (466) (2.174)
(1.708) (366,5)
TFR e fondi rischi (363) (300)
63 (17,4)
Capitale investito netto 19.562 18.835
(727) (3,7)
Totale Patrimonio Netto 16.603 15.766
(837) (5,0)
Indebitamento finanziario netto 2.959 3.069
110 3,7
Patrimonio netto e indebitamento finanziario 19.562 18.835
(727) (3,7)
Dettaglio delle principali voci dello stato patrimoniale
C.I.A. S.p.A. Pag. 7
- Immobilizzazioni Materiali
Valori in Euro/000
31/12/2021
31/12/2022
Terreni e fabbricati 1.137 1.780
Altri beni 31 22
Totale Immobilizzazioni Materiali 1.168 1.802
Le immobilizzazioni materiali si riferiscono alla valorizzazione delle proprietà immobiliari detenute dalla
controllata Agricola Floro S.r.l. site sull’isola di Levanzo, nell’arcipelago delle Egadi in Sicilia e dalle
multiproprietà (Venezia, Sardegna e Kenya).
- Partecipazioni
1. Partecipazioni in società controllate
• Agricola Florio S.a r.l.
La società è proprietaria di circa 100 ettari di terreni e 700 mq di fabbricati (da ristrutturare) con
annesse aree di pertinenza, sull’isola di Levanzo, arcipelago delle Egadi – Sicilia. La società dopo
aver completato integralmente l’iter autorizzativo e ottenuto tutti i permessi a costruire, ha
avviato il progetto di real estate che prevede quanto segue:
i. la ristrutturazione e il recupero architettonico di un fabbricato di oltre 330 mq di
superficie coperta, a cui si aggiungono circa 240 mq di terrazze private e circa 500 mq di
area verde, che sarà suddiviso in tre distinte residenze che al termine dei lavori saranno
classificabili nella categoria “premium luxury”;
ii. il recupero e la completa ristrutturazione di tre unità residenziali (villette/porzioni di
villette) che si sviluppano su complessivi 230 mq circa di superficie coperta, oltre a
terrazze e ampie aree verdi di pertinenza, nel pieno rispetto delle volumetrie e sagome
esistenti così come previsto dal regolamento urbanistico vigente nell’isola dove non sono
consentite costruzioni ex novo ma solo recuperi di edifici esistenti.
Nel corso del mese di settembre sono stati avviati i lavori di ristrutturazione delle prime tre unità
residenziali. Inoltre, è stato conferito un incarico di intermediazione in esclusiva per le vendite
delle varie unità residenziali alla società internazionale Engel&Volkers, che ha già avuto i primi
positivi risconti da vari potenziali acquirenti.
2. Partecipazioni in società collegate
Valori in Euro/000
Saldo al
31/12/2021
Riclassif.
Rivalutaz./
(Svalutaz.)
Valutaz.
Patr. Netto
Saldo al
31/12/2022
Isola Longa S.r.l.
4.739
(6)
4.733
Totale 4.739 - - (6) 4.733
C.I.A. S.p.A. Pag. 8
• Isola Longa S.r.l.
La società è proprietaria di oltre 260 ettari e delle saline, sull’Isola Longa, all’interno
dell’arcipelago delle isole e riserva denominata “Stagione”, in provincia di Trapani - Sicilia. La
proprietà include inoltre circa 5.500 mq di fabbricati, di cui 3.300 mq con destinazione a uso
residenziale. Il piano di sviluppo immobiliare individuato per l’intera area e in fase di avvio
prevede la ristrutturazione e riqualificazione degli edifici esistenti, con destinazione a uso
residenziale, con l’obiettivo di realizzare una Oasi del sale – resort/case vacanze. Nel corso del
periodo sono proseguite le attività relative al completamento dell’iter di approvazione del progetto
presentato alle varie autorità preposte, oltre che l’ottenimento di un finanziamento.
Oltre al progetto di sviluppo immobiliare, la società ha avviato le pratiche autorizzative per la
ristrutturazione degli immobili e la rimessa in produzione anche delle saline, dell’area denominata
“saline di San Teodoro” acquisite nel corso dell’esercizio precedente (circa 250 mq di edifici
esistenti e circa 65 ettari di saline inattive) che contribuiranno a una maggior valorizzazione
dell’asset detenuto. Inoltre, la società ha cessato il contratto di affitto a terzi della salina di
proprietà (valutata tra le più qualitative dell’intera area). La società ha così avviato la gestione
diretta attraverso l’assunzione di personale specializzato per la conduzione e la realizzazione di
opere di manutenzione straordinaria. Inoltre, è stato predisposto un programma di investimenti in
macchinari e attrezzature che potrà godere dei benefici del credito di imposta per investimenti nel
mezzogiorno e per la transizione 4.0. Si segnala infine che è stato sottoscritto un contratto per la
fornitura del sale prodotto, della durata di due anni, rinnovabile, con il maggior produttore
dell’area di Trapani e tra le primarie aziende nazionali.
3. Altre partecipazioni
Valori in Euro/000
Saldo al
31/12/2021
Svalutazioni Alienazioni
Saldo al
31/12/2022
Comtes de Dampierre Sas (già Audoin
De Dampierre)
33 - (26) 7
Diana Bis S.r.l. 9 - - 9
M39 S.r.l. 2 - - 2
Domini Castellare di Castellina S.r.l. 14.000 - - 14.000
Totale 14.044 - (26) 14.018
* Nota: le partecipazioni non qualificate, nel rispetto del principio della continuità dei criteri di valutazione, sono valorizzate
al costo di acquisto, al netto di eventuali rivalutazioni/svalutazioni.
a. Domini Castellare di Castellina S.r.l.
Nonostante le incertezze del contesto mondiale, il mercato vitivinicolo italiano ha registrato nel 2022
una significativa crescita rispetto all’anno precedente, riconfermandosi il secondo player mondiale del
settore dopo la Francia.
I risultati di DCC (holding) sono in linea con il trend positivo del mercato di riferimento; i ricavi delle
vendite sono pari a 7,06 milioni di euro (+6,9% vs 2021) e il margine - EBITDA passa da 155 mila
euro a 391 mila euro al 31 dicembre 2022. Il risultato d’esercizio evidenzia un utile netto di 134 mila
euro. Si segnala che il Consiglio di Amministrazione che ha approvato il bilancio in data 20 marzo
2023, ha proposto una parziale distribuzione dell’utile d’esercizio.
C.I.A. S.p.A. Pag. 9
I ricavi delle vendite al 31 dicembre 2022 del Gruppo DCC (include le controllate aziende produttive
Castellare/Nettuno, Rocca di Frassinello, Feudi del Pisciotto), sono stati pari a 9,98 milioni di euro
registrando una crescita del 13,8% (+1,2 milioni di euro in valore assoluto) rispetto all’anno
precedente. Cresce l’export dei principali Paesi importatori (Svizzera, Germania, UK, USA, Canada,
Francia e Corea) che compensano in parte le mancate vendite in Russia e in Cina (mercati che
storicamente rappresentano oltre il 10% del fatturato complessivo del Gruppo). Significativa la
performance registrata sul mercato interno con il canale Ho.Re.Ca. che segna un incremento di circa il
35% mentre è sostanzialmente stabile il canale off-trade. Infine, si segnalano i positivi risultati
registrati dall’attività ricettiva del Wine Relais di Feudi del Pisciotto, sia in termini di fatturato che di
marginalità e un numero di presenze in continua crescita. L’EBITDA è pari a 1,77 milioni di euro in
crescita di oltre il 34% rispetto al 2021. Il Risultato d’esercizio consolidato ante imposte è pari a +135
mila euro contro -330 mila dell’anno precedente.
* Nota: DCC esercita controllo e direzione delle società controllate, ma non ha obbligo di redigere bilancio e relazioni
intermedie consolidate non superando attualmente i requisiti minimi richiesti dalla normativa vigente. Si segnala infine
che alcune delle società controllate non hanno ancora approvato il bilancio d’esercizio e pertanto i risultati consolidati
sopra rappresentati potranno eventualmente subire delle variazioni.
b. Diana Bis S.r.l.
La società partecipata, proprietaria del complesso residenziale sito nel centro di Milano in via
Borgazzi 1,3,5, della quale CIA, CIA detiene una quota pari all’1% del capitale sociale, ha in corso un
contenzioso amministrativo a seguito dell’annullamento dei permessi di costruire dell’immobile
realizzato, precedentemente rilasciati dal Comune di Milano.
c. Comptes de Dampierre S.a.s.
La società di diritto francese è operativa sul mercato vitivinicolo attraverso la commercializzazione di
champagne. CIA detiene una quota minoritaria del capitale sociale, pari a circa lo 0,9%.
4. Partecipazioni rientranti tra le attività non correnti disponibili per la vendita
Valori in Euro/000
Saldo al
31/12/2021
Riclassif.
Rivalutaz./
(Svalutaz.)
Valutaz.
Patr. Netto
Saldo al
31/12/2022
LC International LLC
1.014
-
(280)
734
Totale 1.014 - (280) - 734
• LC International LLC
La società di diritto americano è proprietaria di tre marchi dell’alta ristorazione: Le Cirque
(considerato uno dei più famosi ristoranti al mondo fondato da Sirio Maccioni a New York nel
1974), Osteria Il Circo, Sirio, oltre che delle licenze dei marchi concesse a vari ristoranti in
America (Las Vegas) e in altri Paesi del mondo (India - New Delhi, Mumbai, e Bangalore - ed
Emirati Arabi - Abu Dhabi e Dubai) gestiti attraverso la formula del management fess. La
graduale ripresa del settore, seppur con tempi e modalità diverse nei vari Paesi del mondo, ha
consentito alla società di realizzare nel periodo risultati economici sostanzialmente positivi, in
ragione delle progressive riaperture dei ristoranti in licensing in India e a Las Vegas.
In conformità a quanto previsto dal principio contabile internazionale IAS 36, CIA ha effettuato
un impairment test per determinare la congruità del valore iscritto della partecipazione,
utilizzando il metodo finanziario. Il risultato ottenuto, che è condizionato principalmente
C.I.A. S.p.A. Pag. 10
dall’effetto della variazione dei tassi prospettici di crescita e dai parametri/coefficienti utilizzati
per la definizione del valore del costo medio ponderato del capitale che tengono conto dell’attuale
situazione socio/economica/politica mondiale, ha determinato una svalutazione della
partecipazione. Occorre segnalare che il metodo finanziario utilizzato prevede unicamente
l’utilizzo delle proiezioni economiche e patrimoniali; sono pertanto escluse nella valutazione gli
intangibile assets, ovvero nel caso specifico, i marchi. A tal proposito si ricorda che, nel corso del
2020, è stato affidato a esperti indipendenti un incarico per la valutazione dei marchi e di
conseguenza della società, il cui valore è risultato essere compreso in una forbice tra 6,5 e 8
milioni di dollari.
- Posizione finanziaria netta corrente
La situazione finanziaria netta passa da un indebitamento netto complessivo verso terzi di 4,81 milioni di euro
a un indebitamento netto di 5,2 milioni di euro al 31 dicembre 2022.
Si segnala che nel corso del mese di maggio la controllata Agricola Florio S.r.l. ha ottenuto un finanziamento a
medio/lungo termine per complessivi 700 mila euro dalla Banca Agricola Popolare di Ragusa.
A seguito della definizione di piani di pagamento rateali di alcuni debiti scaduti principalmente di natura
tributaria e previdenziale, sono stati riportati nella posizione finanziaria netta i debiti relativi a tali piani di
pagamento con rate in scadenza oltre i 12 mesi. Si segnala inoltre che CIA ha in corso avanzate trattative con i
due principali istituti di credito per la definizione delle posizioni debitorie in essere che al 31.12.2022
ammontano a complessivi 2,5 milioni di euro.
Valori in Euro/000
31/12/2021
31/12/2022
A. Disponibilità liquide 2 2
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 25 557
C. Altre attività finanziarie correnti - -
D. Liquidità (A+B+C) 27 559
E. Debito finanziario corrente (esclusa la parte corrente del debito
finanziario non corrente)
(4.294) (4.314)
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente - -
G. Indebitamento Finanziario Corrente (E+F) (4.294) (4.314)
H. Indebitamento Finanziario Corrente Netto (G-D) (4.267) (3.755)
I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli
strumenti di debito)
(541) (1.163)
J. Strumenti di debito - -
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti - (287)
L. Indebitamento Finanziario non Corrente (I+J+K) (541) (1.450)
M. Totale Indebitamento Finanziario (H+L) (4.808) (5.205)
La Posizione finanziaria netta, corrisponde alla Posizione Finanziaria Netta del Gruppo come sopra definita e include inoltre i debiti non
remunerati, che presentano una significativa componente di finanziamento implicito o esplicito, ed eventuali altri prestiti infruttiferi, ed
esclude i crediti finanziari con scadenza oltre 90gg (così come definito dagli “Orientamenti in materia di obblighi informativi ai sensi del
C.I.A. S.p.A. Pag. 11
regolamento sul prospetto” pubblicati da ESMA in data 4 marzo 2021 con il documento “ESMA32-382-1138” e ripreso da CONSOB
nella comunicazione 5/21 del 29 aprile 2021).
DATI DI BORSA
2021 2022
Quotazione minima (euro) 0,067 0,060
Quotazione massima (euro) 0,116 0,077
Quotazione media ponderata (euro) 0,092 0,075
Volumi trattati (complessivi) 38.506.682 29.171.771
Volumi trattati (complessivi) (euro) 3.539.000 1.950.000
Capitalizzazione minima (ml. euro) 6 6
Capitalizzazione massima (ml. euro) 11 7
Capitalizzazione media (ml. euro) 8,2 6,2
Numero azioni 92.295.260 92.295.260
Dividendi pagati
Nel corso del periodo non sono stati corrisposti dividendi. Il residuo debito verso gli azionisti per dividendi deliberati
negli esercizi 2009, 2015 e 2017 è al 31 dicembre 2022 pari a 2 mila euro.
INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE
Allo scopo di facilitare la comprensione dell’andamento economico e finanziario del Gruppo CIA, gli amministratori
hanno individuato alcuni Indicatori Alternativi di Performance (“IAP”) che da alcuni anni vengono rappresentati nel
bilancio consolidato. Tali indicatori rappresentano, inoltre, gli strumenti che facilitano gli amministratori stessi
nell’individuare tendenze operative e nel prendere decisioni circa investimenti, allocazione di risorse ed altre decisioni
operative. Per una corretta interpretazione di tali IAP si evidenzia quanto segue:
tali indicatori sono costruiti esclusivamente a partire da dati storici del Gruppo e non sono indicativi dell’andamento
futuro del Gruppo; Nello specifico, essi sono rappresentati, laddove applicabile, in accordo con quanto previsto dalle
raccomandazioni contenute nel documento predisposto dall’ESMA, n. 1415 del 2015, (così come recepite dalla
comunicazione Consob n. 0092543 del 3 dicembre 2015) e nei punti 100 e 101 delle Q&A ESMA 31-62-780 del 28
marzo 2018;
gli IAP non sono previsti dai principi contabili internazionali (“IFRS”) e, pur essendo derivati dai bilanci consolidati
del Gruppo, non sono assoggettati a revisione contabile;
gli IAP non devono essere considerati sostitutivi degli indicatori previsti dai Principi contabili di riferimento (IFRS);
la lettura di detti IAP deve essere effettuata unitamente alle informazioni finanziarie del Gruppo tratte dai bilanci
consolidati;
le definizioni degli indicatori utilizzati dal Gruppo, in quanto non rivenienti dai principi contabili di riferimento,
potrebbero non essere omogenee con quelle adottate da altri gruppi/società e quindi con esse comparabili;
gli IAP utilizzati dal Gruppo risultano elaborati con continuità e omogeneità di definizione e rappresentazione per
tutti i periodi per i quali sono incluse informazioni finanziarie nel presente bilancio.
Gli IAP sotto riportati sono stati selezionati e rappresentati nella Relazione sulla gestione in quanto il Gruppo ritiene
che tali indicatori consentano una migliore valutazione del livello complessivo di indebitamento, della solidità
patrimoniale e della capacità di rimborso del debito.
La Posizione finanziaria netta, corrisponde alla Posizione Finanziaria Netta del Gruppo come sopra definita e include
inoltre i debiti non remunerati, che presentano una significativa componente di finanziamento implicito o esplicito, ed
eventuali altri prestiti infruttiferi, ed esclude i crediti finanziari con scadenza oltre 90gg (così come definito dagli
“Orientamenti in materia di obblighi informativi ai sensi del regolamento sul prospetto” pubblicati da ESMA in data 4
marzo 2021 con il documento “ESMA32-382-1138” e ripreso da CONSOB nella comunicazione 5/21 del 29 aprile
2021)
Si fornisce di seguito la descrizione e la modalità di calcolo gli indicatori presentati nella Relazione sulla gestione
C.I.A. S.p.A. Pag. 12
consolidata al paragrafo “Indicatori Finanziari:
2021 2022
Indici di Redditività
EBITDA (in migliaia di Euro) (1) (278) (253)
EBIT (1) (in migliaia di Euro) (1.378) (777)
ROE (2) -9,24% -5,39%
ROE Lordo (2-bis) -9,27% -5,34%
ROI (3) -6,91% -3,78%
ROS (4) -483,51% -205,56%
Indici sull a struttura dei finanziamenti
Quoziente di indebitamento complessivo (5) (0,61) (0,64)
Quoziente di indebitamento finanziario (6) (0,18) (0,19)
Indebitamento finanziario netto (7) (in migliaia di
Euro)
(2.959) (3.069)
Indici di solvibilità
Margine di disponibilità (8) (2.911) (4.919)
Quoziente di disponibilità (9) (0,69) (0,41)
Margine di tesoreria (10) (3.898) (5.094)
Quoziente di tesoreria (11) (0,58) (0,39)
Indici di finanziamento delle immobilizzazioni
Margine primario di struttura (12) (3.348) (4.787)
Quoziente primario di struttura (13) 0,83 0,77
Margine secondario di struttura (14) (2.444) (3.037)
Quoziente secondario di struttura (15) 0,88 0,85
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(1) il Margine Operativo Lordo (EBITDA), congiuntamente ad altri indicatori di redditività relativa, consente di illustrare i
cambiamenti delle performance operative. l’EBITDA è calcolato come la somma dell’utile dell’esercizio più le imposte correnti e
differite, i proventi/oneri finanziari netti, gli ammortamenti, le svalutazioni e gli accantonamenti.
Il Margine Operativo Netto (EBIT), è una grandezza intermedia che deriva dal risultato netto dal quale sono esclusi le imposte, i
proventi e gli oneri finanziari ed il risultato da partecipazioni. L’EBIT viene utilizzato al fine di misurare l’abilità di generare risultati
dalle attività, includendo gli impatti derivanti dalle attività di investimento.
(1)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
EB ITDA (278) (253)
Ammortamenti, svalutazioni ed accantonamenti (1.136) (488)
Proventi/(oneri) non ordinari 36 (36)
EBIT (1.378) (777)
Totale Ri cavi 336 415
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(2) il ROE (Return On Equity): è l’indicatore economico della redditività del capitale proprio. È calcolato come rapporto tra il
Risultato dell’esercizio ed il Patrimonio Netto;
Indici di redditività:
C.I.A. S.p.A. Pag. 13
(2)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato dell'esercizio (A) (1.534) (849)
Patrimonio netto (B) 16.603 15.766
ROE (A)/(B) (9,24%) (5,39%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(2-bis) il ROE Lordo: è l’indicatore economico della redditività del capitale proprio. È calcolato come rapporto tra il Risultato
dell’esercizio ed il Patrimonio Netto;
(2) bis
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato ante imposte (A) (1.539) (842)
Patrimonio netto (B) 16.603 15.766
ROE lordo (A)/(B) (9,27%) (5,34%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(3) Il ROI (Return On Investment): è un indicatore di performance, utile nella valutazione dell’efficienza degli investimenti effettuati
dalla società nel corso dell’esercizio. È calcolato come rapporto tra il Risultato operativo ed il valore degli Assets materiali e
finanziari immobilizzati iscritti in bilancio;
(3)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato operativo (EBIT) (A) (1.378) (777)
Partecipazioni + Immobilizzazioni materiali (B) 19.951 20.553
ROI (A)/(B) (6,91%) (3,78%
)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(4) Il ROS (Return On Sales), è calcolato tramite il rapporto tra il risultato operativo normalizzato dell’esercizio e i ricavi netti
ottenuti nel corso dello stesso.
(4)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato operativo (EBIT) (A) (1.378) (777)
Ricavi (B) 285 378
ROS (A)/(B) (484%) (206%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Indici sulla struttura dei finanziamenti:
(5) Il quoziente di indebitamento complessivo è stato determinato come rapporto tra la somma delle passività correnti e non correnti
ed il Patrimonio netto.
(5)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Passività non correnti (A) (904) (1.750)
Passività Correnti (B) (9.244) (8.303)
Patrimonio netto (C) 16.603 15.766
Quoziente di indebitamento complessivo (A+B)/C (0,61) (0,64)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Circa il leggero peggioramento dell’indice di indebitamento complessivo si osserva come lo stesso sia stato determinato dalla
riduzione del patrimonio netto per effetto del risultato del periodo condizionato dalle svalutazioni operate dal gruppo, a fronte di una
riduzione del debito finanziario complessivo rispetto al precedente esercizio.
(6) Il Quoziente di indebitamento finanziario è stato determinato come rapporto tra la somma delle passività finanziarie (con una
componente di finanziamento esplicita) e la liquidità immediata ed il Patrimonio netto.
(6)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Passività di finanziamento (A) (2.986) (3.628)
Liquidità (B) 27 559
Patrimonio netto (C) 16.603 15.766
Quoziente di indebitamento finanziario (A+B)/C (0,18) (0,19)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
C.I.A. S.p.A. Pag. 14
(7) Il margine di disponibilità rappresenta la capacità dell’impresa a far fronte autonomamente alla passività di breve periodo facendo
leva sulle liquidità e sulle disponibilità di magazzino. Il valore di tale margine si ottiene come differenza tra le attività correnti e le
passività correnti.
(7)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Indebitamento finanziario netto
Dis ponibilità liquide (A) 27 559
Debiti finanziari non correnti (B) (541) (1.163)
Debiti finanziari correnti (C) (2.445) (2.465)
Indebitamento finanziario netto (A+B+C) (2.959) (3.069)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Indici di solvibilità:
(8) Il quoziente di disponibilità è utilizzato segnala la capacità dell’azienda di fronteggiare i propri impegni a breve termine. Esso è
dato dal rapporto tra le attività correnti e le passività correnti.
(8)
in migliaia di Euro
2021 2022
Attivo Corrente (A) 6.333 3.384
Passivo Corrente (B)* (9.244) (8.303)
Margine di disponibilità (A)+(B) (2.911) (4.919)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(9) Il margine di tesoreria misura la capacità dell’azienda di far fronte alle cosiddette passività correnti, ovvero i debiti a breve
termine. È dato dalla differenza tra: le liquidità immediate e differite (liquidità e crediti a breve) e le passività correnti (debiti a
breve).
(9)
in migliaia di Euro
2021 2022
Attivo Corrente (A) 6.333 3.384
Passivo Corrente (B) (9.244) (8.303)
Quoziente di disponibilità (A)/(B) (0,69) (0,41)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(10) Il quoziente di tesoreria è calcolato come rapporto tra le liquidità immediate e differite (liquidità + crediti a breve termine) ed il
passivo corrente.
(10)
in migliaia di Euro
2021 2022
Liquidità differite (A) 5.319 2.650
Liquidità immediate (B) 27 559
Passivo Corrente (C) (9.244) (8.303)
Margine di tesoreria (A)+(B)+(C) (3.898) (5.094)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(11) Il margine di struttura primario è una somma algebrica che confronta le immobilizzazioni con il patrimonio netto. Esso fornisce
indicazioni su come il capitale proprio sia sufficiente a coprire gli impieghi durevoli dell’azienda.
(11)
in migliaia di Euro
2021 2022
Liquidità differite (A) 5.319 2.650
Liquidità immediate (B) 27 559
Passivo Corrente (C) (9.244) (8.303)
Quoziente di tesoreria (A)+(B)/(C) (0,58) (0,39)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Indici di finanziamento delle immobilizzazioni:
(12) Il quoziente primario di struttura relaziona il Patrimonio netto e l’attivo immobilizzato. Al pari del margine di struttura primario
fornisce indicazioni sul grado di copertura dell’attivo immobilizzato mediante il Patrimonio netto.
C.I.A. S.p.A. Pag. 15
(12)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 16.603 15.766
Attivo immobilizzato (B) 19.951 20.553
Margine primario di struttura (A)-(B) (3.348) (4.787)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(13) Il margine secondario di struttura fornisce indicazioni sulle modalità di finanziamento delle immobilizzazioni. È calcolato come
differenza tra il capitale proprio consolidato e l’attivo immobilizzato.
(13)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 16.603 15.766
Attivo immobilizzato (B) 19.951 20.553
Quoziente primario di struttura (A)/(B) 0,83 0,77
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(14) Il quoziente secondario di struttura riprende i valori del margine secondario di struttura e li rapporta tra loro per misurare in
termini percentuali la capacità dell’impresa di coprire gli investimenti fissi con tutte le fonti di capitale.
(14)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 16.603 15.766
Passività non correnti (B) (904) (1.750)
Attivo immobilizzato (C) 19.951 20.553
Margine secondario di struttura (A)+(B)-(C) (2.444) (3.037)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Informazioni inerenti all’ambiente ed il personale
Non vi sono danni causati all’ambiente, né sanzioni o addebiti inerenti. Non vi sono stati incidenti sul lavoro che
abbiano comportato lesioni di alcun genere al personale dipendente.
Informazioni inerenti all’ambiente ed il personale
Non vi sono danni causati all’ambiente, né sanzioni o addebiti inerenti. Non vi sono stati incidenti sul lavoro che
abbiano comportato lesioni di alcun genere al personale dipendente.
Rapporti con società collegate e parti correlate
In relazione ai rapporti di natura economica, patrimoniale e finanziaria con società collegate e parti correlate si rimanda
all’apposita sezione della nota integrativa inclusa nella presente relazione finanziaria semestrale consolidata.
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE
Rischio di credito in relazione ai rapporti commerciali
L’esposizione del Gruppo al rischio di credito è costituita dalle perdite potenziali che potrebbero derivare dalla
possibilità che si verifichino specifiche situazioni di insolvenza dalle controparti debitrici. La massima esposizione
teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile dei crediti commerciali iscritti in bilancio.
Gli accantonamenti effettuati al fondo rischi sono determinati in ottica prudenziale attraverso un costante monitoraggio
e valutazione delle singole posizioni.
Per i dettagli dei rapporti commerciali si rimanda a quanto esposto nella specifica sezione delle note illustrative.
Rischi finanziari e di cambio valuta
Il Gruppo utilizza risorse finanziarie di terzi principalmente a breve a sostegno del capitale circolante e non prevede
investimenti speculativi in prodotti finanziari.
C.I.A. S.p.A. Pag. 16
Rischi di liquidità
I flussi di cassa, le necessità di finanziamento e la liquidità del Gruppo sono monitorati e gestiti centralmente sotto il
controllo diretto della capogruppo. Al 31 dicembre 2022, le disponibilità finanziarie sono sostanzialmente in linea con il
piano di cassa predisposto a breve/medio termine.
Principali rischi e incertezze e valutazione degli amministratori in merito alla continuità aziendale
In accordo con quanto previsto dallo IAS 1 si riportano di seguito le valutazioni formulate dagli Amministratori in
merito alla sussistenza del presupposto della continuità aziendale ai fini della redazione della presente relazione
finanziaria al 31 dicembre 2022.
Gli amministratori, confermando i principali obiettivi-key drives del piano pluriennale approvato dal CDA in data 12
maggio 2021, evidenziando che lo stesso ha subito un rallentamento nei tempi previsti per la realizzazione delle
operazioni attese nel breve e medio termine a causa del contesto attuale.
La pianificazione finanziaria a breve-medio termine è costantemente monitorata e approvata dal management con un
orizzonte temporale di 18 mesi.
I progetti di real estate in corso da parte della controllata Agricola Florio S.r.l. e la conferma delle attività correnti,
rappresentano il presupposto per garantire un sostanziale equilibrio finanziario secondo un’impostazione prudenziale, al
fine di ridurre le variabili caratterizzate dagli elementi di incertezza e limitare possibili scostamenti, escludendo
operazioni e/o proventi attesi dalle azioni in corso.
Gli amministratori pertanto ritengono, così come previsto dal principio contabile IAS 1, di poter approvare la relazione
annuale di CIA S.p.A. e conseguentemente del Gruppo, in un’ottica di continuità aziendale.
Si segnala inoltre che in data 9 novembre 2022 si è svolta l’udienza relativa alla causa promossa da CIA nei confronti
del Comune di Milano, per la richiesta di un risarcimento di 15 milioni di euro (con riserva di ulteriore precisazione in
prosieguo di giudizio) per tutti i danni di natura patrimoniale subiti e subendi dall’operazione immobiliare realizzata
attraverso il veicolo Diana Bis S.r.l. Occorre ricordare che l’investimento immobiliare nel centro di Milano avviato a
fine 2008, è stato realizzato con tutte le regolari licenze di legge e i relativi titoli edificatori rilasciati dai vari enti
preposti del Comune di Milano e che successivamente sono stati parzialmente revocati dallo stesso Comune nel corso
del 2015, in conseguenza di atto di autotutela promosso dal dirigente preposto a fronte di una denuncia presentata alla
Procura della Repubblica e della sentenza pronunciata dal Consiglio di Stato. Nel corso dell’udienza, il Comune ha dato
atto che il procedimento amministrativo in corso con la società Diana Bis non si è ancora concluso e che non sono
facilmente stimabili le possibili tempistiche di una sua definizione. I legali incaricati da CIA, studio legale Lombardi,
oggi studio Bonelli Erede with Lombardi, richiamando quanto già citato nei vari atti depositati, hanno richiesto di
disporre la nomina di una CTU volta ad accertare l’entità dei danni subiti. Il Giudice ha ritenuto che dato l’oggetto della
controversia, che involge prevalentemente questioni di diritto e fatti valutabili sulla base della documentazione prodotta,
non è necessario l’espletamento di consulenza tecnica e ha pertanto fissato l’udienza di precisazione delle conclusioni al
26 settembre 2023, rinnovando nuovamente un invito alle parti di raggiungere un accordo compositivo stragiudiziale.
Contenziosi in essere
Riguardo ai principali contenziosi in essere, oltre a quanto già detto precedentemente in merito alla causa promossa nei
confronti del Comune di Milano, si rimanda a quanto esposto nella specifica sezione delle note illustrative al bilancio
consolidato.
FATTI DI RILIEVO AVVENUTI SUCCESSIVAMENTE
Non ci sono da segnalare ulteriori fatti, avvenuti successivamente al 31 dicembre 2022, che possano influenzare in
maniera rilevante i dati e le valutazioni contenute nella presente relazione annuale.
C.I.A. S.p.A. Pag. 17
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Le previsioni della gestione sono in linea con le attese, grazie all’andamento positivo delle attività operative correnti e
all’avvio dei progetti di sviluppo immobiliare come già sopra evidenziato.
Gli amministratori, coerentemente con il contesto attuale in cui opera CIA nella sua veste di holding, rinnovano e
confermano l’impegno per il raggiungimento degli obiettivi previsti, attraverso le strategie di sviluppo e il monitoraggio
costante dei principali key value drivers economici e finanziari finalizzati alla crescita e al consolidamento patrimoniale.
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Angelo Riccardi
C.I.A. S.p.A. Pag. 18
PARTECIPAZIONI DEGLI AMMINISTRATORI E DEI SINDACI
Cognome Nome
Società Partecipata
N° azioni
Acquisti
Riduzioni
N° azioni
possedute
note
note
o vendite
Possedute
Note
31/12/2021
31/12/2022
Amministratori
Panerai Paolo
Cia S.p.A.
9.255.761
-
-
9.255.761
Costa Novaro Nicoletta
Cia S.p.A.
1.801.140
-
-
1.801.140
Maria Grazia Vassallo
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Riccardi Angelo
Cia S.p.A.
4.000
-
-
4.000
Panerai Luca Nicolò
Cia S.p.A.
887.500
-
887.500
Panerai Beatrice
Cia S.p.A.
880.000
-
880.000
Manes Vincenzo
Cia S.p.A.
-
-
-
Paolo Angius
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Gaia Dal Pozzo
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Sebastiano Di Betta
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Maurizio Pierpaolo Brigatti
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Alessandra Salerno
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Amministratori cessati nell’esercizio
Panerai Luca Nicolò
Cia S.p.A.
887.500
-
887.500
Sindaci
Pasqua Loredana D’Onofrio
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Mario Medici
Cia S.p.A.
-
-
-
-
Barbara Premoli
Cia S.p.A.
-
-
-
-
PIANI DI STOCK OPTION
Non sono in essere piani di stock option.
C.I.A. S.p.A. Pag. 19
DATI ESSENZIALI DEI BILANCI DELLE CONTROLLATE
STATO PATRIMONIALE
(Valori in migliaia di Euro)
Immob.
Altre
attività non
correnti
Attività
correnti
Patrimonio
Netto
TFR
Altre
passività
non correnti
Passività
correnti
Agricola Florio S.r.l.
1.757
-
564
1.147
-
622
552
CONTO ECONOMICO
(Valori in migliaia di Euro)
Ricavi
Costi
Operativi
Ammort. e
svalutazioni
Proventi/
(Oneri) non
ordinari
Proventi/
(Oneri)
finanziari netti
Risult. Ante
imposte
Risultato
Netto
Agricola Florio S.r.l.
130
(108)
-
2
(18)
6
(1)
DATI ESSENZIALI DEI BILANCI DELLE COLLEGATE
STATO PATRIMONIALE
(Valori in migliaia di Euro)
Immob.
Altre
attività non
correnti
Attività
correnti
Patrimonio
Netto
TFR
Altre
passività
non correnti
Passività
correnti
Isola Longa S.r.l. 12.613 - 4.146 15.211 9 971 568
LC International LLC (1) - - 86 (116) - - 202
CONTO ECONOMICO
(Valori in migliaia di Euro)
Ricavi
Costi
Operativi
Ammort. e
svalutazioni
Proventi/
(Oneri)
finanziari netti
Risult. Ante
imposte
Risultato
Netto
Isola Longa S.r.l.
403
(360)
(75)
16
(16)
(16)
LC International LLC
(1)
163
(91)
-.
-
72
72
(1) Nota: i risultati del periodo si riferiscono a dati gestionali elaborati dal management della soci
età. Occorre ricordare che la normativa dello
Stato del Delaware (USA) dove LC International LLC ha sede, consente alle società e così come LLC - Limited Liability Company, di operare anche
in presenza di un patrimonio netto negativo e come unico obbligo di legge la presentazione dei Tax Return annuali. Dati espressi in migliaia di
dollari.
C.I.A. S.p.A. Pag. 20
Bilancio Consolidato
al 31 dicembre 2022
C.I.A. S.p.A. Pag. 21
Bilancio consolidato al 31 dicembre 20223
Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2022
ATTIVO
(migliaia di Euro)
Note 31 dicembre 2021 31 dicembre 2022
Attività immateriali a vita indefinita
-
-
Altre immobilizzazioni immateriali
-
-
Immobilizzazioni immateriali
-
-
Immobilizzazioni materiali
1
1.168
1.802
Partecipazioni in società collegate
2
4.739
4.733
Altre partecipazioni
3
14.044
14.018
Crediti commerciali non correnti
4
-
882
Crediti per imposte anticipate
5
440
441
ATTIVITA’ NON CORRENTI
20.391
21.876
Rimanenze
6
610
-
Crediti commerciali
7
4.326
2.299
Crediti tributari
8
301
305
Altri crediti
9
82
46
Disponibilità liquide
10
27
559
ATTIVITA’ CORRENTI
5.346
3.209
Attività non correnti disponibili per la vendita
11
1.014
734
TOTALE ATTIVO
26.751
25.819
C.I.A. S.p.A. Pag. 22
Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2022
PASSIVO
(migliaia di Euro)
Note 31 dicembre 2021 31 dicembre 2022
Capitale sociale
923
923
Riserva da sovrapprezzo
1.526
1.526
Riserva legale
185
185
Altre riserve
15.503
13.981
Utili (perdita) del periodo
(1.534)
(849)
Patrimonio netto di gruppo
16.603
15.766
Capitale e riserve di terzi
-
-
Utile (perdita) di terzi
-
-
Patrimonio netto di terzi
-
-
PATRIMONIO NETTO
12
16.603
15.766
Debiti finanziari non correnti
13
541
1.163
Altri debiti non correnti
14
-
287
Fondi per rischi e oneri
15
270
232
TFR e altri fondi per il personale
16
93
68
PASSIVITA’ NON CORRENTI
904
1.750
Debiti finanziari
17
2.445
2.465
Debiti commerciali
18
3.433
2.452
Debiti tributari
19
863
985
Altri debiti
20
2.503
2.401
PASSIVITA’ CORRENTI
9.244
8.303
TOTALE PASSIVITA’
10.148
10.053
PASSIVITA’ E PATRIMONIO NETTO
26.751
25.819
C.I.A. S.p.A. Pag. 23
Conto Economico complessivo consolidato al 31 dicembre 2022
(migliaia di Euro)
Note 31 dicembre 2021 31 dicembre 2022
Ricavi
285
378
Altri ricavi e proventi
41
-
Variazione rimanenze Prodotti Finiti e Semilavorati
10
37
Totale Ricavi
21
336
415
Costi per acquisti
22
-
-
Costi per servizi
22
(323)
(357)
Costi per il personale
22
(143)
(170)
Altri costi operativi
22
(122)
(135)
Valutazione partecipazioni a patrimonio netto
22
(26)
(6)
Totale Costi Operativi
(614)
(668)
Margine operativo lordo – Ebitda
(278)
(253)
Proventi/(Oneri) non ordinari
23
36
(36)
Ammortamenti e svalutazioni
24
(1.136)
(488)
Risultato operativo – Ebit
(1.378)
(777)
Proventi/(Oneri) finanziari netti
25
(161)
(65)
Risultato ante imposte
(1.539)
(842)
Imposte
26
5
(7)
Risultato netto
(1.534)
(849)
di cui Risultato netto da attività in funzionamento
(1.534)
(849)
di cui Risultato netto da attività cessate
-
-
(Utile)/Perdita attribuibile a terzi
-
-
Risultato attribuibile al Gruppo
(1.534)
(849)
Altre componenti di conto economico complessivo
Proventi/(oneri) attuar. non transitati da C. Ec. (Ias 19)
1
12
Rivalutazione di partecipazioni in società collegate
-
-
Imposte sulle altre componenti del C. Ec. Complessivo
-
-
Totale componenti del Conto Economico Complessivo del periodo al
netto degli effetti fiscali
1
12
TOTALE CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO DI GRUPPO
(1.533)
(837)
Utile per azione, base
(0,02) (0,01)
Utile per azione diluito
-
-
C.I.A. S.p.A. Pag. 24
Prospetto delle variazioni di patrimonio netto Consolidato 31/12/2020 – 31/12/2021
| Capitale | Riserva | Riserva | Riserva | Altre | Utili a | Risultato | PN | PN | PN | |||||
| (migliaia di Euro) | Sociale | Sovrap. | Legale | Stock | Riserve | nuovo | Netto | Gruppo | Terzi | Totale | ||||
Option | Periodo | |||||||||||||
SALDI AL 31/12/2020 | ( | |||||||||||||
| Movimenti 2021: | ||||||||||||||
| Destinazione Risultato | ( | |||||||||||||
| Distribuzione dividendi | ||||||||||||||
| Movimenti Riserve | ||||||||||||||
| Variazione IAS 19 su TFR | ||||||||||||||
| Risultato del periodo: | ||||||||||||||
| Proventi/(Oneri) imputati a P.N. | ||||||||||||||
Tot. | Proventi/(Oneri) | imputati | ||||||||||||
a P.N. | ||||||||||||||
Risultato Netto del periodo | ( | ( | ( | |||||||||||
Risultato | Complessivo | del | ||||||||||||
periodo | ( | ( | ( | |||||||||||
SALDI AL 31/12/2021 | ( |
Prospetto delle variazioni di patrimonio netto Consolidato 31/12/2021 – 31/12/2022
| Capitale | Riserva | Riserva | Riserva | Altre | Utili a | Risultato | PN | PN | PN | ||||||
| (migliaia di Euro) | Sociale | Sovrap. | Legale | Stock | Riserve | nuovo | Netto | Gruppo | Terzi | Totale | |||||
| Option | Periodo | ||||||||||||||
SALDI AL 31/12/2021 | ( | ||||||||||||||
Movimenti 2022: | |||||||||||||||
Destinazione Risultato | ( | ||||||||||||||
Distribuzione dividendi | |||||||||||||||
Movimenti Riserve | |||||||||||||||
Variazione IAS 19 su TFR | |||||||||||||||
Risultato del periodo: | |||||||||||||||
Proventi/(Oneri) imputati a P.N. | |||||||||||||||
Tot. | Proventi/(Oneri) | imputati | |||||||||||||
a P.N. | |||||||||||||||
Risultato Netto del periodo | ( | ( | ( | ||||||||||||
Risultato | Com | plessivo | del | ||||||||||||
periodo | ( | ( | ( | ||||||||||||
SALDI AL 31/12/2022 | ( | ||||||||||||||
C.I.A. S.p.A. Pag. 25
Prospetto dei flussi di cassa consolidati al 31 dicembre 2022
Note | 2021 | 2022 | |
(migliaia di euro) | |||
ATTIVITA’ D’ESERCIZIO | |||
Utile/(perdita) netto del periodo | ( | ( | |
Risultato netto da attività cessate | |||
Risultato netto da attività in funzionamento | ( | ( | |
Rettifiche: | |||
- Ammortamenti | |||
Autofinanziamento | ( | ( | |
Variazione rimanenze | ( | ||
Variazione crediti commerciali | ( | ||
Variazione crediti/debiti tributari | |||
Variazione altri crediti | |||
Variazione debiti commerciali | ( | ( | |
Variazione altri debiti | ( | ||
Flusso monetario dell’attività di esercizio (A) | ( | ||
ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO | |||
Immobilizzazioni materiali | ( | ||
Immobilizzazioni immateriali | |||
Investimenti in partecipazioni | |||
Flusso monetario dell’attività di investimento (B) | ( | ||
ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO | |||
Variazione debiti vs. banche ed enti finanziatori | |||
Variazione Fondi Rischi | ( | ||
Variazione Trattamento di Fine Rapporto | ( | ||
Distribuzione Utili | |||
Variazione riserve e poste di patrimonio netto | |||
Variazione riserve e poste di patrimonio netto di terzi | |||
Flusso di cassa attività di finanziamento (C) | |||
Flusso netto generato/(assorbito) da attività operative cessate | |||
(D) | |||
Variazione delle disponibilità liquide (A) + (B) + (C) + (D) | |||
Disponibilità liquide all’inizio dell’esercizio | |||
| Disponibilità liquide alla fine dell’esercizio |
Redatto con metodo indiretto
C.I.A. S.p.A. Pag. 26
Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2022
ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006
| ATTIVO | Note | 31 dicembre | Di cui parti | 31 dicembre | Di cui parti |
(migliaia di Euro) | 2021 | correlate | 2022 | correlate | |
Attività immateriali a vita indefinita | |||||
Altre immobilizzazioni immateriali | |||||
Immobilizzazioni immateriali | |||||
Immobilizzazioni materiali | 1 | ||||
Partecipazioni in società collegate | 2 | ||||
Altre partecipazioni | 3 | ||||
Crediti commerciali non correnti | 4 | ||||
Crediti per imposte anticipate | 5 | ||||
ATTIVITA’ NON CORRENTI | |||||
Rimanenze | 6 | ||||
Crediti commerciali | 7 | ||||
Crediti tributari | 8 | ||||
Altri crediti | 9 | ||||
Disponibilità liquide | 10 | ||||
ATTIVITA’ CORRENTI | |||||
Attività non correnti disponibili per la vendita | 11 | ||||
TOTALE ATTIVO |
C.I.A. S.p.A. Pag. 27
Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2022
ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006
| PASSIVO | Note | 31 dicembre | Di cui parti | 31 dicembre | Di cui parti |
(migliaia di Euro) | 2021 | correlate | 2022 | correlate | |
Capitale sociale | |||||
Riserva da sovrapprezzo | |||||
Riserva legale | |||||
Altre riserve | |||||
Utili (perdita) del periodo | ( | ( | |||
Patrimonio netto di gruppo | |||||
Capitale e riserve di terzi | |||||
Utile (perdita) di terzi | |||||
Patrimonio netto di terzi | |||||
PATRIMONIO NETTO | 12 | ||||
Debiti finanziari non correnti | 13 | ||||
Altri debiti non correnti | 14 | ||||
Fondo per rischi e oneri | 15 | ||||
TFR e altri fondi per il personale | 16 | ||||
PASSIVITA’ NON CORRENTI | |||||
Debiti finanziari | 17 | ||||
Debiti commerciali | 18 | ||||
Debiti tributari | 19 | ||||
Altri debiti | 20 | ||||
PASSIVITA’ CORRENTI | |||||
TOTALE PASSIVITA’ | |||||
PASSIVITA’ E PATRIMONIO NETTO |
C.I.A. S.p.A. Pag. 28
Conto Economico consolidato al 31 dicembre 2022
ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006
Note | 31 dicembre | Di cui parti | 31 dicembre | Di cui parti | |
(migliaia di Euro) | 2021 | correlate | 2022 | correlate | |
Ricavi | |||||
Altri ricavi e proventi | |||||
Variazione rimanenze Prodotti Finiti e Semilavorati | |||||
Totale Ricavi | 21 | ||||
Costi per acquisti | 22 | ||||
Costi per servizi | 22 | ( | ( | ( | ( |
Costi per il personale | 22 | ( | ( | ||
Altri costi operativi | 22 | ( | ( | ||
Valutazione partecipazioni a patrimonio netto | 22 | ( | ( | ||
Margine operativo lordo – Ebitda | ( | ( | |||
Proventi/(Oneri) non ordinari | 23 | ( | |||
Ammortamenti e svalutazioni | 24 | ( | ( | ||
Risultato operativo – Ebit | ( | ( | |||
Proventi/(Oneri) finanziari netti | 25 | ( | ( | ||
Risultato ante imposte | ( | ( | |||
Imposte | 26 | ( | |||
Risultato netto | ( | ( | |||
di cui Risultato netto da attività in funzionamento | ( | ( | |||
di cui Risultato netto da attività cessate | |||||
(Utile)/Perdita attribuibile a terzi | |||||
Risultato attribuibile al gruppo | ( | ( | |||
Altre componenti di conto ec. complessivo | |||||
Proventi/(oneri) attuar. non transitati da C. Ec (Ias 19) | |||||
Rivalutazione partecipazioni in società collegate | |||||
Imposte sulle altre componenti del C. Ec. complessivo | 27 | ||||
Totale componenti di Conto Economico Complessivo | |||||
del periodo | |||||
TOTALE CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO | |||||
DI GRUPPO | ( | ( | |||
Utile per azione, base | ( | ( | |||
Utile per azione, diluito |
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Angelo Riccardi
C.I.A. S.p.A. Pag. 29
Note al Bilancio Consolidato
al 31 dicembre 2022
C.I.A. S.p.A. Pag. 30
e società controllate
Sede in Milano - Via G. Borgazzi, 2
NOTE ILLUSTRATIVE
C.I.A. S.p.A. Pag. 31
C.I.A. S.p.A. Pag. 32
C.I.A. S.p.A. Pag. 33
C.I.A. S.p.A. Pag. 34
C.I.A. S.p.A. Pag. 35
C.I.A. S.p.A. Pag. 36
C.I.A. S.p.A. Pag. 37
C.I.A. S.p.A. Pag. 38
C.I.A. S.p.A. Pag. 39
PROSPETTI DI DETTAGLIO E NOTE ILLUSTRATIVE
ATTIVO
ATTIVITA’ NON CORRENTI
C.I.A. S.p.A. Pag. 40
C.I.A. S.p.A. Pag. 41
C.I.A. S.p.A. Pag. 42
ATTIVITA’ CORRENTI
C.I.A. S.p.A. Pag. 43
C.I.A. S.p.A. Pag. 44
C.I.A. S.p.A. Pag. 45
C.I.A. S.p.A. Pag. 46
C.I.A. S.p.A. Pag. 47
PASSIVO
PATRIMONIO NETTO
C.I.A. S.p.A. Pag. 48
PASSIVITA’ NON CORRENTI
C.I.A. S.p.A. Pag. 49
C.I.A. S.p.A. Pag. 50
PASSIVITA’ CORRENTI
C.I.A. S.p.A. Pag. 51
CONTO ECONOMICO
C.I.A. S.p.A. Pag. 52
24) Ammortamenti e svalutazioni
Il dettaglio è il seguente:
C.I.A. S.p.A. Pag. 53
C.I.A. S.p.A. Pag. 54
C.I.A. S.p.A. Pag. 55
C.I.A. S.p.A. Pag. 56
C.I.A. S.p.A. Pag. 57
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Angelo Riccardi
C.I.A. S.p.A. Pag. 58
Operazioni con Parti Correlate
al 31 dicembre 2022
C.I.A. S.p.A. Pag. 59
C.I.A. S.p.A. Pag. 60
C.I.A. S.p.A. Pag. 61
C.I.A. S.p.A. Pag. 62
C.I.A. S.p.A. Pag. 63
C.I.A. S.p.A. Pag. 64
Prospetto delle partecipazioni rilevanti ex art. 120 del D.Lgs. n.
58/1998
C.I.A. S.p.A. Pag. 65
C.I.A. S.p.A. Pag. 66
Attestazione del bilancio consolidato ai sensi dell’art. 81 ter
del Regolamento Consob n. 11971/1999
e successive modifiche e integrazioni
C.I.A. S.p.A. Pag. 67
C.I.A. S.p.A. Pag. 68
Relazione della Società di Revisione
al bilancio consolidato
COMPAGNIA IMMOBILIARE AZIONARIA S.p.A.
Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022
Relazione della società di revisione indipendente ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 27
gennaio 2010, n. 39 e dell’art.10 del Regolamento (UE) n. 537/2014
2
Audirevi SpA – Società di Revisione e Organizzazione Contabile – via Paolo da Cannobio, 33 – 20122 Milano – Cod.
Fiscale 05953410585 – P.I 12034710157 – www.audirevi.it – mail: info@audirevi.it – Capitale Sociale Euro 500.000 –
REA Milano 1523066 – Registro dei Revisori Contabili GU 60/200 – Albo Speciale delle Società di Revisione con
Delibera CONSOB n. 10819 del 16/07/1997
Milano – Roma – Brescia – Bologna – Cagliari – Ancona – Pescara – Varese – Bolzano - Verona
Relazione della società di revisione indipendente
ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell’art.10 del
Regolamento (UE) n. 537/2014
Agli Azionisti della
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
Relazione sulla revisione contabile del bilancio consolidato
Giudizio con rilievi
Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio consolidato del Gruppo Compagnia Immobiliare
Azionaria (Il Gruppo) costituito dalla situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre
2022, dal conto economico complessivo consolidato, dal prospetto delle variazioni del patrimonio netto
consolidato, dal Prospetto dei flussi di cassa consolidati per l’esercizio chiuso a tale data e dalle note al
bilancio consolidato che includono anche la sintesi dei più significativi principi contabili applicati.
A nostro giudizio, ad eccezione degli effetti di quanto descritto nella sezione Elementi alla base del
giudizio con rilievi della presente relazione, il bilancio consolidato fornisce una rappresentazione
veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo al 31 dicembre 2022, del
risultato economico e dei flussi di cassa per l’esercizio chiuso a tale data in conformità agli International
Financial Reporting Standards adottati dall’Unione Europea.
Elementi alla base del giudizio con rilievi
(i) Valutazione attività non correnti destinate alla vendita
Al 31 dicembre 2022 la Capogruppo detiene una quota di partecipazione pari al 40% nella società di
diritto statunitense “LC International LLC” proprietaria dei marchi e delle licenze di Le Cirque, Osteria il
Circo e Sirio per un ammontare pari ad Euro 734 migliaia.
Gli Amministratori della Capogruppo hanno predisposto un Impairment test, utilizzando le proiezioni
economiche -patrimoniali approvate dal management di LC International LLC per il periodo 2023-2026.
Le conclusioni cui sono pervenuti gli Amministratori della Capogruppo evidenziano un Equity Value di
pertinenza di Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. pari ad Euro 734 migliaia e, pertanto, la
Capogruppo ha allineato il valore di carico della partecipazione al valore risultante dall’Impairment test.
Il piano di LC International LLC è basato su assunzioni che, allo stato attuale, non è stato possibile
verificare. Non è stato possibile ottenere elementi probativi, sufficienti ed appropriati, al fine di
verificare la ragionevolezza delle assunzioni utilizzate dagli Amministratori di LC International LLC per
la determinazione dei flussi del piano e delle variabili valutative, in quanto basate su eventi e circostanze
aleatorie non verificabili poiché caratterizzate da elementi di incertezza e dipendenti da azioni ad oggi
non manifeste.
A causa della rilevanza degli aspetti sopra evidenziati, non siamo pertanto stati in grado di acquisire
elementi probativi sufficienti ed appropriati a determinare la necessità di ulteriori rettifiche e,
conseguentemente, confermare il valore residuo di iscrizione della partecipazione destinata alla vendita.
Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le
nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione “Responsabilità
della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato” della presente relazione.
3
Siamo indipendenti rispetto al Gruppo in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di
indipendenza applicabili nell’ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di
aver acquisito elementi probativi, sufficienti e appropriati su cui basare il nostro giudizio con rilievi.
Richiamo di informativa
Pur non esprimendo un giudizio con rilievi relativamente a tale aspetto, richiamiamo l’attenzione su
quanto indicato dagli Amministratori al paragrafo “Principali rischi e incertezze e valutazione degli
amministratori in merito alla continuità aziendale” della relazione sulla gestione del Gruppo al 31
dicembre 2022 in cui gli stessi evidenziano che “Gli amministratori, confermando i principali obiettivi-key
drives del piano pluriennale approvato dal CDA in data 12 maggio 2021, evidenziando che lo stesso ha
subito un rallentamento nei tempi previsti per la realizzazione delle operazioni attese nel breve e medio
termine a causa del contesto attuale. La pianificazione finanziaria a breve-medio termine è costantemente
monitorata e approvata dal management con un orizzonte temporale di 18 mesi. I progetti di real estate in
corso da parte della controllata Agricola Florio S.r.l. e la conferma delle attività correnti, rappresentano il
presupposto per garantire un sostanziale equilibrio finanziario secondo un’impostazione prudenziale, al
fine di ridurre le variabili caratterizzate dagli elementi di incertezza e limitare possibili scostamenti,
escludendo operazioni e/o proventi attesi dalle azioni in corso. Gli amministratori pertanto ritengono, così
come previsto dal principio contabile IAS 1, di poter approvare la relazione annuale di CIA S.p.A. e
conseguentemente del Gruppo, in un’ottica di continuità aziendale.”.
Aspetti chiave della revisione contabile
Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio
professionale, sono stati maggiormente significativi nell’ambito della revisione contabile del bilancio
consolidato in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell’ambito della revisione contabile e nella
formazione delle nostre conclusioni sul bilancio consolidato nel suo complesso; pertanto, su tali aspetti
non esprimiamo un giudizio separato.
Oltre a quanto descritto nella sezione Elementi alla base del giudizio con rilievi, abbiamo identificato gli
aspetti di seguito descritti come aspetti chiave della revisione da comunicare nella presente relazione.
Valutazione del presupposto della continuità aziendale
Descrizione dell'aspetto
chiave della revisione
Procedure di revisione in risposta agli aspetti chiave
Valutazione del presupposto
della continuità aziendale
Gli amministratori al paragrafo
"principali incertezze e
valutazione degli
amministratori in merito alla
continuità aziendale" hanno
evidenziato le azioni intraprese
e quelle che verranno poste in
essere al fine di garantire la
continuità aziendale.
Le nostre procedure di revisione in relazione all'aspetto chiave relativo
all'utilizzo del presupposto della continuità aziendale da parte degli
Amministratori per la redazione del bilancio hanno riguardato:
- Indagini presso la Direzione in merito all'esistenza di ulteriori eventi o
informazioni di data più recente, con particolare riferimento all'analisi
dei dati previsionali e delle previsioni dei flussi di cassa;
- ottenimento del piano di cassa per i 18 mesi successivi alla data di
riferimento del bilancio;
- analisi delle previsioni alla base del piano di cassa e delle principali
assumptions sottostanti tali previsioni;
- verifica delle trattative in essere con gli istituti bancari della
Capogruppo e finalizzate alla rimodulazione dei debiti presenti in
bilancio;
- verifica del grado di adeguatezza dell'informativa fornita dagli
Amministratori nelle note al bilancio consolidato con riferimento
all'esistenza del presupposto della continuità aziendale.
4
Operazioni con Parti Correlate
Descrizione dell'aspetto chiave
della revisione
Procedure di revisione in risposta agli aspetti chiave
Operazioni con parti correlate
Nelle note al bilancio consolidato,
al paragrafo Operazioni con Parti
Correlate al 31 dicembre 2022, gli
amministratori evidenziano le
principali operazioni concluse con
parti correlate nel corso
dell'esercizio.
Gli amministratori riferiscono che
le operazioni con parti correlate
avvenute nel corso del 2022 sono
regolate a condizioni di mercato.
Le nostre procedure di revisione in relazione all'aspetto chiave
individuato hanno riguardato:
- la verifica in merito all’applicazione della procedura interna sulle
Operazioni con parti correlate adottata dalla Società e lettura dei
verbali del Comitato per le operazioni con parti correlate;
- la verifica della recuperabilità dei crediti verso parti correlate
iscritti a bilancio al 31 dicembre 2022;
- lo svolgimento di procedure di validità con riferimento alle
operazioni di acquisto e vendita registrate nell'esercizio;
- lo svolgimento di procedure di conferma esterna per la verifica
dei saldi iscritti a bilancio;
- l'analisi dei contratti stipulati con Parti correlate e verifica delle
condizioni contrattuali.
- limitate procedure di verifica sulla situazione economico-
patrimoniale approvata dagli Amministratori della DCC S.r.l. per
l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2022.
Abbiamo inoltre verificato il grado di adeguatezza
dell'informativa fornita dagli Amministratori nelle note al bilancio
con riferimento alle operazioni con parti correlate
5
Valutazione delle partecipazioni
Descrizione dell'aspetto chiave
della revisione
Procedure di revisione in risposta agli aspetti chiave
Valutazione delle
partecipazioni
Le nostre procedure di revisione in relazione all'aspetto chiave
individuato hanno riguardato:
Nelle note al bilancio consolidato,
al paragrafo 2) Partecipazioni in
imprese collegate e 3) Altre
Partecipazioni, gli amministratori
illustrano il dettaglio delle
partecipazioni al 31 dicembre
2022.
- Colloqui con la direzione;
- Verifica della presenza di indicatori di impairment;
- Analisi della procedura adottata dalla Società ai fini
dell'identificazione di eventuali perdite di valore ed alla
valutazione delle partecipazioni;
- Ottenimento delle perizie di valutazione degli Assets immobiliari
della partecipata Domini Castellare di Castellina S.r.l.;
- Valutazione delle previsioni rispetto ai dati consuntivati;
Abbiamo verificato inoltre il grado di adeguatezza
dell'informativa fornita dagli Amministratori nelle note al bilancio
consolidato con riferimento alle partecipazioni.
Responsabilità degli Amministratori e del Collegio Sindacale per il bilancio consolidato
Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio consolidato che fornisca una
rappresentazione veritiera e corretta in conformità agli International Financial Reporting Standards
adottati dall’ Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell’art.9 del D.Lgs n.
38/05 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta
necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi
o a comportamenti o eventi non intenzionali.
Gli Amministratori sono responsabili per la valutazione della capacità del Gruppo di continuare ad
operare come un’entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio consolidato, per
l’appropriatezza dell’utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata
informativa in materia. Gli Amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella
redazione del bilancio consolidato a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la
liquidazione della capogruppo Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. o per l’interruzione dell’attività
o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.
Il Collegio Sindacale ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di
predisposizione dell’informativa finanziaria del Gruppo.
Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato
I nostri obiettivi sono l’acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio consolidato nel suo
complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali,
e l’emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si
intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile
svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore
significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non
intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi,
singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche prese dagli
utilizzatori sulla base del bilancio consolidato.
6
Nell’ambito della revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA
Italia), abbiamo esercitato il giudizio professionale e abbiamo mantenuto lo scetticismo professionale
per tutta la durata della revisione contabile. Inoltre:
• abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio consolidato, dovuti a
frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di
revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati
su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi
è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da
comportamenti o eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l’esistenza di collusioni,
falsificazioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
• abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione
contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze e non per
esprimere un giudizio sull’efficacia del controllo interno del Gruppo;
• abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle
stime contabili effettuate dagli Amministratori, inclusa la relativa informativa;
• abbiamo valutato se sia appropriato l’utilizzo da parte degli Amministratori del presupposto della
continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, se sussista un’eventuale incertezza
significativa riguardo a eventi o circostanze che possano far sorgere dubbi significativi sulla
capacità del Gruppo di continuare ad operare come un’entità in funzionamento;
• abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio consolidato nel suo
complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio consolidato rappresenti le operazioni e gli eventi
sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione.
Abbiamo comunicato ai responsabili delle attività di governance, identificati ad un livello appropriato
come richiesto dagli ISA Italia, tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per la revisione
contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel controllo interno
identificate nel corso della revisione contabile.
Abbiamo fornito ai responsabili delle attività di governance anche una dichiarazione sul fatto che
abbiamo rispettato le norme e i principi in materia di etica e di indipendenza applicabili
nell’ordinamento italiano e abbiamo comunicato loro ogni situazione che possa ragionevolmente avere
un effetto sulla nostra indipendenza e, ove applicabile, le azioni intraprese per eliminare i relativi rischi
o misure di salvaguardia applicate.
Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che
sono stati più rilevanti nell’ambito della revisione contabile del bilancio consolidato in esame, che hanno
costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di
revisione.
Altre informazioni comunicate ai sensi dell’art. 10 del Regolamento (UE) 537/2014
L’assemblea degli azionisti della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. ci ha conferito in data 8 marzo
2021 l’incarico di revisione legale del bilancio d’esercizio della Società e consolidato del Gruppo per gli
esercizi dal 31 dicembre 2020 al 31 dicembre 2028.
Dichiariamo che non sono stati prestati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell’art. 5,
par. 1, del Regolamento (UE) 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società
nell’esecuzione della revisione legale.
Confermiamo che il giudizio sul bilancio consolidato espresso nella presente relazione è in linea con
quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al collegio sindacale, nella sua funzione di comitato
per il controllo interno e la revisione legale, predisposta ai sensi dell’art. 11 del citato Regolamento.
7
Relazione su altre disposizioni di legge e regolamentari
Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815
Gli Amministratori della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. sono responsabili per l’applicazione
delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di
norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di
comunicazione (ESEF – European Single Electronic Format) (nel seguito “Regolamento Delegato”) al
bilancio consolidato, da includere nella relazione finanziaria annuale.
Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere
un giudizio sulla conformità del bilancio consolidato alle disposizioni del Regolamento Delegato.
Come descritto nella sezione Elementi alla base del giudizio con rilievi, Gli Amministratori della
Capogruppo hanno predisposto un Impairment test, utilizzando le proiezioni economiche -patrimoniali
approvate dal management di LC International LLC per il periodo 2023-2026. Le conclusioni cui sono
pervenuti gli Amministratori della Capogruppo evidenziano un Equity Value di pertinenza di Compagnia
Immobiliare Azionaria S.p.A. pari ad Euro 734 migliaia e, pertanto, la Capogruppo ha allineato il valore
di carico della partecipazione al valore risultante dall’Impairment test.
Il piano di LC International LLC è basato su assunzioni che, allo stato attuale, non è stato possibile
verificare. Non è stato possibile ottenere elementi probativi, sufficienti ed appropriati, al fine di
verificare la ragionevolezza delle assunzioni utilizzate dagli Amministratori di LC International LLC per
la determinazione dei flussi del piano e delle variabili valutative, in quanto basate su eventi e circostanze
aleatorie non verificabili poiché caratterizzate da elementi di incertezza e dipendenti da azioni ad oggi
non manifeste.
A causa della rilevanza degli aspetti sopra evidenziati, non siamo pertanto stati in grado di acquisire
elementi probativi sufficienti ed appropriati a determinare la necessità di ulteriori rettifiche e,
conseguentemente, confermare il valore residuo di iscrizione della partecipazione destinata alla vendita.
Non siamo pertanto stati in grado di stabilire se fosse necessario apportare rettifiche al bilancio
consolidato e, conseguentemente, alla relativa marcatura.
A nostro giudizio, ad eccezione dei possibili effetti di quanto sopra indicato, il bilancio consolidato è
stato predisposto nel formato XHTML ed è stato marcato, in tutti gli aspetti significativi, in conformità
alle disposizioni del Regolamento Delegato.
Alcune informazioni contenute nelle note al bilancio consolidato, redatto in formato ESEF, quando
estratte dal formato XHTML in un’istanza XBRL, a causa di taluni limiti tecnici, potrebbero non essere
riprodotte in maniera identica rispetto alle corrispondenti informazioni visualizzabili nel bilancio
consolidato in formato XHTML.
Giudizio con rilievi ai sensi dell’art. 14, comma 2, lettera e), del D.lgs. 39/2010 e dell’art 123-
bis del Decreto Legislativo 58/98
Gli amministratori della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. sono responsabili per la
predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti
proprietari del Gruppo al 31 dicembre 2022, incluse la sua coerenza con il relativo bilancio consolidato e
la sua conformità alle norme di legge.
Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di esprimere
un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute
nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell’art.123-bis, co.4, del D.Lgs.
58/98, con il bilancio consolidato della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. al 31 dicembre 2022 e
sulla conformità delle stesse alle norme di legge, nonché di rilasciare una dichiarazione su eventuali
errori significativi.
8
A nostro giudizio, ad eccezione degli effetti di quanto descritto nella sezione Elementi alla base del
giudizio con rilievi della relazione sul bilancio consolidato, la relazione sulla gestione e alcune specifiche
informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari sono coerenti con
il bilancio consolidato della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. al 31 dicembre 2022 e sono redatte
in conformità alle norme di legge. Con riferimento alla dichiarazione di cui all’art. 14, co. 2, lettera e), del
D.Lgs. 39/10, rilasciata sulla base delle conoscenze e della comprensione dell’impresa e del relativo
contesto acquisite nel corso dell’attività di revisione, non abbiamo nulla da riportare oltre a quanto già
sopra evidenziato.
Milano, 07 aprile 2023
Audirevi S.p.A.
Gian Mauro Calligari
Socio- Revisore legale
C.I.A. S.p.A. Pag. 77
Relazione sulla gestione
della capogruppo
al 31 dicembre 2022
C.I.A. S.p.A. Pag. 78
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
CIA S.p.A.
Sede in Milano, Via G. Borgazzi, 2
RELAZIONE SULLA GESTIONE DELLA CAPOGRUPPO
Al 31 DICEMBRE 2022
Premessa
La relazione di Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. al 31 dicembre 2022, sottoposta a revisione contabile, è stata
elaborata applicando i principi contabili internazionali stabiliti dagli IFRS, omologati con regolamento (CE) n.
1126/2008 della Commissione Europea, tenendo conto delle raccomandazioni contenute nella delibera Consob n. 15519
del 27 luglio 2006 e della comunicazione Consob DEM/6064293 del 28 luglio 2006.
I dati del periodo di confronto sono stati anche essi espressi secondo gli IFRS.
ANDAMENTO DELL’ESERCIZIO
La guerra in corso in Ucraina, la recrudescenza della pandemia da coronavirus (COVID-19), soprattutto in Cina con
l’introduzione di nuove misure di chiusura (lockdown) in varie regioni e provincie e il rialzo dell’inflazione hanno
determinato un rallentamento della ripresa economica/finanziaria attesa.
Nel contesto attuale per il Gruppo CIA, le ripercussioni hanno avuto particolare impatto per le aziende operative nel
settore vitivinicolo (sia in termini di minori vendite che di maggiori costi) e nel real estate (incremento dei costi delle
materie prime e di approvvigionamento, con conseguente rallentamento dei tempi previsti per la realizzazione). Minori
riflessi hanno registrato le attività relative ai servizi, mentre per quanto riguarda il settore ricettivo e dell’alta
ristorazione, gli effetti sono stati sostanzialmente contenuti.
INDICATORI SINTETICI DEI RISULTATI D’ESERCIZIO
I principali dati economici e patrimoniali si possono così sintetizzare:
Valori in Euro/000
31/12/2021 31/12/2022 Variaz. %
Dati economici:
Ricavi 326 285
(12,6)
Margine operativo lordo (EBITDA) (245) (270)
(10,2)
Risultato operativo (EBIT) (1.349) (796)
41,0
Risultato netto (1.504) (842)
44,0
Risultato complessivo netto (1.503) (831)
44,7
Valori in Euro/000
31/12/2021 31/12/2022 Variaz. %
Dati patrimoniali:
Immobilizzazioni 19.954 19.636
(1,6)
Patrimonio netto 15.556 14.725
(5,3)
C.I.A. S.p.A. Pag. 79
I ricavi operativi al 31 dicembre 2022 sono pari a 285 mila di euro, contro i 326 mila euro dell’esercizio precedente.
Il margine operativo lordo è negativo e pari a 0,27 milioni di euro (-0,25 milioni al 31 dicembre 2021).
Il risultato di esercizio evidenzia una perdita pari a 0,84 milioni di euro (contro una perdita di 1,50 milioni di euro al 31
dicembre 2021). Il risultato complessivo netto è negativo per 0,83 milioni di euro contro una perdita di 1,50 milioni di
euro del precedente esercizio.
Il patrimonio netto è pari a 15,09 milioni di euro contro i 14,73 milioni di euro del 31 dicembre 2021.
Principali dati economici dell’esercizio
Per quanto riguarda l’attività di gestione corrente si segnala in particolare quanto segue:
• i ricavi complessivi 31 dicembre 2022 sono pari a 0,28 milioni di euro, in linea con il corrispondente periodo
dell’esercizio precedente, e comprendono ricavi per prestazioni di service e facility nonché prestazioni di
consulenza verso la società DCC contrattualizzati nell’esercizio 2021;
• i costi operativi sono pari a 0,56 milioni di euro in diminuzione rispetto agli 0,57 milioni di euro del 2021;
• il saldo dei proventi e oneri non ordinari è negativo per 38 mila euro contro un saldo netto positivo di 38 mila euro
al 31 dicembre 2021;
• gli ammortamenti e le svalutazioni sono pari a 488 mila euro contro gli 1,14 milioni di euro del precedente
esercizio che comprendevano la svalutazione di partecipazioni per complessivi 0,85 milioni di euro e un fondo
rischi per l’ammontare di 0,27 milioni di euro per tenere conto del rischio connesso al mancato realizzo di partite
dell’attivo mentre al 31 dicembre 2022 le svalutazioni di partecipazioni ammontano a 0,31 milioni di euro mentre
gli accantonamenti a fondo rischi sono stati pari a 0,16 milioni di euro;
• il Risultato Operativo Lordo al 31 dicembre 2022 è stato pari a -0,79 milioni di euro rispetto ai -1,35 milioni di
euro dell’esercizio 2021;
• gli oneri finanziari netti sono stati pari a 47 mila euro (0,16 milioni di euro nell’esercizio precedente).
• il risultato netto complessivo della società è negativo per 0,84 milioni di euro contro una perdita di 1,50 milioni di
euro del precedente esercizio.
C.I.A. S.p.A. Pag. 80
Posizione finanziaria netta
La posizione finanziaria netta è evidenziata nella tabella che segue, esposta secondo lo schema previsto dalla
Comunicazione Esma del 4 marzo 2021 entrata in vigore dal 5 maggio 2021 con conseguente riclassificazione anche dei
valori del precedente esercizio.
€uro/000
31/12/21
31/12/22
A. Disponibilità liquide 2 2
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 24 29
C. Altre attività finanziarie correnti - -
D. Liquidità (A+B+C) 26 31
E. Debito finanziario corrente (esclusa la parte corrente del debito finanziario non
corrente) *
(4.284) (4.297)
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente - -
G. Indebitamento Finanziario Corrente (E+F) (4.284) (4.297)
H. Indebitamento Finanziario Corrente Netto (G-D) (4.258) (4.266)
I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di
debito)
(541) (541)
J. Strumenti di debito - -
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti - (287)
L Indebitamento Finanziario non Corrente (I+J+K) (541) (828)
M. Totale Indebitamento Finanziario (H+L) (4.799) (5.094)
* Include debiti verso Class Editori per un ammontare di 1.849 migliaia di euro relativi a un deposito cauzionale
ricevuto da Class Editori negli esercizi precedenti, esposti negli altri debiti correnti nel presente bilancio.
La Posizione finanziaria netta della società come sopra definita include i debiti non remunerati, che presentano una
significativa componente di finanziamento implicito o esplicito, ed eventuali altri prestiti infruttiferi, ed esclude i crediti
finanziari con scadenza oltre 90gg (così come definito dagli “Orientamenti in materia di obblighi informativi ai sensi
del regolamento sul prospetto” pubblicati da ESMA in data 4 marzo 2021 con il documento “ESMA32-382-1138” e
ripreso da CONSOB nella comunicazione 5/21 del 29 aprile 2021).
La situazione finanziaria netta passa da indebitamento di 4,80 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a un indebitamento
netto di 5,09 milioni di euro al 31 dicembre 2022.
A seguito della definizione di piani di pagamento rateali di alcuni debiti scaduti principalmente di natura tributaria e
previdenziale, sono stati riportati nella posizione finanziaria netta i debiti relativi a tali piani di pagamento le cui con
rate sono in scadenza oltre i 12 mesi. . Si segnala inoltre che la società ha in corso avanzate trattative con i due
principali istituti di credito per la definizione delle posizioni debitorie in essere che al 31.12.2022 ammontano a
complessivi 2,5 milioni di euro.
Patrimonio Netto
Il totale del Patrimonio Netto al 31 dicembre 2022 è pari a 14,7 milioni di euro, in diminuzione rispetto ai 15,6 milioni
di euro del precedente esercizio per effetto del risultato del periodo.
C.I.A. S.p.A. Pag. 81
Dati di Borsa
2021 2022
Quotazione minima (euro) 0,067 0,0602
Quotazione massima (euro) 0,116 0,077
Volumi trattati (complessivi) 38.506.682 28.171.771
Volumi trattati (complessivi) (euro) 3.539.000 1.950.000
Capitalizzazione minima (ml. euro) 6 6
Capitalizzazione massima (ml. euro) 11 7
Capitalizzazione media (ml. euro) 8,2 6,2
Numero azioni 92.295.260 92.295.260
In attuazione della recente direttiva 2003/51/CE (“direttiva di modernizzazione contabile”) recepita nel D. Lgs. 32/2007
e delle conseguenti modifiche dell’articolo 2428 del Codice Civile, si riportano di seguito i principali elementi
informativi:
• gli indicatori di risultato finanziari;
• l’analisi dei rischi e delle incertezze cui la società è esposta;
• informazioni inerenti l’ambiente ed il personale;
• analisi dei settori in cui la società ha operato (aree di attività).
Gli indicatori Alternativi di Performance
Allo scopo di facilitare la comprensione dell’andamento economico e finanziario di CIA Spa, gli amministratori hanno
individuato alcuni Indicatori Alternativi di Performance (“IAP”) che da alcuni anni vengono rappresentati nel bilancio
d’esercizio. Tali indicatori rappresentano, inoltre, gli strumenti che facilitano gli amministratori stessi nell’individuare
tendenze operative e nel prendere decisioni circa investimenti, allocazione di risorse ed altre decisioni operative. Per
una corretta interpretazione di tali IAP si evidenzia quanto segue:
tali indicatori sono costruiti esclusivamente a partire da dati storici della Società e non sono indicativi
dell’andamento futuro di CIA Spa; Nello specifico, essi sono rappresentati, laddove applicabile, in accordo con
quanto previsto dalle raccomandazioni contenute nel documento predisposto dall’ESMA, n. 1415 del 2015, (così
come recepite dalla comunicazione Consob n. 0092543 del 3 dicembre 2015) e nei punti 100 e 101 delle Q&A
ESMA 31-62-780 del 28 marzo 2018;
gli IAP non sono previsti dai principi contabili internazionali (“IFRS”) e, pur essendo derivati dai bilanci d’esercizio
della Società, non sono assoggettati a revisione contabile;
gli IAP non devono essere considerati sostitutivi degli indicatori previsti dai Principi contabili di riferimento (IFRS);
la lettura di detti IAP deve essere effettuata unitamente alle informazioni finanziarie della Società tratte dai bilanci
d’esercizio;
le definizioni degli indicatori utilizzati dalla Società, in quanto non rivenienti dai principi contabili di riferimento,
potrebbero non essere omogenee con quelle adottate da altre società e quindi con esse comparabili;
gli IAP utilizzati da CIA Spa risultano elaborati con continuità e omogeneità di definizione e rappresentazione per
tutti i periodi per i quali sono incluse informazioni finanziarie nel presente bilancio.
Gli IAP sotto riportati sono stati selezionati e rappresentati nella Relazione sulla gestione in quanto la Società ritiene
che tali indicatori consentano una migliore valutazione del livello complessivo di indebitamento, della solidità
patrimoniale e della capacità di rimborso del debito.
C.I.A. S.p.A. Pag. 82
La Posizione finanziaria netta, corrisponde alla Posizione Finanziaria Netta della Società come sopra definita e include
inoltre i debiti non remunerati, che presentano una significativa componente di finanziamento implicito o esplicito, ed
eventuali altri prestiti infruttiferi, ed esclude i crediti finanziari con scadenza oltre 90gg (così come definito dagli
“Orientamenti in materia di obblighi informativi ai sensi del regolamento sul prospetto” pubblicati da ESMA in data 4
marzo 2021 con il documento “ESMA32-382-1138” e ripreso da CONSOB nella comunicazione 5/21 del 29 aprile
2021)
Si fornisce di seguito la descrizione e la modalità di calcolo gli indicatori presentati nella Relazione sulla gestione di
CIA Spa al paragrafo “Indicatori Finanziari:
2021 2022
Indici di Redditività
MOL (in migliaia di Euro) (1) (165) (145)
Risultato operativo (1) (in migliaia di Euro) (1.306) (633)
EBIT normalizzato (1) (in migliaia di Euro) (1.386) (758)
EBIT integrale (1) (in migliaia di Euro) (1.349) (796)
ROE (2) -9,67% -5,72%
ROE Lordo (2-bis) -9,70% -5,72%
ROI (3) -7,32% -4,01%
ROS (4) -486% -266%
Indici sull a struttura dei finanziamenti
Quoziente di indebitamento complessivo (5) (0,65) (0,64)
Quoziente di indebitamento finanziario (6) (0,19) (0,20)
Indici di solvibilità
Margine di disponibilità (7) (2.920) (4.371)
Quoziente di disponibilità (8) (0,68) (0,47)
Margine di tesoreria (9) (2.920) (4.377)
Quoziente di tesoreria (10) (0,68) (0,47)
Indici di finanziamento delle immobilizzazioni
Margine primario di struttura (11) (3.384) (4.176)
Quoziente primario di struttura (12) 0,82 0,78
Margine secondario di struttura (13) (2.479) (3.048)
Quoziente secondario di struttura (14) 0,87 0,84
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(1) il Margine Operativo Lordo (EBITDA), congiuntamente ad altri indicatori di redditività relativa, consente di illustrare i
cambiamenti delle performance operative. l’EBITDA è calcolato come la somma dell’utile dell’esercizio più le imposte correnti e
differite, i proventi/oneri finanziari netti, gli ammortamenti, le svalutazioni e gli accantonamenti.
Il Margine Operativo Netto (EBIT), è una grandezza intermedia che deriva dal risultato netto dal quale sono esclusi le imposte, i
proventi e gli oneri finanziari ed il risultato da partecipazioni. L’EBIT viene utilizzato al fine di misurare l’abilità di generare risultati
dalle attività, includendo gli impatti derivanti dalle attività di investimento.
C.I.A. S.p.A. Pag. 83
(1)
in migliaia di Euro
2021 2022
Margine operativo Lordo (MOL) (165) (145)
Ammortamenti, svalutazioni ed accantonamenti (1.141) (488)
Ri sul tato operativo (1.306) (633)
Altri Ricavi Operativi 41 -
Altri costi operativi (122) (125)
EB IT No r mal i zzat o (1.386) (758)
Altri Proventi / Oneri 38 (38)
EBIT Integral e (1.349) (796)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(2) il ROE (Return On Equity): è l’indicatore economico della redditività del capitale proprio. È calcolato come rapporto tra il
Risultato dell’esercizio ed il Patrimonio Netto;
Indici di redditività:
(2)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato dell'esercizio (A) (1.504) (843)
Patrimonio netto (B) 15.556 14.725
ROE (A)/(B) (9,67%) (5,72%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(2-bis) il ROE Lordo: è l’indicatore economico della redditività del capitale proprio al lordo delle imposte. È calcolato come rapporto
tra il Risultato dell’esercizio ante imposte ed il Patrimonio Netto;
(2) bis
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato ante imposte (A) (1.510) (843)
Patrimonio netto (B) 15.556 14.725
ROE lordo (A)/(B) (9,70%) (5,72%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(3) Il ROI (Return On Investment): è un indicatore di performance, utile nella valutazione dell’efficienza degli investimenti effettuati
dalla società nel corso dell’esercizio. È calcolato come rapporto tra il Risultato operativo normalizzato ed il valore degli Assets
materiali e finanziari immobilizzati iscritti in bilancio;
(3)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato operativo normalizzato (A) (1.386) (758)
Partecipazioni + Immobilizzazioni materiali (B) 18.939 18.902
ROI (A)/(B) (7,32%) (4,01%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(4) Il ROS (Return On Sales), è calcolato tramite il rapporto tra il risultato operativo normalizzato dell’esercizio e i ricavi netti
ottenuti nel corso dello stesso.
(4)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Risultato operativo normalizzato (A) (1.386) (758)
Ricavi (B) 285 285
ROS (A)/(B) (486%) (266%)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Indici sulla struttura dei finanziamenti:
(5) Il quoziente di indebitamento complessivo è stato determinato come rapporto tra la somma delle passività correnti e non correnti
ed il Patrimonio netto.
C.I.A. S.p.A. Pag. 84
(5)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Passività non correnti (A) (904) (1.128)
Passività Correnti (B) (9.178) (8.226)
Patrimonio netto (C) 15.556 14.725
Quoziente di indebitamento complessivo (A+B)/C (0,65) (0,64)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(6) Il Quoziente di indebitamento finanziario è stato determinato come rapporto tra la somma delle passività finanziarie (con una
componente di finanziamento esplicita) e la liquidità immediata ed il Patrimonio netto.
(6)
in migliaia di Euro e rapporti
2021 2022
Passività di finanziamento (A) (2.977) (2.990)
Liquidità (B) 26 31
Patrimonio netto (C) 15.556 14.725
Quoziente di indebitamento finanziario (A+B)/C (0,19) (0,20)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
Indici di solvibilità:
(7) Il margine di disponibilità rappresenta la capacità dell’impresa a far fronte autonomamente alla passività di breve periodo facendo
leva sulle liquidità e sulle disponibilità di magazzino. Il valore di tale margine si ottiene come differenza tra le attività correnti e le
passività correnti.
(7)
in migliaia di Euro
2021 2022
Attivo Corrente (A) 6.258 3.855
Passivo Corrente (B)* (9.178) (8.226)
Margine di disponibilità (A)+(B) (2.920) (4.371)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(8) Il quoziente di disponibilità è utilizzato segnala la capacità dell’azienda di fronteggiare i propri impegni a breve termine. Esso è
dato dal rapporto tra le attività correnti e le passività correnti.
(8)
in migliaia di Euro
2021 2022
Attivo Corrente (A) 6.258 3.855
Passivo Corrente (B) (9.178) (8.226)
Quoziente di disponibilità (A)/(B) (0,68) (0,47)
Al 31 dicembre
(9) Il margine di tesoreria misura la capacità dell’azienda di far fronte alle cosiddette passività correnti, ovvero i debiti a breve
termine. È dato dalla differenza tra: le liquidità immediate e differite (liquidità e crediti a breve) e le passività correnti (debiti a
breve).
(9)
in migliaia di Euro
2021 2022
Liquidità differite (A) 6.232 3.823
Liquidità immediate (B) 26 26
Passivo Corrente (C) (9.178) (8.226)
Margine di tesoreria (A)+(B)+(C) (2.920) (4.377)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(10) Il quoziente di tesoreria è calcolato come rapporto tra le liquidità immediate e differite (liquidità + crediti a breve termine) ed il
passivo corrente.
C.I.A. S.p.A. Pag. 85
(10)
in migliaia di Euro
2021 2022
Liquidità differite (A) 6.232 3.823
Liquidità immediate (B) 26 3
Passivo Corrente (C) (9.178) (8.226)
Quoziente di tesoreria (A)+(B)/(C) (0,68) (0,47)
Al 31 dicembre
Indici di finanziamento delle immobilizzazioni:
(11) Il margine di struttura primario è una somma algebrica che confronta le immobilizzazioni con il patrimonio netto. Esso fornisce
indicazioni su come il capitale proprio sia sufficiente a coprire gli impieghi durevoli dell’azienda.
(11)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 15.556 14.725
Attivo immobilizzato (B) 18.939 18.902
Margine primario di struttura (A)-(B) (3.384) (4.176)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(12) Il quoziente primario di struttura relaziona il Patrimonio netto e l’attivo immobilizzato. Al pari del margine di struttura primario
fornisce indicazioni sul grado di copertura dell’attivo immobilizzato mediante il Patrimonio netto.
(12)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 15.556 14.725
Attivo immobilizzato (B) 18.939 18.902
Quoziente primario di struttura (A)/(B) 0,82 0,78
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(13) Il margine secondario di struttura fornisce indicazioni sulle modalità di finanziamento delle immobilizzazioni. È calcolato come
somma del capitale proprio e del passivo consolidato con l’attivo immobilizzato.
(13)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 15.556 14.725
Passività non correnti (B) (904) (1.128)
Attivo immobilizzato (C) 18.939 18.902
Margine secondario di struttura (A)+(B)-(C) (2.479) (3.048)
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
(14) Il quoziente secondario di struttura riprende i valori del margine secondario di struttura e li rapporta tra loro per misurare in
termini percentuali la capacità dell’impresa di coprire gli investimenti fissi con tutte le fonti di capitale.
(14)
in migliaia di Euro
2021 2022
Patrimonio Netto (A) 15.556 14.725
Passività non correnti (B) (904) (1.128)
Attivo immobilizzato (C) 18.939 18.902
Quoziente secondario di struttura (A)+(B)/(C) 0,87 0,84
Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE CUI LA SOCIETÀ È ESPOSTA
Rischi connessi al settore in cui la Società opera
PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE
Sono descritti di seguito i principali elementi di rischio cui è esposta CIA sono identificabili per tipologia: mercati di
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riferimento, commerciali, finanziari e di compliance.
Rischi connessi ai mercati di riferimento
Il contesto macro-economico continua ad essere caratterizzato da una notevole volatilità ed incertezza, ulteriormente
aggravato dal perdurare della crisi innescata dalla diffusione su scala globale dell’emergenza sanitaria COVID-19
(“Coronavirus”) e dalle recenti vicende belliche dell’est Europa di cui, alla data di predisposizione della presente
relazione finanziaria, non è possibile prevederne né la durata, né la portata e conseguentemente valutarne in modo
attendibile i reali impatti sulla performance economiche, sulla situazione finanziaria e patrimoniale della società.
In riferimento ai mercati in cui opera la società, le maggiori ripercussioni si riflettono nel settore immobiliare. Per
quanto riguarda le altre partecipazioni detenute da CIA ed in particolare Isola Longa Srl e Agricola Florio Srl, le
prospettive di reddito si ritengono allo stato positive, non essendo esse di portafoglio liquido ma inerenti a progetti di
investimento di medio-lungo periodo.
Rischio di credito in relazione ai rapporti commerciali con i clienti
L’esposizione della Società al rischio di credito è costituita dalle perdite potenziali che potrebbero derivare dalla
possibilità che si verifichino specifiche situazioni di insolvenza dalle controparti debitrici. La massima esposizione
teorica al rischio di credito per la Società è rappresentata dal valore contabile dei crediti commerciali iscritti in bilancio.
Gli accantonamenti effettuati al fondo svalutazione/rischi sono determinati in ottica prudenziale attraverso un costante
monitoraggio e valutazione delle singole posizioni.
Per i dettagli dei rapporti commerciali si rimanda a quanto esposto nella specifica sezione delle note illustrative.
Rischi finanziari e di cambio valuta
La Società utilizza risorse finanziarie di terzi principalmente a breve a sostegno del capitale circolante e non prevede
investimenti speculativi in prodotti finanziari i.
Il rischio di cambio non è significativo in quanto la Società opera nella quasi totalità delle operazioni effettuate con
valuta in Euro.
Rischi di liquidità
I flussi di cassa, le necessità di finanziamento e la liquidità della Società sono monitorati e gestiti centralmente. Al 31
dicembre 2022, le disponibilità finanziarie sono sostanzialmente in linea con il piano di cassa predisposto a breve/medio
termine.
Principali incertezze e valutazione degli amministratori in merito alla continuità aziendale
In accordo con quanto previsto dallo IAS 1 si riportano di seguito le valutazioni formulate dagli Amministratori in
merito alla sussistenza del presupposto della continuità aziendale ai fini della redazione della presente relazione
finanziaria annuale al 31 dicembre 2022.
Gli amministratori, confermando i principali obiettivi-key drives del piano pluriennale approvato dal CDA in data 12
maggio 2021, evidenziando che lo stesso ha subito un rallentamento nei tempi previsti per la realizzazione delle
operazioni attese nel breve e medio termine a causa del contesto attuale.
La pianificazione finanziaria a breve-medio termine è costantemente monitorata e approvata dal management con un
orizzonte temporale di 18 mesi.
I progetti di real estate in corso da parte della controllata Agricola Florio S.r.l. e la conferma delle attività correnti,
rappresentano il presupposto per garantire un sostanziale equilibrio finanziario secondo un’impostazione prudenziale, al
fine di ridurre le variabili caratterizzate dagli elementi di incertezza e limitare possibili scostamenti, escludendo
operazioni e/o proventi attesi dalle azioni in corso.
Gli amministratori pertanto ritengono, così come previsto dal principio contabile IAS 1, di poter approvare la relazione
annuale di CIA S.p.A. e conseguentemente del Gruppo, in un’ottica di continuità aziendale.
Si segnala inoltre che in data 9 novembre 2022 si è svolta l’udienza relativa alla causa promossa da CIA nei confronti
del Comune di Milano, per la richiesta di un risarcimento di 15 milioni di euro (con riserva di ulteriore precisazione in
prosieguo di giudizio) per tutti i danni di natura patrimoniale subiti e subendi dall’operazione immobiliare realizzata
attraverso il veicolo Diana Bis S.r.l. Occorre ricordare che l’investimento immobiliare nel centro di Milano avviato a
fine 2008, è stato realizzato con tutte le regolari licenze di legge e i relativi titoli edificatori rilasciati dai vari enti
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preposti del Comune di Milano e che successivamente sono stati parzialmente revocati dallo stesso Comune nel corso
del 2015, in conseguenza di atto di autotutela promosso dal dirigente preposto a fronte di una denuncia presentata alla
Procura della Repubblica e della sentenza pronunciata dal Consiglio di Stato. Nel corso dell’udienza, il Comune ha dato
atto che il procedimento amministrativo in corso con la società Diana Bis non si è ancora concluso e che non sono
facilmente stimabili le possibili tempistiche di una sua definizione. I legali incaricati da CIA, studio legale Lombardi,
oggi studio Bonelli Erede with Lombardi, richiamando quanto già citato nei vari atti depositati, hanno richiesto di
disporre la nomina di una CTU volta ad accertare l’entità dei danni subiti. Il Giudice ha ritenuto che dato l’oggetto della
controversia, che involge prevalentemente questioni di diritto e fatti valutabili sulla base della documentazione prodotta,
non è necessario l’espletamento di consulenza tecnica e ha pertanto fissato l’udienza di precisazione delle conclusioni al
26 settembre 2023, rinnovando nuovamente un invito alle parti di raggiungere un accordo compositivo stragiudiziale.
Relazione sulla corporate governance
La relazione, sottoposta all’approvazione del consiglio di amministrazione del 22 marzo 2022, costituisce un
documento separato alla presente relazione, ed è disponibile sul sito Internet della società (www.c-i-a.it), nella sezione
Documenti.
Informazioni inerenti l’ambiente ed il personale
Data l’attività specifica della società non si ravvisano elementi di rilievo.
Non vi sono danni causati all’ambiente, né sanzioni o addebiti inerenti.
Attività di ricerca e Sviluppo
Si evidenzia che la società non ha sostenuto costi per attività di ricerca, sviluppo e pubblicità.
Andamento e rapporti con le controllate
Circa i rapporti patrimoniali con imprese controllate/collegate, si precisa che riguardano esclusivamente rapporti di
natura finanziaria infruttiferi.
In merito alle altre imprese partecipate non si segnalano elementi di rilievo.
Tutte le partecipazioni sono state iscritte al costo di acquisto e gli aspetti quantitativi di tali valutazioni sono stati
illustrati in dettaglio nelle Note illustrative al 31 dicembre 2022.
Rapporti con parti correlate e collegate
Nel corso dell’esercizio 2022 sono state effettuate prestazioni a beneficio del gruppo Class Editori per attività di service
e facility relativi agli immobili presso cui il gruppo Class svolge la propria attività. Dalla stessa Class Editori sono state
ricevute prestazioni per service amministrativi, finanziarie, tenuta della contabilità e delle paghe. Per un dettaglio circa
l’entità di tali rapporti si rimanda alla relativa sezione sulle parti correlate.
I rapporti con parti correlate di natura commerciale sono regolati alle condizioni di mercato.
Circa il dettaglio delle poste di stato patrimoniale e di conto economico si rimanda al relativo paragrafo incluso nelle
note al bilancio.
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. svolge la propria attività presso la sede sociale di Via G. Borgazzi 2 a
Milano.
Per quanto attiene ai rischi potenziali connessi a cause legali con clienti, fornitori ed altri soggetti terzi precisiamo che
non sussistono, allo stato attuale, particolari rischi.
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Azioni proprie
La società non possiede e non ha posseduto in corso d’esercizio né direttamente né tramite terzi, azioni proprie o di
società controllanti.
PRINCIPALI EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO
Non vi sono da segnalare altri fatti di rilievo, avvenuti successivamente al 31 dicembre 2022, che possano influenzare in
maniera rilevante i dati e le valutazioni contenuti nel presente bilancio d’esercizio.
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Le previsioni della gestione sono in linea con le attese, grazie all’andamento positivo delle attività operative correnti e
all’avvio dei progetti di sviluppo immobiliare come sopra evidenziato.
Gli amministratori, coerentemente con il contesto attuale in cui opera CIA nella sua veste di holding, rinnovano e
confermano l’impegno per il raggiungimento degli obiettivi previsti, attraverso le strategie di sviluppo e il monitoraggio
costante dei principali key value drivers economici e finanziari finalizzati alla crescita e al consolidamento
patrimoniale.
Proposte del Consiglio
Signori Azionisti,
Vi invitiamo ad approvare il bilancio al 31 dicembre 2022 che si chiude con una perdita d’esercizio, pari a euro 842.481
deliberando la copertura della stessa con l’utilizzo per pari importo della riserva straordinaria.
p. il Consiglio di Amministrazione
Angelo Riccardi
C.I.A. S.p.A. Pag. 89
Bilancio separato
della capogruppo
al 31 dicembre 2022
C.I.A. S.p.A. Pag. 90
Sede in Milano via G. Borgazzi, 2
Cap. Soc. € 922.952,60 iv
Cod. Fisc. E P.IVA n. 03765170968
Iscritta al REA della CCIAA di Milano al n. 1700623
Bilancio chiuso al 31/12/2021
PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA – ATTIVO
ATTIVITA'
Note 31 dicembre
2021
31 dicembre
2022
ATTIVITA' NON CORRENTI
Attività immateriali a vita indefinita
- -
Altre immobilizzazioni immateriali
- -
Totale immobilizzazioni immateriali - -
Immobilizzazioni materiali
1
30.982
22.465
Investimenti immobiliari
1
25.143
22.657
Partecipazioni
2
18.883.142
18.856.387
Crediti commerciali non correnti
3
-
882.252
Crediti per imposte anticipate
4
440.556
440.613
Altri crediti
-
-
TOTALE ATTIVITA’ NON CORRENTI
19.379.823 20.224.374
ATTIVITA' CORRENTI
Crediti commerciali
5
4.325.671
2.298.835
Crediti tributari
6
283.711
287.268
Altri crediti
7
608.173
502.901
Disponibilità liquide
8
26.207
31.227
TOTALE ATTIVITA’ CORRENTI 5.243.762 3.120.231
Attività non correnti disponibili per la vendita
9
1.014.371
734.371
TOTALE ATTIVO 25.637.956 24.078.976
Ai sensi della delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti di operazioni o posizioni con parti correlate sulla situazione patrimoniale
finanziaria, sul conto economico complessivo e sul rendiconto finanziario della società sono riportati al paragrafo 29 delle note illustrative al
bilancio d’esercizio.
C.I.A. S.p.A. Pag. 91
PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA – PASSIVO
PASSIVITA’
Note 31 dicembre
2021
31 dicembre
2022
Capitale sociale 922.953 922.953
Riserve 16.136.766 14.644.690
Utili (perdita) del periodo (1.503.979) (842.481)
PATRIMONIO NETTO 10 15.555.740 14.725.162
PASSIVITA' NON CORRENTI
Debiti finanziari non correnti 11 541.484 541.484
Altri Debiti non correnti 12 - 286.639
Fondi per rischi e oneri 13 270.000 232.327
TFR e altri fondi per il personale 14 92.684 67.481
PASSIVITA’ NON CORRENTI 904.168 1.127.931
PASSIVITA' CORRENTI
Debiti finanziari 15 2.435.020 2.448.317
Debiti commerciali 16 3.371.518 2.396.057
Debiti tributari 17 862.532 980.641
Altri debiti 18 2.508.978 2.400.868
TOTALE PASSIVITA’ CORRENTI 9.178.048 8.225.883
TOTALE PASSIVITA’ 10.082.216 9.353.814
TOTALE PASSIVITA’ E PATRIMONIO NETTO 25.637.956 24.078.976
Ai sensi della delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti di operazioni o posizioni con parti correlate sulla situazione patrimoniale
finanziaria, sul conto economico complessivo e sul rendiconto finanziario della società sono riportati al paragrafo 29 delle note illustrative al
bilancio d’esercizio.
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CONTO ECONOMICO SEPARATO
Note
31 dicembre
2021
31 dicembre
2022
Ricavi 285.000 285.000
Altri ricavi e proventi 41.302 -
Totale Ricavi Operativi 20 326.302 285.000
Costi per acquisti - - -
Costi per servizi 21 (306.314) (259.662)
Costi per il personale 22 (143.312) (170.289)
Altri costi operativi 23 (121.862) (125.271)
Totale Costi Operativi (571.488) (555.222)
Margine operativo lordo – Ebitda (245.186) (270.222)
Proventi/(Oneri) non ordinari 24 37.707 (37.620)
Ammortamenti e svalutazioni 25 (1.141.207) (487.747)
Risultato operativo – Ebit (1.348.686) (795.589)
Proventi/(Oneri) finanziari netti 26 (160.844) (46.949)
Risultato ante imposte (1.509.530) (842.538)
Imposte 27 5.551 (57)
RISULTATO NETTO (1.503.979) (842.481)
Ai sensi della delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti di operazioni o posizioni con parti correlate sulla situazione patrimoniale
finanziaria, sul conto economico complessivo e sul rendiconto finanziario della società sono riportati al paragrafo 29 delle note illustrative al
bilancio d’esercizio.
I saldi di bilancio corrispondono a quelli contabili.
C.I.A. S.p.A. Pag. 93
Conto Economico complessivo al 31 dicembre 2022
(Euro)
Note 31 dicembre
2021
31 dicembre
2022
Risultato Netto
(1.503.979)
(842.481)
Altre componenti del Conto Economico Complessivo
Proventi/(oneri) attuariali non transitati da conto ec. (IAS 19)
28
611
11.903
Imposte sulle altre componenti del conto economico complessivo
-
-
Totale componenti del Co
nto Economico Complessivo del periodo al netto degli
effetti fiscali
611
11.903
TOTALE CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
(1.503.368)
(830.578)
C.I.A. S.p.A. Pag. 94
Prospetto delle variazioni di patrimonio netto 31/12/2020 – 31/12/2021
Euro
Capitale
Sociale
Riserva
Sovrap.
Riserva
Legale
Altre Riserve
Riserva
Transiz.
IAS
Utili/(perd.
a nuovo)
Risultato
netto periodo
PN
Totale
SALDI AL 31/12/2020
922.953
1.526.025
184.590
15.911.871
(66.725)
(14)
(1.419.592)
17.059.108
Movimenti 2021:
Destinazione Risultato
(1.419.592)
1.419.592
-
Altri movimenti
Risultato del periodo:
Proventi/(Oneri) imputati a P.N.
-
-
-
611
-
-
611
Tot. Proventi/(Oneri) imputati a
P.N.
-
-
-
611
-
-
611
Risultato Netto del periodo
(1.503.979)
(1.503.979)
Risultato Complessivo del periodo
-
-
-
611
-
(1.503.979)
(1.503.368)
SALDI AL 31/12/2021
922.953
1.526.025
184.590
14.492.890
(66.725)
(14)
(1.503.979)
15.555.740
Prospetto delle variazioni di patrimonio netto 31/12/2021 – 31/12/2022
Euro
Capitale
Sociale
Riserva
Sovrap.
Riserva
Legale
Altre Riserve
Riserva
Transiz.
IAS
Utili/(perd.
a nuovo)
Risultato
netto periodo
PN
Totale
SALDI AL 31/12/2021
922.953
1.526.025
184.590
14.492.890
(66.725)
(14)
(1.503.979)
15.555.740
Movimenti 2022:
Destinazione Risultato
(1.503.979)
1.503.979
-
Altri movimenti
Risultato del periodo:
Proventi/(Oneri) imputati a P.N.
-
-
-
11.903
-
-
11.903
Tot. Proventi/(Oner
i) imputati a
P.N.
-
-
-
11.903
-
-
11.903
Risultato Netto del periodo
(842.481)
(842.481)
Risultato Complessivo del periodo
-
-
-
11.903
-
(842.481)
(830.578)
SALDI AL 31/12/2022
922.953
1.526.025
184.590
13.000.814
(66.725)
(14)
(842.481)
14.725.162
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PROSPETTO DEI FLUSSI DI CASSA AL 31 DICEMBRE 2022
Euro
Note 2021 2022
Attività d’esercizio
Utile d’esercizio
(1.503.979)
(842.481)
Ammortamenti
12.985
11.003
Autofinanziamento
(1.490.994)
(831.478)
Variazioni crediti commerciali
(72.248)
1.144.584
Variazione crediti/debiti tributari
126.966
401.134
Variazione altri crediti
(10.743)
105.272
Variazione debiti commerciali
(37.557)
(975.461)
Variazione altri debiti
54.280
(108.110)
Flusso monetario dell’attività di esercizio (A)
(1.430.296)
(264.059)
Attività d’investimento
Immobilizzazioni materiali
-
-
immobilizzazioni finanziarie
1.007.463
306.755
Flusso monetario dell’attività di investimento (B)
1.007.463
306.755
Attività di finanziamento
Variazione debiti verso banche ed enti finanziatori
168.547
13.297
Variazione fondi rischi
270.000
(36.673)
Variazione trattamento di fine rapporto
7.120
(25.203)
Distribuzione dividendi
-
-
Variazione Riserve
611
11.903
Flusso di cassa attività di finanziamento (C)
446.278
(37.676)
Variazione delle disponibilità liquide (A) + (B) + (C)
23.445
5.020
Disponibilità liquide all’inizio dell’esercizio
2.762
26.207
Disponibilità liquide alla fine dell’esercizio
26.207
31.227
Redatto con metodo indiretto
Il Presidente del Consiglio di Amministrazione
Angelo Riccardi
C.I.A. S.p.A. Pag. 96
Note al bilancio separato
della capogruppo al 31 dicembre 2022
C.I.A. S.p.A. Pag. 97
CIA
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
Sede legale: Milano, via G. Borgazzi, 2
Cap. Sociale € 922.952,60
R.E.A. di Milano n° 1700623
Cod.Fiscale e P.IVA 03765170968
Note al bilancio chiuso il 31/12/2022
Criteri di formazione
La Società ha predisposto il bilancio al 31 dicembre 2022 in conformità ai Principi Contabili Internazionali (“IFRS”)
emessi dall’International Accounting Standards Board (“IASB”) e adottati dall’Unione Europea. Per IFRS si intendono
anche tutti i principi contabili internazionali rivisti (“IAS”), tutte le interpretazioni dell’International Financial
Reporting Interpretations Committee (“IFRIC”), precedentemente denominate Standing Interpretations Committee
(“SIC”).
Il Regolamento Europeo (CE) n°1606/2002 del 19 luglio 2002 ha introdotto l’obbligo, a partire dall’esercizio 2005, di
applicazione dei Principi sopramenzionati (“IFRS”) per la redazione dei bilanci consolidati delle società aventi titoli di
capitale e/o debito quotati presso uno dei mercati regolamentati della Comunità Europea.
Il D. Lgs 28 febbraio 2005 n. 38 ha recepito nel nostro ordinamento quanto previsto dal Regolamento Europeo sopra
citato e con tale Decreto Legislativo il legislatore nazionale ha altresì inteso estendere in via facoltativa l’adozione dei
citati IFRS per la redazione del bilancio d’esercizio e/o consolidato anche alle società non quotate.
Dichiarazione di conformità ai Principi Contabili Internazionali
Il bilancio 2022 è redatto in conformità ai principi contabili internazionali International Accounting Standard (IAS) ed
International Financial Reporting Standard (IFRS) ed è stato elaborato nel presupposto del funzionamento e della
continuità aziendale, applicando i principi contabili internazionali stabiliti dagli IAS/IFRS adottati dalla Commissione
delle Comunità Europee con regolamento n. 1725/2003 e successive modifiche, conformemente al regolamento n.
1606/2002 del Parlamento Europeo, omologati, unitamente alle relative interpretazioni, con regolamento (CE) n.
1126/2008 che, a partire dal 2 dicembre 2008, abroga e sostituisce il regolamento n. 1725/2003 e successive modifiche
L’applicazione degli IAS/IFRS è stata effettuata facendo anche riferimento al “quadro sistematico per la preparazione e
presentazione del bilancio”, con particolare riguardo al principio fondamentale che riguarda la prevalenza della sostanza
sulla forma, nonché al concetto della rilevanza e della significatività dell’informazione.
Si è, inoltre, tenuto conto, sul piano interpretativo, dei documenti sull’applicazione degli IFRS in Italia predisposti
dall’Organismo Italiano di Contabilità (OIC).
Forma e contenuto del bilancio
Il bilancio della Società è stato redatto in conformità agli IFRS ed è costituito dallo Stato Patrimoniale, dal Conto
Economico, dal Conto Economico complessivo, dal rendiconto finanziario, dal Prospetto delle variazioni del
Patrimonio Netto e dalle presenti Note Illustrative ed è corredato dalla Relazione degli amministratori sull’andamento
della gestione.
Principi contabili adottati
I principi contabili adottati per la redazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 sono gli stessi rispetto a quelli
adottati per la redazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2021 ad eccezione di quanto eventualmente specificato nei
C.I.A. S.p.A. Pag. 98
paragrafi successivi.
Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni IFRS applicati dal 1° gennaio 2022
I principi contabili adottati sono gli stessi utilizzati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 cui,
per maggiori dettagli, si fa rinvio, fatta eccezione per le seguenti modifiche che si applicano a partire dal 1° gennaio
2022 ma che non hanno impatto sulla Società:
− Modifiche all’IFRS 3, volte a completare l’aggiornamento dei riferimenti al Conceptual Framework for Financial
Reporting presenti nel principio contabile, fornire chiarimenti circa i presupposti per la rilevazione alla data di
acquisizione di fondi, passività potenziali e/o passività per tributi assunti nell’ambito di un’operazione di business
combination, nonché ad esplicitare quando le attività potenziali non possono essere rilevate nell’ambito di una
business combination;
− Modifiche allo IAS 16 - Immobili, impianti e macchinari - Corrispettivi ricevuti prima dell'utilizzo previsto. Tali
modifiche vietano di detrarre dal costo di immobili, impianti e macchinari importi ricevuti dalla vendita di prodotti
mentre il bene è in corso di preparazione per il suo utilizzo previsto. Il ricavato della vendita dei prodotti e il relativo
costo di produzione devono essere rilevati a Conto Economico.
− Modifiche allo IAS 37 - Accantonamenti, passività potenziali e attività potenziali - Contratti onerosi - Costi per
adempiere un contratto. Tali modifiche specificano che i costi da prendere in considerazione quando si effettua la
valutazione dei contratti onerosi sono sia i costi incrementali per l’adempimento del contratto (ad esempio la
manodopera diretta e i materiali) sia una quota di altri costi che si riferiscono direttamente all'adempimento del
contratto (ad esempio una ripartizione della quota di ammortamento degli assets utilizzati per l’adempimento del
contratto).
− Annual Improvements (ciclo 2018 – 2020) emessi a maggio 2020 che apportano modifiche limitate ad alcuni
principi (IFRS 1 - Prima adozione degli IFRS, IFRS 9 - Strumenti finanziari, IAS 41 - Agricoltura e esempi
illustrativi dell’IFRS 16 - Leases) e ne chiariscono la formulazione o correggono omissioni o conflitti tra i requisiti
dei principi IFRS.
Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni emessi dallo IASB e omologati dall’Unione
Europea, non ancora obbligatoriamente applicabili e non adottati in via anticipata dal gruppo al 31
dicembre 2022
− in data 12 febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato due emendamenti denominati “Disclosure of Accounting Policies -
Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2” e “Definition of Accounting Estimates - Amendments to IAS
8”. Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policies in modo da fornire informazioni più
utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i
cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy;
− in data 7 maggio 2021 lo IASB ha pubblicato il documento denominato “Amendments to IAS 12 Income Taxes:
Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction”. Il documento chiarisce come
devono essere contabilizzate le imposte differite su alcune operazioni che possono generare attività e passività di
pari ammontare, quali il leasing e gli obblighi di smantellamento.
Le valutazioni in merito a potenziali impatti sono tutt’ora in corso ma gli Amministratori si attendono che
l’applicazione di tali principi, emendamenti e interpretazioni non comporterà un impatto significativo sugli importi
iscritti a bilancio e sulla relativa informativa.
Con riferimento al contesto macroeconomico determinato anche dal conflitto russo-ucraino, si segnala che nel corso del
2022 sono stati emessi i seguenti documenti di cui si è tenuto conto nella redazione del presente bilancio:
• in data 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “Amendments to IAS 1 Presentation
of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current” e in data 31 ottobre 2022 lo IASB
ha pubblicato un emendamento denominato “Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Non-
current Liabilities with Covenants”. Tali documenti hanno l’obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre
passività a breve e lungo termine. Le modifiche entreranno in vigore a partire dal 1° gennaio 2024;
• in data 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “Amendments to IFRS 16 Leases:
Lease Liability in a Sale and Leaseback”. Il documento richiede al venditore-lessee di valutare la passività per il
lease riveniente da una transazione di sale & leaseback in modo da non rilevare un provento o una perdita che si
riferiscano al diritto d’uso trattenuto. Le modifiche saranno applicabili a partire dal 1° gennaio 2024.
C.I.A. S.p.A. Pag. 99
• Gli Amministratori stanno valutando i possibili effetti dell’introduzione di tali emendamenti sul bilancio d’esercizio
della Società sul bilancio d’esercizio della società.
Con riferimento al conflitto russo-ucraino, si segnala che nel corso del 2022 sono stati emessi i seguenti documenti:
• “Public Statement - Implications of Russia’s invasion of Ukraine on half-yearly financial reports” emesso da ESMA
in data 13 maggio 2022 e che richiede agli emittenti di fornire un’adeguata informativa in merito agli impatti
riconducibili al conflitto tra Russia e Ucraina;
• “Public statement - European common enforcement priorities for 2022 annual financial report” emesso da ESMA in
data 28 ottobre 2022 e che riporta i possibili impatti diretti sul bilancio riconducibili al conflitto tra Russia e Ucraina
(con particolare focus su controllo e impairment degli assets) e che richiedono adeguata informativa in bilancio;
• Richiamo di attenzione n. 3/22 “Conflitto in Ucraina - Richiamo di attenzione degli emittenti vigilati
sull’informativa finanziaria e sugli adempimenti connessi al rispetto delle misure restrittive adottate dall’Unione
europea nei confronti della Russia” emesso da CONSOB in data 19 maggio 2022 in merito all’informativa sugli
impatti riconducibili al sopracitato conflitto;
• Discussion Paper 1/2022 “Impairment test dei non-financial assets a seguito della guerra in Ucraina” emesso
dall’OIV in data 13 giugno 2022 e relativo all’analisi da svolgere al fine di valutare se ricorrano o meno le
condizioni per effettuare un nuovo impairment test in sede di redazione del bilancio d’esercizio.
• .
Seppur il conflitto russo-ucraino non abbia impatti diretti rilevanti sulla Società , gli impatti indiretti dello stesso quali le
dinamiche inflazionistiche, la propensione al consumo e l’impatto sulle catene di fornitura, saranno oggetto di continuo
monitoraggio da parte degli Amministratori nel prossimo divenire.
Criteri di valutazione
I criteri di valutazione adottati nella formazione della situazione economico patrimoniale sono stati i seguenti:
Immobilizzazioni
Immobilizzazioni Immateriali
Le attività immateriali acquisite separatamente sono c
apitalizzate al costo e
ammortizzate sulla base della presunta utilità economica residua. La vita utile viene
rie
saminata con periodicità annuale ed eventuali cambiamenti, laddove possibili,
sono apportati con applicazioni prospettiche.
Le attività immater
iali prodotte internamente, a eccezione dei costi di sviluppo, non
sono capitalizzate e si rilevano nel conto eco
nomico dell’esercizio in cui sono
sostenute.
Le attività immateriali sono sottoposte annualmente a una analisi di congruità al
fine di rilevare
eventuali perdite di valore: tale analisi può essere condotta a livello
di singolo bene immateriale o a livello di unità generatrice di flussi finanziari.
Immobilizzazioni
Investimenti immobiliari e Immobilizzazioni Materiali
Le immobilizzazioni materiali e gli investimenti immobiliari sono rilevati al costo
di acquisizione. Il costo di acquisizione è rappresentato dal fair value
del prezzo
pagato per acquisire l’attività e ogni costo diretto sostenuto per predisporre
l’attività al suo utilizzo.
La capi
talizzazione dei costi inerenti l’ampliamento, ammodernamento o
miglioramento degli elementi strutturali di propr
ietà o in uso da terzi, è effettuata
esclusivamente nei limiti in cui gli stessi rispondono ai requisiti per essere
separatamente classificati come attività o parte di una attività.
Le quote di ammortamento, imputate a conto economico, sono state calcolate attesi
l'utilizzo, la destinazione e la durata economico-tecnica dei cespiti, sulla base del
criterio della residua possibilità di utilizzazi
one, criterio che abbiamo ritenuto ben
rappresentato dalla seguente tabella:
- attrezzature: 4 anni
- Mobili e macchine ordinarie: 8 anni
I criteri di ammortamento utilizzati, le vite utili e i valori residui sono riesaminati e
C.I.A. S.p.A. Pag. 100
ridefiniti almeno alla fine di ogni periodo amministrativo per tener conto di
eventuali variazioni significative.
Crediti I crediti commerciali sono rilevati al fair value dei flussi di cassa futuri, ridotto da
eventuali perdite di valore.
Debiti Sono rilevati al loro valore nominale.
Non ricorrendo fattori temporali e di non
realizzo significativi, i debiti non sono assoggettati ad attualizzazione.
Ratei e risconti Sono stati determinati secondo il criterio della competenza temporale dell'esercizio.
Per i ratei e risconti di durata pl
uriennale sono state verificate le condizioni che ne
avevano determinato l'iscrizione originaria, adottando, ove
necessario, le opportune
variazioni.
Partecipazioni
Quelle in società controllate collegate e altre che si intendono detenere
durevolmente sono iscritte al costo d'acquisto o sottoscrizione.
Circa le differenze significative tra valore di bilancio e quota di netto patrimoniale,
fermo restando il fatto che per nessuna di tali partecipazioni si sono riscontrate
perdite di valore durevoli rispetto
al costo di acquisto, si rimanda alle tabelle
successive.
Benefici a dipendenti Il trattamento di fine rapporto
copre le spettanze da corrispondere in relazione agli
impegni maturati alla data di chiusura dell’esercizio, a favore dei dipendenti, in
applicazione delle leggi e dei contratti di lavoro vigenti.
Le indennità di fine rapporto sono determinate in accordo c
on lo IAS 19,
applicando una metodologia di tipo attuariale (metodo della proiezione unitaria del
credito), basata su ipotesi demografiche, in ordine al tasso di sconto che riflette il
valore del denaro nel tempo, al tasso di inflazione, al livello delle r
etribuzioni e dei
compensi futuri.
Gli utili e le perdite derivanti dall’effettuazione del calcolo attuariale sono imputati
a conto economico
come costo o ricavo quando il valore netto cumulato degli utili
e delle perdite “attuariali” non rilevati alla ch
iusura del precedente esercizio supera
di oltre il 10% il valore più elevato tra le obbligazioni riferite a piani a benefici
definiti e il valo
re equo delle attività riferire ai piani a quella data. Questi utili o
perdite sono rilevati sulla base della vit
a media lavorativa residua attesa dei
dipendenti che aderiscono a tali piani.
Riconoscimento ricavi
I ricavi per vendite dei prodotti e/o pre
stazione di servizi sono riconosciuti al
momento del trasferimento della proprietà e/o del completamento del servizio.
I ricavi di natura finanziaria e quelli derivanti da prestazioni di servizi vengono
riconosciuti in base alla competenza temporale.
Imposte
Le imposte dell’esercizio sono determinate sulla base del presumibile onere da assolvere in applicazione della
normativa fiscale vigente.
Vengono inoltre rilevate le imposte differite e anticipate sulle differenze temporanee tra i valori patrimoniali iscritti in
bilancio ed i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali, riporto a nuovo di perdite fiscali o crediti di imposta non
utilizzati, sempre che sia probabile che il recupero (estinzione) riduca (aumenti) i pagamenti futuri di imposte rispetto a
quelli che si sarebbero verificati se tale recupero (estinzione) non avesse avuto effetti fiscali: Gli effetti fiscali di
operazioni sono rilevati, a conto economico o direttamente a patrimonio netto, con le medesime modalità delle
operazioni o fatti che danno origine alla imposizione fiscale.
Criteri di conversione dei valori espressi in valuta
I crediti e i debiti espressi originariamente in valuta estera sono iscritti in base ai cambi in vigore alla data in cui sono
sorti. Essi sono allineati ai cambi correnti alla chiusura del bilancio; le differenze di cambio vengono contabilizzate
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tramite la costituzione di un Fondo oscillazione cambi al passivo, nei casi in cui emerge una differenza negativa.
Impegni, garanzie, rischi
Gli impegni e le garanzie sono indicati al loro valore contrattuale.
I rischi per i quali la manifestazione di una passività è probabile sono iscritti nelle note esplicative e accantonati
secondo criteri di congruità nei fondi rischi.
I rischi per i quali la manifestazione di una passività è solo possibile sono descritti nella Nota illustrativa senza
procedere allo stanziamento di fondi rischi secondo i principi contabili di riferimento. Non si tiene conto dei rischi di
natura remota.
Dati sull'occupazione
L'organico medio aziendale è composto da due unità, un dirigente e un impiegato. Il contratto di lavoro applicato è
quello del settore del Commercio.
C.I.A. S.p.A. Pag. 102
STATO PATRIMONIALE
ATTIVO
ATTIVITÀ NON CORRENTI
1) Immobilizzazioni materiali e Investimenti immobiliari
Saldo al 31/12/2021
€
56.125
Saldo al 31/12/2022
€
45.122
€
(11.003)
Valore al Valore al Differenza
Voce 31/12/2021 31/12/2022
Impianti e Macchinari - - -
Altri beni 30.982 22.465 (8.517)
Totale Immobilizzazioni materiali 30.982 22.465 (8.517)
Investimenti immobiliari 25.143 22.657 (2.486)
Totale Immobilizzazioni Materiali 56.125 45.122 (11.003)
Non si ravvisano variazioni significative rispetto al precedente esercizio.
Terreni Immobili
Immobili
leasing
Impianti
e macchin.
Immobilizz.
in corso
Altri
beni
Totale
COSTO STORICO
-
82.864
-
176.445
-
131.952
391.261
Rivalutazioni prec.
-
Oneri finanziari
-
Svalutaz. Precedenti
-
Ammortamenti preceden.
(57.721)
-
(176.445)
-
(100.970)
(335.136)
SALDO 31/12/2020
-
25.143
-
-
-
30.982
56.125
Acquisiz. dell’esercizio
Riclassifiche (-)
Riclassifiche (+)
Storno fondo per alienazioni
Alienazioni dell’esercizio
Ammortam. dell’esercizio
(2.486)
-
-
(8.517)
(11.003)
SALDO
-
22.657
-
-
-
22.465
45.122
Ammort. Antic. Fiscali
-
Movim. Ex art 2426, nr.3
-
SALDO 31/12/2021
-
22.657
-
-
-
22.465
45.122
Investimenti immobiliari
COSTO
STORICO
Amm.to
precedente
SALDO
AL
31/12/2021
Incrementi/
(decrementi)
Amm.to
Esercizio
SALDO
AL
31/12/2022
Malindi KENIA
14.202
(10.012)
4.190
(426)
3.764
Porto Rotondo
22.134
(15.605)
6.529
(664)
5.865
Venezia
46.528
(32.104)
14.424
(1.396)
13.028
Tot. Altri immobili
82.864
(57.721)
25.143
-
(2.486)
22.657
Gli investimenti immobiliari si riferiscono ad investimenti in multiproprietà effettuati in precedenti esercizi.
C.I.A. S.p.A. Pag. 103
2) Partecipazioni
Saldo al 31/12/2021
€
18.883.142
Saldo al 31/12/2022
€
18.856.387
€
(26.755)
Valore al Cessioni Valore al
Voce 31/12/2021 Riclassifiche Svalutaz. Conferimenti 31/12/2022
Partecipazione in controllate 59.575 - - - 59.575
Partecipazione in collegate 4.780.000 - - - 4.780.000
Partecipazione in altre impre 14.043.567 (26.755) 14.016.812
Totale 18.883.142 - (26.755) - 18.856.387
Partecipazioni in imprese controllate
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 Incrementi Cessioni Con
ferimenti 31/12/2022
Agricola Florio 59.575 - - - 59.575
Totale 59.575 - - - 59.575
.
Partecipazioni in imprese collegate
Valore al Rivalutazioni/ Valore al
Voce 31/12/2021 Incrementi Riclassifiche Svalutazioni 31/12/2022
Isola Longa Srl 4.780.000 - - - 4.780.000
Totale 4.780.000 - - - 4.780.000
La partecipazione in LC International LLC è stata riclassificata nel precedente esercizio tra le attività non correnti
disponibili per la vendita a seguito della decisione del management di perseguire la strategia di cessione dei marchi
detenuti da LC International e di conseguenza della partecipazione.
Isola Longa S.r.l.: La società è proprietaria di oltre 260 ettari e delle saline, sull’Isola Longa, all’interno
dell’arcipelago delle isole e riserva denominata “Stagione”, in provincia di Trapani - Sicilia. La proprietà include
inoltre circa 5.500 mq di fabbricati, di cui 3.300 mq con destinazione a uso residenziale. Il piano di sviluppo
immobiliare individuato per l’intera area e in fase di avvio prevede la ristrutturazione e riqualificazione degli edifici
esistenti, con destinazione a uso residenziale, con l’obiettivo di realizzare una Oasi del sale – resort/case vacanze.
Nel corso del periodo sono proseguite le attività relative al completamento dell’iter di approvazione del progetto
presentato alle varie autorità preposte, oltre che l’ottenimento di un finanziamento.
Oltre al progetto di sviluppo immobiliare, la società ha avviato le pratiche autorizzative per la ristrutturazione degli
immobili e la rimessa in produzione anche delle saline, dell’area denominata “saline di San Teodoro” acquisite nel
corso dell’esercizio precedente (circa 250 mq di edifici esistenti e circa 65 ettari di saline inattive) che
contribuiranno a una maggior valorizzazione dell’asset detenuto. Inoltre, la società ha cessato il contratto di affitto a
terzi della salina di proprietà (valutata tra le più qualitative dell’intera area). La società ha così avviato la gestione
diretta attraverso l’assunzione di personale specializzato per la conduzione e la realizzazione di opere di
manutenzione straordinaria. Inoltre, è stato predisposto un programma di investimenti in macchinari e attrezzature
che potrà godere dei benefici del credito di imposta per investimenti nel mezzogiorno e per la transizione 4.0. Si
segnala infine che è stato sottoscritto un contratto per la fornitura del sale prodotto, della durata di due anni,
rinnovabile, con il maggior produttore dell’area di Trapani e tra le primarie aziende nazionali.
C.I.A. S.p.A. Pag. 104
Partecipazioni in altre imprese
Valore al Svaluta- Valore al
Voce 31/12/2021 Incrementi Cessione zioni 31/12/2022
V/so Diana Bis 10.000 - - 10.000
V/so Sas Comtes de Dampierre
(già Audoin de Dampierre)
31.767 - - (26.755) 5.012
V/so M39
1.800 - - - 1.800
V/so DCC Domini Castellare di Castellina 14.000.000 - - - 14.000.000
Totale 14.043.567 - - (26.755) 14.016.812
Domini Castellare di Castellina S.r.l.: società commerciale e holding che controlla le aziende agricole
Castellare/Nettuno S.r.l., Rocca di Frassinello S.a r.l., Feudi del Pisciotto S.r.l., Azienda Agr. Tenuta del Pisciotto
S.r.l. e Resort del Pisciotto S.r.l.
I risultati di DCC (holding) sono in linea con il trend positivo del mercato; i ricavi delle vendite sono pari a 7,06
milioni di euro (+6,9% vs 2021) e il margine - EBITDA passa da 155 mila euro a 391 mila euro al 31 dicembre
2022. Il risultato d’esercizio evidenzia un utile netto di 134 mila euro. Si segnala che il Consiglio di
Amministrazione che ha approvato il bilancio in data 20 marzo 2023, ha proposto una parziale distribuzione
dell’utile d’esercizio.
I ricavi delle vendite al 31 dicembre 2022 del Gruppo DCC (include le controllate aziende produttive
Castellare/Nettuno, Rocca di Frassinello, Feudi del Pisciotto), sono stati pari a 9,98 milioni di euro registrando una
crescita del 13,8% (+1,2 milioni di euro in valore assoluto) rispetto all’anno precedente. Cresce l’export dei
principali Paesi importatori (Svizzera, Germania, UK, USA, Canada, Francia e Corea) che compensano in parte le
mancate vendite in Russia e in Cina (mercati che storicamente rappresentano oltre il 10% del fatturato
complessivo del Gruppo). Significativa la performance registrata sul mercato interno con il canale Ho.Re.Ca. che
segna un incremento di circa il 35% mentre è sostanzialmente stabile il canale off-trade. Infine, si segnalano i
positivi risultati registrati dall’attività ricettiva del Wine Relais di Feudi del Pisciotto, sia in termini di fatturato che
di marginalità e un numero di presenze in continua crescita. L’EBITDA è pari a 1,77 milioni di euro in crescita di
oltre il 34% rispetto al 2021. Il Risultato d’esercizio consolidato ante imposte è pari a +135 mila euro contro -330
mila dell’anno precedente.
Diana Bis S.r.l.: La società partecipata, proprietaria del complesso residenziale sito nel centro di Milano in via
Borgazzi 1,3,5, della quale CIA, CIA detiene una quota pari all’1% del capitale sociale, ha in corso un contenzioso
amministrativo a seguito dell’annullamento dei permessi di costruire dell’immobile realizzato, precedentemente
rilasciati dal Comune di Milano.
Comptes de Dampierre S.a.s: La società di diritto francese è operativa sul mercato vitivinicolo attraverso la
commercializzazione di champagne. CIA detiene una quota minoritaria del capitale sociale, pari a circa lo 0,9%.
C.I.A. S.p.A. Pag. 105
Per maggiore chiarezza esponiamo nella tabella seguente i movimenti delle immobilizzazioni finanziarie.
Partecipazioni
imp. Controllate
Partecipazioni imp.
Collegate
Partecipazioni in
altre imprese
TOTALE
COSTO STORICO 125.336 2.823.810 14.619.689 17.568.835
rivalutazioni prec. 3.702.275 3.702.275
svalutazioni prec. (65.761) (1.746.085) (576.122) (2.387.968)
SALDO INIZIALE 59.575 4.780.000 14.043.567 18.883.142
Incrementi dell'esercizio - - - -
decrementi dell'esercizio - -
alienazioni dell'esercizio - -
Riclassifiche dell'esercizio - - -
Rivalutazioni dell'esercizio -
svalutazioni dell'esercizio - (26.755) (26.755)
SALDO 59.575 4.780.000 14.016.812 18.856.387
movimentazione ex art. 2426, nr.3 -
SALDO FINALE 59.575 4.780.000 14.016.812 18.856.387
Si forniscono inoltre le seguenti informazioni relative alle partecipazioni possedute direttamente o indirettamente per le
imprese controllate, collegate e altre.
Denominazione Città o Capitale Quota % Utile Valore Netto
Stato sociale proprietà (Perdita) bilancio patrimoniale
Agricola Florio (già Isola Longa Turismo Rurale) Palermo 10.000 100,0 (1.421) 59.575 1.146.934
Comtes de Dampierre *
(già Audion De Dampierre SA)
Francia 126.510 0,9 (272.987) 5.011 5.011
LC International LLC # Stati Uniti 5.215.646 40,0 67.
833 734.371 -108.464
Isola longa S.r.l. Palermo 14.340.000 33,3 (15.796) 4.780.000 5.065.454
Diana Bis S.r.l. **
Milano 10.000 1,0 (2.709.395) 10.000 -
DCC Domini Castellare di Castellina S.r.l. ***
Castellina in
Chianti (SI)
7.077.213 17,6 136.907 14.000.000 6.628.532
M39 S.r.l. Milano 30.000 6,0
3.279 1.800 1.997
* Dati gestionali non accora approvati dal CDA.
** Dati riferiti al bilancio 2020.
# Dati gestionali forniti dal management della società convertiti in euro.
Le partecipazioni iscritte nelle immobilizzazioni rappresentano un investimento duraturo e strategico da parte della
società.
Le partecipazioni in imprese controllate e in altre imprese sono valutate, nel rispetto del principio della continuità dei
criteri di valutazione al costo di acquisto o di sottoscrizione.
Le partecipazioni iscritte al costo di acquisto non hanno subito svalutazioni per perdite durevoli di valore ad eccezione
di quelle evidenziate nelle precedenti tabelle.
Su nessuna partecipazione immobilizzata esistono restrizioni alla disponibilità da parte della società partecipante.
3) Crediti commerciali non correnti
Sono pari a 882.252 euro e relativi al valore attualizzato del credito verso Swiss Merchant Advisory per la vendita della
partecipazione in Diana Bis il cui incasso è previsto entro la fine dell’esercizio 2024
4) Crediti per imposte anticipate
L’ammontare dei crediti per imposte anticipate è pari al 31 dicembre 2022 a 440.613 euro.
C.I.A. S.p.A. Pag. 106
Il dettaglio analitico della composizione della posta, con la relativa movimentazione rispetto al precedente esercizio è
fornito nella tabella di dettaglio inserita al punto 26) Imposte delle presenti note al bilancio.
ATTIVITÀ CORRENTI
5) Crediti commerciali
Saldo al 31/12/2021
€
4.325.671
Saldo al 31/12/2022
€
2.298.835
€
(2.026.836)
Non vengono fornite nel seguito le informazioni previste dal comma 6 dell’articolo 2427, relativamente alla ripartizione
dei crediti per area geografica, in quanto il business della società è pressoché interamente rivolto al mercato nazionale.
Sono pertanto irrilevanti i rapporti con i paesi esteri.
Crediti Commerciali
Di seguito il dettaglio delle voci relative ai crediti commerciali.
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Clienti ordinari 1.057.696 71.373 (986.323)
Fatture da emettere/N.Cr. Da Ricevere 3.109.627 1.976.027 (1.133.600)
Crediti v/Domini di Castellare 120.000 255.000 135.000
Crediti v/Diana bis 70.018 - (70.018)
Fondo sval. Crediti art. 106 Tuir (31.670) (3.565) 28.105
4.325.671 2.298.835 (2.026.836)
L'adeguamento del valore nominale dei crediti al valore di presunto realizzo è stato ottenuto mediante apposito fondo
svalutazione crediti che ha subito, nel corso dell'esercizio, le seguenti movimentazioni:
Descrizione Totale
Saldo al 31/12/2021
31.670
Utilizzo nell’esercizio
(38.628)
Acc.to fondo Sval. Crediti
10.523
Saldo al 31/12/2022
3.565
Il decremento dei crediti commerciali rispetto al precedente esercizio è dovuto al realizzo di partite commerciali verso
Class Editori e Italia Oggi come di seguito descritto nonché alla riclassifica tra i crediti commerciali non correnti del
credito relativo alla cessione della partecipazione in Diana Bis il cui incasso è previsto entro la fine del 2024.
Con riferimento alla voce fatture da emettere si precisa che le stesse sono principalmente riferite ai rapporti commerciali
con Class Editori Spa con la quale erano stati contrattualizzati, sin dalla costituzione di CIA, accordi, aventi per oggetto
la locazione delle proprietà immobiliari situate nel centro di Milano e le correlate attività di service e facility
management.
Nel dettaglio si segnalano:
− crediti commerciali per fatture da emettere in essere al 31 dicembre 2022 verso Class Editori, per complessivi 1,98
milioni di euro, relativi ai contratti di locazione degli immobili ad uso uffici e i servizi di facility forniti da CIA. In
particolare, in data 27/12/2002 era stato sottoscritto con Class il contratto d’affitto relativo all’immobile sito nel
centro di Milano in via Marco Burigozzo n. 5, con una durata di 6 anni e rinnovo tacito per ulteriore pari periodo,
nonché il correlato contratto per le attività di service e di facility management dedicate all’immobile stesso con una
C.I.A. S.p.A. Pag. 107
durata biennale e la previsione di un rinnovo automatico salvo disdetta. I corrispettivi annui iniziali venivano
stabiliti rispettivamente in 850.500 euro per il contratto di locazione e in 360.000 euro per il contratto di service e
facility secondo le modalità operative e le prestazioni sopra indicate. Successivamente in data 21 aprile 2005 era
stato sottoscritto un ulteriore contratto di locazione tra CIA e Class, avente ad oggetto una porzione dell’immobile a
uso uffici sito in via Gian Galeazzo n. 29, immobile adiacente e in comunicazione con quello di via Marco
Burigozzo n.5, garantendo così una piena fruibilità e funzionalità allo sviluppo della Casa editrice. Il corrispettivo
annuale del contratto in oggetto era stato definito in 500.000 euro con una durata di 6 anni e rinnovo tacito di
ulteriori 6 anni. I corrispettivi dei contratti sopra citati sono rimasti sostanzialmente invariati negli anni ed
assoggettati a rivalutazione monetaria secondo gli accordi contrattuali (base ISTAT). Nel corso dell’esercizio 2013
sono stati depositati due nuovi contratti d’affitto relativamente agli uffici di via Burigozzo n. 5 e via Gian Galeazzo
n. 29, in sostituzione dei precedenti, che erano prossimi alle scadenze. I nuovi contratti hanno previsto una durata di
16 anni, a partire dall’esercizio 2013, con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni relativamente agli uffici di Via
Marco Burigozzo n. 5 e di 9 anni con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni nel caso degli uffici di Via Gian
Galeazzo n. 29. In entrambi i casi i canoni d’affitto sono rimasti invariati rispetto ai corrispettivi dovuti nell’anno
precedente al rinnovo. Tutti i suddetti contratti hanno cessato di produrre i propri effetti a fine esercizio 2017,
quando CIA ha ceduto l’intero compendio immobiliare sito nel centro di Milano.
Al 31 dicembre 2022, CIA vantava verso Class crediti per fatture da emettere per 1.976 migliaia di euro
relativamente a:
canoni per affitto immobile in via Marco Burigozzo, n. 5 per 960 mila euro, riferiti al residuo da incassare delle
annualità 2016 e 2017;
canoni per affitto immobile di via Gian Galeazzo n.29 per euro 416 mila euro, riferiti al residuo da incassare
delle annualità 2016 e 2017;
Il residuo credito commerciale per fatture da emettere verso Class di 600 mila euro è relativo ai corrispettivi per le
annualità 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022 riferiti al contratto per la fornitura di servizi e di facility management per
gli immobili occupati dalla Casa editrice. Il contratto stipulato in data 20 dicembre 2017 prevede un corrispettivo
annuo di 120.000 euro, con durata di 4 anni (2018-2021). L’accordo si è rinnovato in automatico per ulteriori 4 anni,
quindi per il periodo 2022-2025.
− Infine, sono espressi nei conti societari crediti commerciali per fatture da emettere per un ammontare di 255 mila
euro verso DCC per attività di consulenza nell’ambito amministrativo e finanziario.
In merito alla tempistica della chiusura delle sopra descritte posizioni aperte si segnala che nel corso del 2022 sono state
emesse e realizzate tutte le fatture da emettere verso Italia Oggi Erinne Srl. Per quanto riguarda le fatture da emettere
verso Class Editori sono state emesse fatture per un imponibile di 961 mila euro. Contestualmente sono stati
compensati, e quindi ridotti, debiti verso Class Editori per complessivi 1.373 mila euro. A seguito di tali fatturazioni,
l’ammontare delle fatture da emettere verso Class Editori alla data della presente relazione è pari a 1,98 milioni di euro.
Si segnala, infine, che CIA presenta debiti commerciali verso Class Editori per complessivi 1,04 milioni di euro.
6) Crediti tributari
Saldo al 31/12/2021
€
283.711
Saldo al 31/12/2022
€
287.268
€
3.557
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Var
iazioni
Erario c/Iva 1.518 3.199 1.681
Acconto IRAP 21.020 21.020 -
Acconto Ires 153 153 -
Crediti IRES da Consolidato Nazionale 58.828 58.828 -
Trans. Pro forma Iva 41.554 43.378 1.824
Altri credit vso Erario 160.638 160.690 52
TOTALE 283.711 287.268 3.557
C.I.A. S.p.A. Pag. 108
7) Altri crediti
Saldo al 31/12/2021
€
608.173
Saldo al 31/12/2022
€
502.901
€
(105.272)
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Fornitori per Note Cred. da Ricevere 17.479 - (17.479)
Crediti v/so Agricola Florio (già Isola Longa Turiscmo rurale) 528.406 463.405 (65.001)
Crediti v/so Compagnie Fonciere 30.000 33.718 3.718
Altri crediti 31.195 5.778 (25.417)
Risconti attivi diversi 1.093 - (1.093)
TOTALE 608.173 502.901 (105.272)
8) Disponibilità liquide
Saldo al 31/12/2021
€
26.707
Saldo al 31/12/2022
€
31.227
€
5.020
Depositi bancari
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Banca Sella 20.200 12.697
(7.503)
Cassa Risparmio Parma e Piacenza 3.245 5.247 2.002
Conti correnti transitori 1.176 11.697 10.521
Cassa 1.586 1.586 -
TOTALE 26.207 31.227 5.020
Il saldo rappresenta le disponibilità liquide e l'esistenza di numerario e di valori alla data di chiusura dell'esercizio. I
saldi contabili sono stati tutti riconciliati alla data del 31 dicembre 2022 con quelli esposti sugli estratti conto bancari.
Di seguito viene fornita la posizione finanziaria netta totale nelle sue componenti principali, esposta secondo lo schema
previsto dalla Comunicazione Esma del 4 marzo 2021 entrata in vigore dal 5 maggio 2021 con conseguente
riclassificazione anche dei valori del precedente esercizio.
C.I.A. S.p.A. Pag. 109
Posizione finanziaria netta totale
€uro/000
31/12/21
31/12/22
A. Disponibilità liquide 2 2
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 24 29
C. Altre attività finanziarie correnti - -
D. Liquidità (A+B+C) 26 31
E. Debito finanziario corrente (esclusa la parte corrente del debito finanziario non
corrente) *
(4.284) (4.297)
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente - -
G. Indebitamento Finanziario Corrente (E+F) (4.284) (4.297)
H. Indebitamento Finanziario Corrente Netto (G-D) (4.258) (4.266)
I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di
debito)
(541) (541)
J. Strumenti di debito - -
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti - (287)
L Indebitamento Finanziario non Corrente (I+J+K) (541) (828)
M. Totale Indebitamento Finanziario (H+L) (4.799) (5.094)
Posizione finanziaria netta totale Adjusted
€uro/000
31/12/21
31/12/22
Posizione finanziaria netta Totale (4.799) (5.094)
Debiti tributari scaduti verso stati esteri 663 769
Debiti tributari e previdenziali scaduti 355 256
Posizione finanziaria netta Totale Adjusted (5.817) (6.119)
* Include debiti verso Class Editori per un ammontare di 1.849 migliaia di euro relativi a un deposito cauzionale
ricevuto da Class Editori negli esercizi precedenti, esposti negli altri debiti correnti nel presente bilancio (voce 18).
9) Attività non correnti disponibili per la vendita
La voce si riferisce al valore della partecipazione detenuta in LC International LLC che secondo le previsioni del piano
industriale approvato dal management di CIA è destinata ad essere dismessa nel corso dell’esercizio 2022.
Il dettaglio della movimentazione rispetto al precedente esercizio è esposto nella tabella che segue:
Valore al Rivalutazioni/ Valore al
Voce 31/12/2021 Incrementi Riclassifiche Svalutazioni 31/12/2022
LC international 1.014.371 - - (280.000) 734.371
Totale 1.014.371 - - (280.000) 734.371
C.I.A. S.p.A. Pag. 110
LC International LLC: La società di diritto americano è proprietaria di tre marchi dell’alta ristorazione: Le Cirque
(considerato uno dei più famosi ristoranti al mondo fondato da Sirio Maccioni a New York nel 1974), Osteria Il Circo,
Sirio, oltre che delle licenze dei marchi concesse a vari ristoranti in America (Las Vegas) e in altri Paesi del mondo
(India - New Delhi, Mumbai, e Bangalore - ed Emirati Arabi - Abu Dhabi e Dubai) gestiti attraverso la formula del
management fess. La graduale ripresa del settore, seppur con tempi e modalità diverse nei vari Paesi del mondo, ha
consentito alla società di realizzare nel periodo risultati economici sostanzialmente positivi, in ragione delle progressive
riaperture dei ristoranti in licensing in India e a Las Vegas. In conformità a quanto previsto dal principio contabile
internazionale IAS 36, CIA ha effettuato un impairment test per determinare la congruità del valore iscritto della
partecipazione, utilizzando il metodo finanziario. Il risultato ottenuto, che è condizionato principalmente dall’effetto
della variazione dei tassi prospettici di crescita e dai parametri/coefficienti utilizzati per la definizione del valore del
costo medio ponderato del capitale che tengono conto dell’attuale situazione socio/economica/politica mondiale, ha
determinato una svalutazione della partecipazione. Occorre segnalare che il metodo finanziario utilizzato prevede
unicamente l’utilizzo delle proiezioni economiche e patrimoniali; sono pertanto escluse nella valutazione gli intangibile
assets, ovvero nel caso specifico, i marchi. A tal proposito si ricorda che, nel corso del 2020, è stato affidato a esperti
indipendenti un incarico per la valutazione dei marchi e di conseguenza della società, il cui valore è risultato essere
compreso in una forbice tra 6,5 e 8 milioni di dollari.
L’impairment test sul valore di carico della partecipazione rappresentativa del 40% del capitale della LLC
International è stato effettuato dagli Amministratori mediante l’applicazione del metodo finanziario (UDCF),
utilizzando le proiezioni economiche e patrimoniali del piano 2023-2026 revisionato rispetto alle previsioni
elaborate l’anno precedente secondo un approccio prudenziale. Gli Amministratori, pur confermando le prospettive
di sviluppo per i progetti in corso e alle riaperture dei ristoranti, hanno compiutamente riflesso nei dati previsionali
le incertezze inerenti i tempi di realizzo dello stesso.
La determinazione del “costo medio ponderato del capitale durante il periodo di previsione esplicita” (“WACC 23-
26”) e del “tasso di crescita a regime dei flussi finanziari - g”, è stata effettuata in base ai parametri aggiornati,
reperiti presso i principali database pubblici e operatori specializzati, coerentemente con le medesime fonti
informative utilizzate per il bilancio chiuso al 31 dicembre 2021. Limitatamente alla determinazione del Tasso Risf
Free, si è fatto ricorso, diversamente dall’approccio utilizzato negli anni precedenti, alla media dei treasury bonds
rilevata per il 24 mesi antecedenti la data di riferimento, al fine di mitigare gli effetti contingenti della congiuntura
economica straordinaria del 2022, che ha determinato un’anomala variabilità dei tassi di interesse che non ci si
attende sia destinata a perdurare nel medio periodo.
Costo del capitale proprio
Fonti - Note - settore "Restaurants & Dining "
Risk-free 2,2% 10Yr t-bonds media 2021/2022
ERP US 5,9% ERPs by country, Damodaran, Updated January 1st, 2023
Beta levered 1,14
Additional Size risk 3,6% Duff & Phelps
Costo del capitale proprio (ke) 12,5%
Costo del capitale di terzi
Costo medio del debito 5,5% Damodaran (Solo US)
Aliquota fiscale 21,0% Us corporate
Costo del capitale di terzi (kd) 4,3%
Weighted Average Cost of Capital
Costo del capitale proprio 12,5%
Costo del capitale di terzi 4,3%
D/(D+E) 13,2%
WACC 11,46%
C.I.A. S.p.A. Pag. 111
Beta (Damodaran files "Beta" Gen 23 Unlevered
Global 0,79
Us 1,00
India 0,96
Media Unlevered 0,94
Beta LEVERED 1,14
D/(D+E) (Damodaran files "wacc" gen 23
Global 25%
Us 24%
India 10%
Media D/(D+E) 13%
G (Pwc, febbraio 2023)*
Global 3,1%
Us 1,8%
India 6,3%
Media G 3,3%
* https://www.pwc.com/gx/en/research-insights/economy/global-economy-watch/projections.html
D/E (Damodaran files "Beta" gen 23
Global 0,317831648
Us 0,307754372
India 0,108577987
Media D/E 25%
Sulla base delle analisi effettuate dal management mediante l’applicazione della metodologia dell’UDCF l’Equity
Value di LC International LLC risulta pari a 1.946 migliaia di dollari.
Il valore del Terminal value al 31 dicembre 2022, calcolato secondo la metodologia della rendita perpetua e
l’utilizzo dei parametri sopra indicati tramite l’applicazione della formula di Gordon, è risultato pari a 1.720 migliaia
di dollari.
Sulla base di quanto precedentemente esposto, il valore in uso della partecipazione rappresentativa del 40% del
capitale di LC International LLC convertito al tasso di cambio USD/EUR in vigore alla data del 31 dicembre 2022
risulta pari a 734 migliaia di euro. Giacché il valore di carico della partecipazione iscritto nel bilancio di CIA al 31
dicembre 2022 risulta pari al valore d’uso non si determina alcuna impairment loss.
Le analisi di sensitività dell’impairment test effettuate in relazione al tasso di attualizzazione ¬WACC e al tasso di
crescita a regime dei flussi finanziari - g. - evidenziano che:
a) con WACC fermo al valore di riferimento di 11,46%, l’oscillare del tasso di crescita tra il 2,8% ed il 3,8% colloca
il valore della partecipazione di CIA nella società, in un intervallo tra 693 e 781 migliaia di euro
b) mantenendo il tasso di crescita g al 3,3%, il variare del tasso WACC dall’ 11,96% al 10,96% colloca il valore
della partecipazione di CIA nella società, in un intervallo tra 686 e 789 e migliaia di euro.
Alla luce delle analisi effettuate, al variare congiunto dei tassi g e WACC, il valore della partecipazione di CIA nella
società, si colloca in un intervallo compreso tra un valore minimo pari a 650 migliaia di euro e un valore massimo
pari ad 842 migliaia di euro
Sensitivity - Value in use
2,80% 3,05% 3,30% 3,55% 3,80%
11,96% 650
667 686 706 727
11,71% 671 689 709 731 753
WACC (+/- 0,25%) 11,46% 693 713 734 757 781
11,21% 716 738 760 785 810
10,96% 741 764
789 815 842
Value in use
G rate (+/- 0,25%)
C.I.A. S.p.A. Pag. 112
PASSIVO
10) Patrimonio Netto
Saldo al 31/12/2021
€
15.555.740
Saldo al 31/12/2022
€
15.096.362
€
(459.378)
Valore al Incrementi Decrementi Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022
Capitale Sociale 922.953 - - 922.953
Riserva Legale 184.591 - - 184.591
Riserva Straordinaria 10.828.821 - (1.503.979) 9.324.842
Riserva sovraprezzo azioni 1.526.025 - - 1.526.025
Movimentazione patrimoniale IAS 3.597.343 11.903 - 3.609.246
Utili (Perdite) a nuovo (14) - - (14)
TOTALE 17.059.719 11.903 (1.503.979) 15.567.643
Utile (perdita) dell'esercizio (1.503.979) 1.503.979 (842.481) (842.481)
PATRIMONIO NETTO 15.555.740 1.515.882 (2.346.460) 14.725.162
I movimenti di patrimonio netto del periodo riguardano la copertura della perdita dell’esercizio 2021 con utilizzo della
riserva straordinaria e la contabilizzazione del risultato dell’esercizio.
È inoltre da segnalare che a seguito della variazione del principio IAS/IFRS 19, relativo al fondo TFR, che esclude la
possibilità di contabilizzare gli utili e perdite attuariali con il metodo del corridoio, consentito fino a tutto il 2012, in
data 02 gennaio 2013 è stata contabilizzata una riserva OIC negativa (inclusa nella voce riserva transizione IAS), per
4.218 euro, per lo storno dei risconti attivi contabilizzati al 31 dicembre 2012 pari a 4.232 euro, nonché perdite a nuovo
per 14 euro per annullare gli effetti positivi dell’attualizzazione sul conto economico dell’esercizio 2012. La
contabilizzazione della componente attuariali sul TFR al 31 dicembre 2022 ha inoltre comportato un ulteriore
incremento della riserva OIC per 11.903 euro.
Il capitale sociale è così composto:
CATEGORIA DI AZIONI NUMERO
VALORE
NOMIN.
NUMERO
VALORE
NOMIN.
NUMERO
VALORE
NOMIN.
Azioni Ordinarie 92.295.260 0,01 92.295.260 0,01
Azioni Privilegiate -
Altre categorie -
TOTALE 92.295.260 0,01 - - 92.295.260 0,01
CONSISTENZA INIZIALE
EMISSIONI
NELL'ESERCIZIO
CONSISTENZA FINALE
Al 31 dicembre 2022 i titoli azionari in circolazione sono in totale n. 92.295.260.
Si precisa che il patrimonio netto, oltre il capitale sociale di euro 922.952,60 è composto dalle seguenti poste:
Riserva legale
184.591
Riserva da sovrapprezzo azioni
1.526.025
Riserva straordinaria
9.324.842
Riserva di transizione agli IAS/IFRS
3.609.246
Perdita dell’esercizio
(842.481)
Utile/(Perdita) a nuovo
(14)
C.I.A. S.p.A. Pag. 113
Riserve o altri fondi che in caso di distribuzione non concorrono a formare il reddito imponibile dei soci
indipendentemente dal periodo di formazione:
Descrizione
Valore al
31/12/2021
Incrementi
Decrementi
Valore a
31/12/2022
Riserva sovrapprezzo azioni
1.526.025
-
-
1.526.025
Non vi sono riserve o altri fondi che in caso di distribuzione concorrono a formare il reddito imponibile della società,
indipendentemente dal periodo di formazione per aumento gratuito del capitale sociale con utilizzo della riserva.
Come esplicitamente richiesto dall’articolo 2427, 7 bis, esponiamo l’utilizzazione delle poste di patrimonio intervenuta
nei precedenti esercizi (ultimi tre esercizi):
Capitale
Sociale
Riserva
sovrapprez.
Azioni
Riserva
Legale
Altre
Riserve
Riserve da
rettifiche
IAS
Perdite a
nuovo
Risultato
esercizio
Totale
Valori al 31/12/2020 922.953 1.526.025 184.591
12.248.413 3.596.732 (14) (1.419.592) 17.059.108
Destinazione del risultato (1.419.592) 1.419.592 -
Distribuzione dividenti - -
Altre variazioni: -
Risultato netto del periodo (1.503.979) (1.503.979)
Proventi oneri imputati
direttamente a Patrimonio
611 611
Risultato complessivo del periodo 611 (1.503.979)
(1.503.368)
Valori al 31/12/2021 922.953 1.526.025 184.591
10.828.821 3.597.343 (14) (1.503.979) 15.555.740
Destinazione del risultato (1.503.979) 1.503.979 -
Distribuzione dividenti - -
Altre variazioni: -
Risultato netto del periodo (842.481) (842.481)
Proventi oneri imputati
direttamente a Patrimonio
11.903 11.903
Risultato complessivo del periodo 11.903 (840.921)
(830.578)
Valori al 31/12/2022 922.953 1.526.025 184.591
9.324.842 3.609.246 (14) (840.921) 14.725.162
C.I.A. S.p.A. Pag. 114
La seguente tabella evidenzia la possibilità di utilizzazione delle poste che compongono il Patrimonio Netto, ai sensi di
quanto previsto dall’art. 2427 del Codice Civile:
Natura/Descrizione Importo
Possibilità di
Utilizzazione
Quota disponibile
Capitale
922.953
Riserve di Capitale:
Riserva sovrapprezzo azioni
1.526.025
A, B, C
1.526.025
Riserve di Utili:
Riserva Legale
184.591
B
-
Altre riserve di utili
9.324.842
A, B, C
9.324.842
Perdite a nuovo
(14)
Riserva Transizione IFRS*
3.597.343
-
3.609.246
Totale
14.461.113
Legenda: A: per aumento di Capitale; B: per copertura perdite; C: per distribuzione ai soci.
PASSIVITÀ NON CORRENTI
11) Debiti finanziari non correnti
Sono pari a 541.484 euro e sono riferiti al debito originariamente in essere verso Banca Bper da quest’ultima ceduto ad
operatore istituzionale vigilato e successivamente di diritto ad altro creditore terzo.
12) Altri debiti non correnti
Sono pari a 286.639 euro rappresentano per 47.906 euro la quota a lungo dei debiti per ritenute rateizzate con scadenza
fino a novembre 2027, per 182.846 euro la quota a lungo del debito iva rateizzato con scadenza fino a settembre 2027 e
per il residuo la quota a lungo del debito inps con scadenza ottobre 2025.
13) Fondo per rischi e oneri
Nel corso dell’esercizio 2021 era stato costituito un fondo rischi per un ammontare di 270 mila euro a fronte del
possibile rischio di mancato realizzo di alcune partite iscritte nell’attivo e per far fronte a potenziali passività relative ad
una contestazione promossa dalle autorità di vigilanza. Nel corso dell’esercizio il fondo è stato utilizzato per 197 mila
euro a fronte della chiusura di alcune delle suddette partite. Sono inoltre stati accantonati 39 mila euro a fronte della
stima delle passività potenziali per sanzioni e interessi di mora riferiti ai debiti tributari e previdenziali scaduti e in
essere a fine esercizio 2022 che verranno liquidati nei futuri esercizi oltre a ulteriori 120 mila euro per ripristinare il
fondo ad un ammontare ritenuto congruo rispetto alle possibili passività potenziale stimabili alla data del presente
bilancio d’esercizio. Il fondo rischi al 31 dicembre 2022 è pertanto pari a 232 mila euro.
14) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato
Saldo al 31/12/2021
€
92.684
Saldo al 31/12/2022
€
67.481
€
(25.203)
La variazione è così costituita:
Fondo al Accanto- Oneri (Utili)/Perdite Fondo al
Voce 31/12/2021 Utilizzi namento Finanziari attualizzazione 31/12/2022
Dirigenti 74.706 (18.490) 3.504 (92) (8.446) 51.182
Impiegati 17.978 - 2.065 (287) (3.457) 16.299
92.684 (18.490) 5.569 (379) (11.903) 67.481
C.I.A. S.p.A. Pag. 115
Le indennità di fine rapporto sono determinate applicando una metodologia di tipo attuariale, basata su ipotesi
demografiche, in ordine al tasso di sconto che riflette il valore del denaro nel tempo, al tasso di inflazione e al livello
delle retribuzioni e dei compensi futuri, come previsto dallo IAS 19.
Si segnala che il valore della passività per TFR quantificata in ossequio alla legislazione sul lavoro e ai Principi
Contabili Italiani, ammonta al 31 dicembre 2022 a euro 69.632.
Si fornisce nel seguito il dettaglio delle ipotesi attuariali utilizzate per la valutazione del Fondo TFR in accordo con lo
IAS 19, al 31 dicembre 2022:
Assunzioni Finanziarie:
Tasso di Attualizzazione Curva Eur Composite AA al 30.12.2022
Scadenze
(anni)
Tassi
1
3,013%
2
3,354%
3
3,443%
4
3,499%
5
3,542%
7
3,642%
8
3,685%
9
3,712%
10
3,740%
15
3,860%
Tasso di Inflazione
Curva europea Zero-Coupon Inflation-Indexed Swap al
30.12.2022
Scadenze
(anni)
Tassi
1
4,525%
2
3,414%
3
3,047%
4
2,866%
5
2,735%
6
2,656%
7
2,605%
8
2,565%
9
2,559%
10
2,550%
12
2,556%
15
2,577%
20
2,539%
25
2,563%
30
2,588%
Tasso atteso di incremento retributivo (inflazione inclusa)
0,31%
Percentuale di TFR richiesta in anticipo
70,00%
Assunzioni demografiche:
Età Massima di Collocamento a Riposo Secondo le ultime disposizioni legislative
Tavole di Mortalità
SI 2019
Percentuale Media Annua di Uscita del Personale*
6,40%
Probabilità annua di richiesta di anticipo
3,50%
* calcolata per qualsiasi causa di eliminazione, nei primi dieci anni successivi a quello di valutazione
Analisi di sensitività
Sensitivity
Nuovo DBO
C.I.A. S.p.A. Pag. 116
Tasso di Attualizzazione
+0,50% 63.895
-0,50% 71.415
Informazioni Aggiuntive
Duration (in anni)
14,73
Pagamenti previsti
Pagamenti previsti al 31.12.2023
5.545
Pagamenti previsti al 31.12.2024
5.844
Pagamenti previsti al 31.12.2025
5.968
Pagamenti previsti al 31.12.2026
6.024
Pagamenti previsti al 31.12.2027
6.026
Pagamenti previsti dall'1.01.2028 al 31.12.2032
28.554
PASSIVITÀ CORRENTI
15) Debiti finanziari
Saldo al 31/12/2021
€
2.435.020
Saldo al 31/12/2022
€
2.448.317
€
(359.640)
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Banca Popolare di Sondrio 1.061.628 1.074.925 13.297
AMCO 1.372.937 1.372.937 -
C/c Finanziario Milano Finanza 100 100 -
C/c Finanziario MF service 291 291 -
C/c Finanziario Classpi 64 64 -
TOTALE 2.435.020 2.448.317 13.297
I debiti finanziari sono interamente riferiti a linee commerciali correnti verso istituti di credito.
16) Debiti commerciali
Saldo al 31/12/2021
€
3.371.518
Saldo al 31/12/2022
€
2.396.057
€
(975.461)
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Fornitori e collaboratori 579.166 678.511 99.345
Fatture e note da ricevere 425.880 662.824 236.944
Class Editori 2.355.547 1.043.797 (1.311.750)
Classpi 10.925 10.925 -
TOTALE 3.371.518 2.396.057 (975.461)
17) Debiti tributari
Saldo al 31/12/2021
€
862.532
Saldo al 31/12/2022
€
980.641
€
118.109
C.I.A. S.p.A. Pag. 117
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
IRPEF per ritenute dipendenti 133.877 112.534 (21.343)
IRPEF per ritenute autonomi/Co.Co.Co 65.701 22.396 (43.305)
IRPEF rateizzati - 41.890 41.890
Altri debiti vs erario 662.954 803.821 140.867
Erario Ires-Irap - - -
TOTALE 862.532 980.641 118.109
Gli altri debiti verso l’erario comprendo i residui debiti verso il fisco americano per i redditi maturati con la vendita
dell’immobile in New York avvenuta al termine dell’esercizio 2016 e il debito iva rateizzato con scadenza entro i 12
mesi.
18) Altri debiti
Saldo al 31/12/2021
€
2.508.978
Saldo al 31/12/2022
€
2.400.868
€
(108.109)
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
V/so enti previdenziali 155.283 127.429 (27.854)
Cauzioni 282.000 227.625 (54.375)
Debiti vs azionisti per dividendi 2.236 2.236 -
Altri debiti V/so Az. Agr. Tenuta del Pisciotto 23.953 23.953 -
Altri Debiti V/so Resort del Pisciotto 49.582 49.582 -
Deb. Tributari V/so Agricola Florio 5.488 - (5.488)
Dipendenti C/to Stipendi 8.656 126 (8.530)
Altri Debiti v/Class 1.849.496 1.849.496 -
Rateo 13.ma 14.ma redazionale 4.109 5.410 1.301
Rateo ferie maturate 13.193 29 (13.164)
Ratei passivi diversi 114.982 114.982 -
TOTALE 2.508.978 2.400.868 (108.110)
19) Garanzie e impegni assunti dall’impresa
Nostri beni presso terzi – comprende il valore dei titoli presso la Monte Titoli per complessivi euro 125.870.
CONTO ECONOMICO
RICAVI OPERATIVI
20) Ricavi e altri proventi
Saldo al 31/12/2021
€
326.302
Saldo al 31/12/2022
€
285.000
€
(41.302)
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Ricavi affitti e facility Class 120.000 120.000
-
P
restazione servizi Domini di Castellare 165.000 165.000 -
TOTALE 285.000 285.000 -
I Ricavi del periodo si riferiscono alle prestazioni di service effettuate nel periodo a beneficio di Class Editori per la
C.I.A. S.p.A. Pag. 118
gestione degli immobili presso cui Class Editori svolte le proprie attività.
Nel corso dello scorso esercizio sono stati sottoscritti accordi per attività di consulenza nei confronti della partecipata
DCC.
Altri proventi
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 V
ariazioni
Contributi e sovvenzioni 29.465 - (29.465)
Recupero costi 11.837 - (11.837)
TOTALE 41.302 - (41.302)
Nel corso dell’esercizio 2021 la società aveva ottenuto un contributo a fondo perduto pari a 29.465 nell’ambito degli
interventi di sostegno previsti per fronteggiare la crisi pandemica da Covid-19.
COSTI OPERATIVI
Saldo al 31/12/2021
€
571.488
Saldo al 31/12/2022
€
555.222
€
(16.266)
21) Costi per servizi
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Spese di rappresentanza 7.264 - (7.264)
Assicurazioni 4.706 6.218 1.512
Spese generali 43.238 50.443 7.205
Consulenze fiscali e spese legali 140.149 114.410 (25.739)
Prestazione di servizi Class Editori 50.000 50.000 -
Altri servizi 1.365 6.294 4.929
Godimento beni di terzi 59.592 32.297 (27.295)
TOTALE 306.314 259.662 (46.652)
22) Costi per il personale
La voce comprende i costi per il personale dipendente determinati secondo le leggi e contratti collettivi vigenti.
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Costi retribuzioni 90.903 111.953 21.050
Costi contributi 44.101 50.974 6.873
Adeguamento atualizzazione TFR Ias 8.218 6.428 (1.790)
Spese varie personale 90 934 844
TOTALE 143.312 170.289 26.977
C.I.A. S.p.A. Pag. 119
23) Altri costi operativi
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Emolimenti organi societari 73.059 73.000 (59)
Imposte e tasse 22.435 22.729
294
Sanzioni 13 4.042 4.029
Spese da recuperare 290 300 10
Corrispettivi per contributi ente di vigilanza mercati 26.065 25.200 (865)
TOTALE 121.862 125.271 3.409
24) Proventi/(Oneri) non ordinari
La voce riporta il risultato della gestione non ordinaria evidenziandone le relative partite. Il dettaglio è il seguente:
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Spravvenienze attive 159.613 96.426 (63.187)
Sopravvenienze attive gestione ordinaria 2.125 - (2.125)
Sopravvenienze attive fiscali 9.344 - (9.344)
Spopravvenienze attivi saldo e stralcio 5.500 - (5.500)
Totale Proventi Non ordinari 176.582 96.426 (80.156)
Sopravvenienze passive (120.818) (134.046) (13.228)
Sopravvenienze passive gestione ordinaria (3.120) - 3.120
Minusvalenze (14.937) - 14.937
Totale Oneri Non ordinari (138.875) (134.046) 4.829
Totale Proventi e Oneri non ordinari netti 37.707 (37.620) (75.327)
Le minusvalenze del periodo precedente erano relative alla vendita della partecipazione detenuta in Marina di Punta
Ala.
25) Ammortamenti e svalutazioni
Saldo al 31/12/2021
€
1.141.207
Saldo al 31/12/2022
€
487.747
€
(653.460)
La voce espone il costo della quota di ammortamento dell’esercizio dei beni immateriali e materiali, il dettaglio
analitico per cespite è esposto nelle tavole precedenti. Il dettaglio è esposto nella tabella seguente:
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Ammortamento immobilizzazioni materiali 12.985 11.003 (1.982)
Svalutazione partecipazioni 852.527 306.755 (545.772)
Accantonamento fondo svalutazione crediti 5.695 10.523 4.828
Accantonamento fondo rischi diversi 270.000 159.466 (110.534)
TOTALE 1.141.207 487.747 (653.460)
26) Proventi e oneri finanziari netti
Saldo al 31/12/2021
€
(160.884)
Saldo al 31/12/2022
€
(46.949)
€
113.895
C.I.A. S.p.A. Pag. 120
Valore al Valore al
Voce 31/12/2021 31/12/2022 Variazioni
Altri proventi finanziari 8.823 - (8.823)
Proventi finanziari TFR Ias 369 379 10
Totale proventi finanziari 9.192 379 (8.813)
Interessi passivi bancari (141.522) (13.307) 128.215
Spese e commissioni bancarie (2.257) (779) 1.478
Perdite su Cambi (26.257) (21.098) 5.159
Altri oneri finanziari - (12.144) (12.144)
Totale oneri finanziari (170.036) (47.328) 122.708
Proventi/(Oneri) finanziari netti (160.844) (46.949) 113.895
27) Imposte sul reddito d’esercizio
Saldo al 31/12/2021
€
5.551
Saldo al 31/12/2022
€
57
€
(5.494)
Il saldo è interamente relativo all’effetto delle imposte anticipate come evidenziato nella tabella che segue.
Il numero 14 dell'art. 2427 richiede la redazione di un prospetto che indichi:
a) la descrizione delle differenze temporanee che hanno comportato la rilevazione di imposte differite e anticipate,
specificando l'aliquota applicata e le variazioni rispetto all'esercizio precedente, gli importi accreditati o addebitati a
Conto Economico oppure a Patrimonio Netto, le voci escluse dal computo e le relative motivazioni;
b) l'ammontare delle imposte anticipate contabilizzato in bilancio attinenti a perdite dell'esercizio o di esercizi
precedenti e le motivazioni dell'iscrizione, l'ammontare non ancora contabilizzato e le motivazioni della mancata
iscrizione;
La tabella che segue risponde a tale esigenza:
Valori al 31/12/2021
Valori al 31/12/2022
Ammontare
delle
differenze
temporanee
Effetto
Effetto sul
risultato
Ammontare
delle differenze
temporanee
Effetto
Effetto sul
risultato
Fiscale
Rettificato
Fiscale
Aliquota IRES applicata fino al 2015
27,50%
27,50%
Aliquota IRES + IRAP applicata fino al 2015
31,40%
31,40%
Aliquota IRES applicata dal 2015
24,00%
24,00%
Aliquota IRES + IRAP applicata dal 2015
27,90%
27,90%
Imposte anticipate/differite:
Imposte su compensi amministratori
(282.151)
67.716
(27.401)
(329.271)
79.025
11.309
Storno altre immobilizzazioni
(18.992)
5.298
-
(18.992)
5.298
-
Eccedenze ROL riportabili
(1.251.028)
300.247
(31.848)
(1.247.697)
299.447
(800)
Fondo svalutazione crediti
(5.877)
1.410
-
-
-
(1.410)
(4.521)
1.085
-
(4.521)
1.085
-
Accantonamento fondo rischi
(270.000)
64.800
64.800
(232.327)
55.758
(9.042)
Imposte anticipate/(differite) nette
440.556
5.551
440.613
57
Effetto Netto:
C.I.A. S.p.A. Pag. 121
Sul risultato d'esercizio
5.551
57
Sul Patrimonio Netto Iniziale
433.595
440.556
Rettifica su saldo iniziale
1.410
-
Sul Patrimonio Netto Finale
440.556
440.613
28) Effetto fiscale relativo alle altre componenti di conto economico complessivo consolidato
La modifica del principio IAS 19 relativo, tra l’altro, alla modalità di contabilizzazione del fondo TFR, con l’abolizione
della possibilità di utilizzazione del metodo del corridoio ai fini della registrazione degli oneri e delle perdite attuariali,
ha comportato la contabilizzazione diretta, in una riserva di patrimonio netto positiva, degli oneri attuariali maturati nel
corso dell’esercizio, per complessivi 12 mila euro, interamente di pertinenza degli azionisti di maggioranza.
Tali poste, recepite a livello di conto economico complessivo, non generano effetti fiscali.
29) Fair value delle attività e passività finanziarie
Come previsto dallo IAS 32, viene presentato il confronto tra il valore iscritto nel bilancio al 31 dicembre 2022 ed il
relativo fair value delle attività e passività finanziarie:
€uro
Valore
Contabile
Fair
value
Attività finanziarie
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
31.227
31.227
Crediti commerciali
3.202.401
3.181.087
Altri crediti
1.230.782
1.230.782
Passività finanziarie
Debiti commerciali
2.396.057
2.396.057
Altri debiti
3.668.148
3.668.148
Debiti verso banche e altri
2.989.801
2.989.801
30) Controversie e passività potenziali
Nel luglio 2008 con processo verbale di constatazione (PVC), l’Agenzia delle Entrate di Milano ha contestato alla
Società per l’esercizio 2005, rilievi relativi alla presunta non inerenza di costi d’esercizio (0,15 milioni di euro di
imponibile) ed alla mancata compilazione di un quadro della dichiarazione dei redditi (quadro EC); errore formale che
ha generato la richiesta di 0,6 milioni di euro di imponibile, pur in assenza di un danno erariale, avendo la società
correttamente conteggiato e versato le imposte. In data 6 aprile 2010 è stato notificato alla società l’avviso
d’accertamento riportante i medesimi rilievi già inclusi nel Processo Verbale di Constatazione. Tramite lo Studio Legale
Tributario fondato da F. Gallo è stato presentato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano in data
28 settembre 2010. L’udienza si è tenuta il 14 dicembre 2011 ed ha visto la Commissione Tributaria Provinciale di
Milano respingere i ricorsi della società che ha proceduto a ricorrere in appello, per richiedere l’annullamento della
sentenza innanzi alla competente Commissione Tributaria Regionale, dopo aver pagato, nel mese di marzo 2011, una
cartella esattoriale per l’importo di 155 mila euro. La Commissione Tributaria Regionale, con sentenza pronunciata il
30 novembre 2012 e depositata il 15 gennaio 2013, ha confermato l’esito della sentenza di primo grado, con
motivazioni ritenute dai legali inconsistenti. La società, per il tramite dello Studio Gallo, ha pertanto provveduto a
notificare ricorso, in data 15 luglio 2013, presso la Suprema Corte di Cassazione. In data 9 agosto 2013 Equitalia ha nel
C.I.A. S.p.A. Pag. 122
frattempo notificato, sulla base della sentenza della Commissione Tributaria Regionale, cartella di pagamento per i
residui importi dovuti sulla base dell’originario avviso d’accertamento, per la quale è stata in ogni caso ottenuta la
sospensione.
Secondo la difesa ed illustri esponenti della materia che seguono il ricorso in Cassazione, si sta sempre più
consolidando in giurisprudenza e, di recente, si spera, anche presso l'Agenzia, il fatto che eventuali omissioni di ordine
formale non possano inficiare la spettanza di diritti sostanziali, come è quello rivendicato dalla Società. Sulla base di
queste considerazioni, e confortati dalla valutazione del legale, si è ritenuto allo stato non necessaria l’iscrizione di un
fondo rischi per passività potenziale sulla posizione in oggetto.
Dopo un’attesa durata ben sette anni, con l’ordinanza n. 27987/2020 depositata il 7 dicembre 2020 la Corte di
Cassazione ha accolto il motivo del ricorso con cui la società aveva chiesto l’annullamento del capo della sentenza della
CTR della Lombardia che aveva confermato il rilievo relativo al disconoscimento della deducibilità delle deduzioni
extracontabili (quadro EC) agli effetti IRES ed IRAP, per l’importo di 597 mila euro. Sono inoltre stati accolti ulteriori
motivi di ricorso relativamente ad altre riprese fiscali per complessivi 250 mila euro.
La Corte di Cassazione ha pienamente accolto la tesi della società secondo cui, contrariamente a quanto statuito dalla
CTR della Lombardia nella sentenza impugnata, la “presentazione della dichiarazione integrativa” anche se
“intervenuta successivamente all’emissione di un PVC” è idonea “a sanare l’omessa annotazione nel quadro EC dei
componenti negativi extracontabili”, richiamando a fondamento di tale assunto il principio di diritto espresso dalla
Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza del 7 giugno 2016, n. 13378, secondo cui “indipendentemente dalle
modalità e termini di cui alla dichiarazione integrativa e dell’istanza di rimborso, il contribuente, in sede contenziosa,
può sempre opporsi alla maggiore pretesa tributaria dell’amministrazione finanziaria, allegando errori, di fatto o di
diritto, commessi nella redazione della dichiarazione, incidenti sull’obbligazione tributaria”.
La Corte di Cassazione ha quindi annullato la sentenza impugnata, con rinvio del giudizio alla CTR della Lombardia
che, in diversa composizione, “riesaminerà la vicenda tributaria alla luce dei principi di diritto sopra enunciati”,
deciderà sulle spese del giudizio di legittimità e valuterà “l’applicazione dello ius superveniens introdotto dal d.lgs. 24
settembre 2015, n. 158 in punto di regime sanzionatorio, come richiesto in via subordinata dalla Società” per i soli
rilievi che dovessero essere confermati. Pertanto, a seguito di tale ordinanza, CIA., ha provveduto a presentare il ricorso
in riassunzione per ottenere una nuova valutazione di merito dei rilievi formulati a suo carico dall’Ufficio sulla base dei
principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione. La CTR della Lombardia, con sentenza depositata il 24 novembre
2022 e notificata alla società nel mese di febbraio 2023 ha inaspettatamente respinto il ricorso in riassunzione proposto
dalla Società respingendo di conseguenza l’appello avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di
Milano del 14 dicembre 2011 andando di fatto a contraddire il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione con
la precedente sentenza, cui la giustizia tributaria si sarebbe dovuta uniformare. Considerando le conclusioni cui sono
giunti i giudici tributari, in contraddizione con il principio di diritto, la società confortata dal parere dello studio legale
Escalar, presenterà nuovamente ricorso in Cassazione entro il termine di sei mesi dal deposito della suddetta sentenza.
Si segnala che nel mese di novembre 2022 l’Agenzia delle Entrate di Milano ha avviato una verifica sull’anno fiscale
2017 di CIA Spa. La società ha prontamente fornito tutta la documentazione richiesta. Alla data del presente documento
non è stata notificata da parte dell’Agenzia delle Entrate la conclusione delle attività di verifica né sono state
comunicate irregolarità.
31) Rapporti con parti correlate
Le operazioni poste in essere dalla società con le parti correlate (di seguito anche “operazioni con parti correlate”) e con
le società controllate (di seguito anche “operazioni infragruppo”), individuate sulla base dei criteri definiti dallo IAS 24
– Informativa di bilancio sulle operazioni con parti correlate, sono principalmente di natura commerciale e finanziaria.
Sebbene le operazioni con parti correlate siano effettuate a normali condizioni di mercato, non vi è garanzia che, ove le
stesse fossero state concluse fra o con terze parti, queste ultime avrebbero negoziato e stipulato i relativi contratti,
ovvero eseguito le operazioni stesse, alle medesime condizioni e con le stesse modalità adottate dalla società.
C.I.A. S.p.A. Pag. 123
Si segnala che in data 19 luglio 2021 il Consiglio di Amministrazione del Gruppo ha deliberato l’adozione della
Procedura per le Operazioni con Parti Correlate (di seguito la “Procedura Parti Correlate”) al fine di tenere conto delle
previsioni del Regolamento CONSOB adottato con Delibera n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente
modificato.
I rapporti con parti correlate di natura commerciale sono regolati alle condizioni di mercato.
CIA intrattiene rapporti con le seguenti parti correlate:
Società soggette al controllo: rientrano nella fattispecie tutte le società controllate direttamente o indirettamente
dall’Emittente e non rientranti nel perimetro di consolidamento;
Società collegate: rientrano nella fattispecie tutte le società sulle quali è esercitata un'influenza notevole;
Altre parti correlate: rientrano nella fattispecie altri soggetti, società o persone fisiche, identificate come parti
correlate ai sensi dello IAS 24.
La seguente tabella riepiloga i rapporti patrimoniali di CIA verso parti correlate ed infragruppo per l’esercizio chiuso al
31 dicembre 2022 e per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2021:
in migliaia di Euro
Società
soggette al
controllo
Società
collegate
Altre parti
correlate
Totale
Totale voce di
bilancio
Incidenza sulla
voce di
bilancio
Crediti commerciali
Al 31 dicembre 2022 - - 2.298 2.298 2.299 100%
Al 31 dicembre 2021 - - 2.969 2.969 4.326 69%
Attività correnti
Al 31 dicembre 2022 463 - 34 497 503 99%
Al 31 dicembre 2021 528 - 30 558 608 92%
Debiti commerciali
Al 31 dicembre 2022 - - 1.644 1.644 2.396 69%
Al 31 dicembre 2021 - - 2.644 2.644 3.372 78%
Altre passività correnti
Al 31 dicembre 2022 - - 2.151 2.151 2.401 90%
Al 31 dicembre 2021 - - 2.151 2.151 2.509 86%
La seguente tabella riepiloga i rapporti economici di CIA verso parti correlate per l’esercizio chiuso al 31 dicembre
2022 e per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2021:
in migliaia di Euro
Società
soggette al
controllo
Società
collegate
Altre parti
correlate
Totale
Totale voce di
bilancio
Incidenza sulla
voce di
bilancio
Ricavi
Al 31 dicembre 2022 - - 285 285 285 100,00%
Al 31 dicembre 2021 - - 285 285 285 100,00%
Costi per serv izi
Al 31 dicembre 2022 - 81 81 260 31,15%
Al 31 dicembre 2021 107 107 306 34,97%
Non si segnalano rapporti economico patrimoniali in essere con società collegate.
Si rimanda per il dettaglio delle operazioni a quanto riportato sopra in sede di trattazione dei rapporti con Parti correlate
nell’ambito del bilancio consolidato di Gruppo.
32) Altri rapporti infragruppo
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Consolidato fiscale ai fini IRES
A seguito del rinnovo dell’opzione per il consolidato fiscale da parte della controllante, CIA Spa e le sue principali
controllate provvedono ad effettuare la determinazione dell’IRES nell’ambito del contratto di consolidato IRES in
essere. Appositi accordi regolano i rapporti tra i partecipanti al consolidato
33) Operazioni di locazione finanziaria (leasing)
Ai sensi del n. 22 dell’art.2427 si precisa che la società non ha in essere contratti di locazione finanziaria.
34) Accordi fuori bilancio
In accordo con il disposto dell’art. 2427, 22-ter), si precisa che la società, non ha in essere accordi non risultanti dallo
Stato Patrimoniale che possano determinare rischi o benefici significativi.
35) Informazioni in materia di privacy
CIA Spa nel corso del 2022 ha proseguito le azioni necessarie alla compliance degli accordi/progetti con la normativa
vigente, sotto la supervisione del DPO.
36) Eventi ed operazioni significative non ricorrenti
Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293, si precisa che non vi sono state operazioni
significative non ricorrenti poste in essere dalla Società nel corso dell’esercizio 2022.
37) Transazioni derivanti da operazioni atipiche e/o inusuali
Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293, si precisa che nel corso dell’esercizio la
Società non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali, così come definite dalla Comunicazione stessa.
38) Richiamo di attenzione Consob degli impatti della guerra in ordine alle informazioni privilegiate e
rendicontazione finanziaria ai sensi del Public Statement del 14 marzo 2022 dell’ESMA
Non sono attesi effetti significativi sul bilancio della società e del gruppo a seguito degli avvenimenti bellici che hanno
colpito l’Europa orientale.
39) Eventi successivi
Non vi sono da segnalare altri fatti di rilievo, avvenuti successivamente al 31 dicembre 2022, che possano influenzare in
maniera rilevante i dati e le valutazioni contenuti nel presente bilancio d’esercizio.
40) Evoluzione prevedibile delle gestione
Le previsioni della gestione sono in linea con le attese, grazie all’andamento positivo delle attività operative correnti e
all’avvio dei progetti di sviluppo immobiliare come già sopra evidenziato.
Gli amministratori, coerentemente con il contesto attuale in cui opera CIA nella sua veste di holding, rinnovano e
confermano l’impegno per il raggiungimento degli obiettivi previsti, attraverso le strategie di sviluppo e il monitoraggio
costante dei principali key value drivers economici e finanziari finalizzati alla crescita e al consolidamento
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patrimoniale.
Altre informazioni
Ai sensi di legge si evidenziano i compensi complessivi spettanti agli amministratori e ai membri del Collegio
sindacale.
Qualifica Compenso
Amministratori
50.120
Collegio sindacale
22.880
In conformità all’art. 149-duodicies del Regolamento Emittenti si riportano nella seguente tabella i corrispettivi della
società di revisione di competenza dell’esercizio 2022 distinti per tipologia di servizio:
€uro
Esercizio 2022
Revisione del bilancio annuale e consolidato al 31 dicembre 2022
11.000
Revisione limitata della relazione semestrale consolidata al 30 giugno 2022
5.000
Regolare tenuta della contabilità
2.500
Totale revisione contabile capogruppo 18.500
Altri servizi di attestazione capogruppo
-
Totale costi capogruppo 18.500
Limited review bilancio annuale al 32 dicembre 2022 società partecipate
5.000
Totale costi per revisione società partecipate 5.000
Totale costi Società di revisione 23.500
Il presente bilancio, composto da Stato patrimoniale, Conto economico, Rendiconto finanziario e Note, rappresenta in
modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria nonché il risultato economico dell'esercizio e
corrisponde alle risultanze delle scritture contabili.
Il Presidente del Consiglio di Amministrazione
Angelo Riccardi
C.I.A. S.p.A. Pag. 126
Attestazione del bilancio d’esercizio
ai sensi dell’art. 81-ter del
Regolamento Consob n. 11971/1999
C.I.A. S.p.A. Pag. 127
Attestazione del bilancio d’esercizio ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento CONSOB n. 11971/1999 e
successive modifiche e integrazioni
1. I sottoscritti Angelo Riccardi in qualità di Presidente del Consiglio d’amministrazione e Walter Villa in qualità di
Dirigente Preposto di Compagnia Immobiliare Azionaria Spa attestano, tenuto anche conto di quanto previsto
dall’art. 154-bis, commi 3 e 4 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
2.1. l’adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell’impresa e
2.2. l’effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio d’esercizio,
nel corso dell’esercizio 2022.
2. La valutazione dell’adeguatezza delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio
d’esercizio al 31 dicembre 2021 si è basata su un modello interno sviluppato in coerenza con il framework
elaborato dal CoSO – Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission, che rappresenta lo
standard di riferimento per il sistema di controllo interno generalmente accettato a livello internazionale.
3. Si attesta, inoltre, che
3.1 il bilancio d’esercizio chiuso al 31 dicembre 2022:
a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali emanati dall’International Accounting
Standards Board (IASB) adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui all’art.6 del
Regolamento n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 19 luglio 2002, ed in particolare
dello IAS 34 – Bilanci intermedi, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell’art. 9 del D.Lgs. n.
38/2005;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economico e
finanziaria dell’emittente.
3.2 la relazione sulla gestione comprende un’analisi attendibile dell’andamento e del risultato della gestione
dell’emittente unitamente alla descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.
Milano, 22 marzo 2023
Presidente del Consiglio d’amministrazione Dirigente Preposto
Angelo Riccardi Walter Villa
C.I.A. S.p.A. Pag. 128
Relazione del Collegio
Sindacale al bilancio separato
della capogruppo
COMPAGNIA IMMOBILIARE AZIONARIA S.p.A.
Bilancio separato della Capogruppo al 31 dicembre 2022
Relazione della società di revisione indipendente
ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell’art.10 del Regolamento
(UE) n. 537/2014
2
Audirevi SpA – Società di Revisione e Organizzazione Contabile – via Paolo da Cannobio, 33 – 20122 Milano – Cod.
Fiscale 05953410585 – P.I 12034710157 – www.audirevi.it – mail: info@audirevi.it – Capitale Sociale Euro 500.000 –
REA Milano 1523066 – Registro dei Revisori Contabili GU 60/200 – Albo Speciale delle Società di Revisione con
Delibera CONSOB n. 10819 del 16/07/1997
Milano – Roma – Brescia – Bologna – Cagliari – Ancona – Pescara – Varese – Bolzano - Verona
Relazione della Società di revisione indipendente
ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell’art.10 del
Regolamento (UE) n. 537/2014
Agli Azionisti della
Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
Relazione sulla revisione contabile del bilancio separato della Capogruppo
Giudizio con rilievi
Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio separato della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
(la Società) costituito dalla situazione patrimoniale-finanziaria al 31 dicembre 2022, dal conto economico,
dal conto economico complessivo, dal prospetto delle variazioni del patrimonio netto, dal prospetto dei
flussi di cassa per l’esercizio chiuso a tale data e dalle note al bilancio che includono anche la sintesi dei
più significativi principi contabili applicati.
A nostro giudizio, ad eccezione degli effetti di quanto descritto nella sezione Elementi alla base del
giudizio con rilievi della presente relazione, il bilancio separato fornisce una rappresentazione veritiera e
corretta della situazione patrimoniale e finanziaria della Società al 31 dicembre 2022, del risultato
economico e dei flussi di cassa per l’esercizio chiuso a tale data in conformità agli International Financial
Reporting Standards adottati dall’Unione Europea.
Elementi alla base del giudizio con rilievi
(i) Valutazione attività non correnti destinate alla vendita
Al 31 dicembre 2022 la Società detiene una quota di partecipazione pari al 40% nella società di diritto
statunitense “LC International LLC” proprietaria dei marchi e delle licenze di Le Cirque, Osteria il Circo e
Sirio per un ammontare pari ad Euro 734 migliaia.
Gli Amministratori della Società hanno predisposto un Impairment test, utilizzando le proiezioni
economiche -patrimoniali approvate dal management di LC International LLC per il periodo 2023-2026.
Le conclusioni cui sono pervenuti gli Amministratori della Società evidenziano un Equity Value di
pertinenza di Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. pari ad Euro 734 migliaia e, pertanto, la Società
ha allineato il valore di carico della partecipazione al valore risultante dall’Impairment test.
Il piano di LC International LLC è basato su assunzioni che, allo stato attuale, non è stato possibile
verificare. Non è stato possibile ottenere elementi probativi, sufficienti ed appropriati, al fine di
verificare la ragionevolezza delle assunzioni utilizzate dagli Amministratori di LC International LLC per
la determinazione dei flussi del piano e delle variabili valutative, in quanto basate su eventi e circostanze
aleatorie non verificabili poiché caratterizzate da elementi di incertezza e dipendenti da azioni ad oggi
non manifeste.
A causa della rilevanza degli aspetti sopra evidenziati, non siamo pertanto stati in grado di acquisire
elementi probativi sufficienti ed appropriati a determinare la necessità di ulteriori rettifiche e,
conseguentemente, confermare il valore residuo di iscrizione della partecipazione destinata alla vendita.
3
Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le
nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsabilità
della società di revisione per la revisione contabile del bilancio separato della presente relazione. Siamo
indipendenti rispetto alla Società in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di
indipendenza applicabili nell’ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di
aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio con rilievi.
Richiamo di informativa
Pur non esprimendo un giudizio con rilievi relativamente a tale aspetto, richiamiamo l’attenzione su
quanto indicato dagli Amministratori al paragrafo “Principali rischi e incertezze e valutazione degli
amministratori in merito alla continuità aziendale” della relazione sulla gestione della Capogruppo al 31
dicembre 2022 di Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. in cui gli stessi evidenziano che “Gli
amministratori confermano i principali obiettivi del piano pluriennale approvato dal CDA in data 12
maggio 2021, evidenziando che lo stesso ha subito un rallentamento dei tempi previsti per la realizzazione
delle operazioni attese nel breve e medio termine a causa del contesto attuale.
La pianificazione finanziaria a breve-medio termine è costantemente monitorata e approvata dal
management con un orizzonte temporale di 18 mesi.
I progetti di real estate in corso da parte della controllata Agricola Florio S.r.l. e la conferma delle attività
correnti, rappresentano il presupposto per garantire un sostanziale equilibrio finanziario secondo
un’impostazione prudenziale, al fine di ridurre le variabili caratterizzate dagli elementi di incertezza e
limitare possibili scostamenti, escludendo operazioni e/o proventi attesi dalle azioni in corso.
Gli amministratori pertanto ritengono, così come previsto dal principio contabile IAS 1, di poter approvare
la relazione annuale di CIA S.p.A. e conseguentemente del Gruppo, in un’ottica di continuità aziendale”.
Aspetti chiave della revisione contabile
Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio
professionale, sono stati maggiormente significativi nell’ambito della revisione contabile del bilancio
separato in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell’ambito della revisione contabile e nella
formazione delle nostre conclusioni sul bilancio separato nel suo complesso; pertanto, su tali aspetti non
esprimiamo un giudizio separato.
Oltre a quanto descritto nella sezione Elementi alla base del giudizio con rilievi, abbiamo identificato gli
aspetti di seguito descritti come aspetti chiave della revisione da comunicare nella presente relazione.
4
Valutazione del presupposto della continuità aziendale
Descrizione dell'aspetto chiave
della revisione
Procedure di revisione in risposta agli aspetti chiave
Valutazione del presupposto della
continuità aziendale
Gli amministratori al paragrafo
"principali incertezze e valutazione
degli amministratori in merito alla
continuità aziendale" hanno
evidenziato le azioni intraprese e
quelle che verranno poste in essere al
fine di garantire la continuità
aziendale.
Le nostre procedure di revisione in relazione all'aspetto chiave
relativo all'utilizzo del presupposto della continuità aziendale da
parte degli Amministratori per la redazione del bilancio hanno
riguardato:
- Indagini presso la Direzione in merito all'esistenza di ulteriori
eventi o informazioni di data più recente, con particolare
riferimento all'analisi dei dati previsionali e delle previsioni dei
flussi di cassa;
- ottenimento del piano di cassa per i 18 mesi successivi alla data
di riferimento del bilancio;
- analisi delle previsioni alla base del piano di cassa e delle
principali assumptions sottostanti tali previsioni;
- verifica delle trattative in essere con gli istituti bancari
finalizzate alla rimodulazione dei debiti presenti in bilancio;
- verifica del grado di adeguatezza dell'informativa fornita dagli
Amministratori nelle note esplicative al bilancio con riferimento
all'esistenza del presupposto della continuità aziendale.
Valutazione delle partecipazioni
Descrizione dell'aspetto chiave
della revisione
Procedure di revisione in risposta agli aspetti chiave
Valutazione delle partecipazioni
Le nostre procedure di revisione in relazione all'aspetto chiave
individuato hanno riguardato:
Nelle note al bilancio separato, al
paragrafo 2) Partecipazioni, gli
amministratori illustrano il dettaglio
delle partecipazioni al 31 dicembre
2022.
- Colloqui con la direzione;
- Verifica della presenza di indicatori di impairment;
- Analisi della procedura adottata dalla Società ai fini
dell'identificazione di eventuali perdite di valore ed alla
valutazione delle partecipazioni;
- Ottenimento delle perizie di valutazione degli Assets
immobiliari della partecipata Domini Castellare di Castellina
S.r.l.;
- Valutazione delle previsioni rispetto ai dati consuntivati;
Abbiamo verificato inoltre il grado di adeguatezza
dell'informativa fornita dagli Amministratori nelle note al
bilancio con riferimento alle partecipazioni.
5
Operazioni con parti correlate
Descrizione dell'aspetto chiave
della revisione
Procedure di revisione in risposta agli aspetti chiave
Operazioni con parti correlate
Nelle note al bilancio separato della
Capogruppo, al paragrafo 30)
Rapporti con parti correlate, gli
amministratori evidenziano le
principali operazioni concluse con
parti correlate nel corso dell'esercizio
chiuso al 31 dicembre 2022.
Gli amministratori riferiscono che le
operazioni con parti correlate
avvenute nel corso del 2022 sono
regolate a condizioni di mercato.
Le nostre procedure di revisione in relazione all'aspetto chiave
individuato hanno riguardato:
- la verifica in merito all’applicazione della procedura interna
sulle Operazioni con parti correlate adottata dalla Società e
lettura dei verbali del Comitato per le operazioni con parti
correlate;
- la verifica della recuperabilità dei crediti verso parti correlate
iscritti a bilancio al 31 dicembre 2022;
- lo svolgimento di procedure di validità con riferimento alle
operazioni di acquisto e vendita registrate nell'esercizio;
- lo svolgimento di procedure di conferma esterna per la
verifica dei saldi iscritti a bilancio;
- l'analisi dei contratti stipulati con Parti correlate e verifica
delle condizioni contrattuali.
- limitate procedure di verifica sulla situazione economico-
patrimoniale approvata dagli Amministratori della DCC S.r.l.
per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2022.
Abbiamo inoltre verificato il grado di adeguatezza
dell'informativa fornita dagli Amministratori nelle note al
bilancio con riferimento alle operazioni con parti correlate
Responsabilità degli Amministratori e del Collegio Sindacale per il bilancio separato
Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio separato che fornisca una
rappresentazione veritiera e corretta in conformità agli International Financial Reporting Standards
adottati dall’ Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell’art.9 del D.Lgs n.
38/05 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta
necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi
o a comportamenti o eventi non intenzionali.
Gli Amministratori sono responsabili per la valutazione della capacità della Società di continuare ad
operare come un’entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio separato, per l’appropriatezza
dell’utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia.
Gli Amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio
separato a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della Società o per
l’interruzione dell’attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.
Il Collegio Sindacale ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di
predisposizione dell’informativa finanziaria della Società.
6
Responsabilità della Società di revisione per la revisione contabile del bilancio separato
I nostri obiettivi sono l’acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio separato nel suo
complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali,
e l’emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si
intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile
svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore
significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non
intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi,
singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche prese dagli
utilizzatori sulla base del bilancio separato.
Nell’ambito della revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA
Italia), abbiamo esercitato il giudizio professionale e abbiamo mantenuto lo scetticismo professionale
per tutta la durata della revisione contabile. Inoltre:
• abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio separato, dovuti a frodi o
a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di revisione in
risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare
il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato
rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da comportamenti o eventi
non intenzionali, poiché la frode può implicare l’esistenza di collusioni, falsificazioni, omissioni
intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
• abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione
contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze e non per
esprimere un giudizio sull’efficacia del controllo interno della Società;
• abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle
stime contabili effettuate dagli Amministratori, inclusa la relativa informativa;
• abbiamo valutato se sia appropriato l’utilizzo da parte degli Amministratori del presupposto della
continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, se sussista un’eventuale incertezza
significativa riguardo a eventi o circostanze che possano far sorgere dubbi significativi sulla
capacità della Società di continuare ad operare come un’entità in funzionamento;
• abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio separato nel suo
complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio separato rappresenti le operazioni e gli eventi
sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione.
Abbiamo comunicato ai responsabili delle attività di governance, identificati ad un livello appropriato
come richiesto dagli ISA Italia, tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per la revisione
contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel controllo interno
identificate nel corso della revisione contabile.
Abbiamo fornito ai responsabili delle attività di governance anche una dichiarazione sul fatto che
abbiamo rispettato le norme e i principi in materia di etica e di indipendenza applicabili
nell’ordinamento italiano e abbiamo comunicato loro ogni situazione che possa ragionevolmente avere
un effetto sulla nostra indipendenza e, ove applicabili, le azioni intraprese per eliminare i relativi rischi o
misure di salvaguardia applicate.
Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che
sono stati più rilevanti nell’ambito della revisione contabile del bilancio dell’esercizio in esame, che
hanno costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di
revisione.
7
Altre informazioni comunicate ai sensi dell’art. 10 del Regolamento (UE) 537/2014
L’assemblea degli azionisti della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. ci ha conferito in data 8 marzo
2021 l’incarico di revisione legale del bilancio d’esercizio della Società e consolidato del Gruppo per gli
esercizi dal 31 dicembre 2020 al 31 dicembre 2028.
Dichiariamo che non sono stati prestati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell’art. 5,
par. 1, del Regolamento (UE) 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società
nell’esecuzione della revisione legale.
Confermiamo che il giudizio sul bilancio separato espresso nella presente relazione è in linea con quanto
indicato nella relazione aggiuntiva destinata al collegio sindacale, nella sua funzione di comitato per il
controllo interno e la revisione legale, predisposta ai sensi dell’art. 11 del citato Regolamento.
Relazione su altre disposizioni di legge e regolamentari
Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815
Gli Amministratori della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. sono responsabili per l’applicazione
delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di
norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di
comunicazione (ESEF – European Single Electronic Format) (nel seguito “Regolamento Delegato”) al
bilancio separato, da includere nella relazione finanziaria annuale.
Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere
un giudizio sulla conformità del bilancio separato alle disposizioni del Regolamento Delegato.
A nostro giudizio, il bilancio separato è stato predisposto nel formato XHTML in conformità alle
disposizioni del Regolamento Delegato.
Giudizio con rilievi ai sensi dell’art. 14, comma 2, lettera e), del D.lgs. 39/2010 e dell’art 123-
bis del Decreto Legislativo 58/98
Gli Amministratori della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. sono responsabili per la
predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti
proprietari della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. al 31 dicembre 2022, incluse la sua coerenza
con il relativo bilancio separato e la sua conformità alle norme di legge.
Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di esprimere
un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute
nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell’art.123-bis, co.4, del D.Lgs.
58/98, con il bilancio separato della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. al 31 dicembre 2022 e
sulla conformità delle stesse alle norme di legge, nonché di rilasciare una dichiarazione su eventuali
errori significativi.
A nostro giudizio, ad eccezione degli effetti di quanto descritto nella sezione Elementi alla base del
giudizio con rilievi della relazione sul bilancio separato, la relazione sulla gestione e alcune specifiche
informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari sono coerenti con
il bilancio separato della Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A. al 31 dicembre 2022 e sono redatte in
conformità alle norme di legge.
8
Con riferimento alla dichiarazione di cui all’art. 14, co. 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10, rilasciata sulla base
delle conoscenze e della comprensione dell’impresa e del relativo contesto acquisite nel corso
dell’attività di revisione, non abbiamo nulla da riportare oltre a quanto già sopra evidenziato.
Milano, 07 aprile 2023
Audirevi S.p.A.
Gian Mauro Calligari
Socio – Revisore legale
C.I.A. S.p.A. Pag. 137
Relazione della società
di revisione al bilancio separato
della capogruppo
