COMPAGNIA IMMOBILIARE

AZIONARIA S.p.A.

Indice

 Composizione degli organi sociali ………….………………..….…………...………..…

2



Relazione sulla gestione del Gruppo al 31 dicembre 2023………..….……….……..…

3

 Dati essenziali bilanci società controllate e collegate ……....…….….…….….……….

20



Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2023 …………………..…….……………………..

21

 Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto consolidato esercizi 2022 e 2023 ……….

25



Prospetto dei flussi di cassa consolidati al 31 dicembre 2022 ….………………………...

26



Situazione consolidata al 31 dicembre 2023 ai sensi della Delibera Consob 15519 del

27/07/2006 ……..……………….………………………………………………………...

27

 Note al Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2023 ……...……...…………………...…

30



Operazioni con parti correlate al 31 dicembre 2023 …………..…….……...……………

62

 Prospetto delle Partecipazioni Rilevanti ex. Art. 120 del D. Lgs n. 58/1998 ...…………..

68



Attestazione del bilancio consolidato ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento Consob n.

11971/1999 …………………….…………………………….…………………..……….

70



Relazione della Società di revisione al bilancio consolidato …….…………...…………..

72

Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.



Relazione sulla gestione della capogruppo al 31 dicembre 2023 ……...……………...….

80

 Bilancio separato della capogruppo al 31 dicembre 2023 …………....………………..…

93



Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto esercizi 2022 e 2023 ……..……………..

98

 Prospetto dei flussi di cassa della capogruppo al 31 dicembre 2023 ……..………………

99



Note al bilancio separato della capogruppo al 31 dicembre 2023 ……………..…………

100



Attestazione del bilancio d’esercizio ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento Consob n.

11971/1999 ………………………………………………………..……………………...

133

 Relazione della Società di Revisione al Bilancio separato della Capogruppo …..…………

135



Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio separato della Capogruppo ……..…………

142

Gruppo CIA

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Composizione degli Organi Sociali

Consiglio di Amministrazione

Presidente

Angelo Riccardi

Vice Presidente

Paolo Andrea Panerai

Consiglieri

Maurizio Pierpaolo Brigatti

Sebastiano Di Betta

Paolo Angius

Gaia Dal Pozzo

Nicoletta Costa Novaro

Maria Grazia Vassallo

Alessandra Salerno

Beatrice Panerai

Vincenzo Manes

Collegio Sindacale

Presidente

Pasqua Loredana D’Onofrio

Sindaci effettivi

Mario Medici

Barbara Premoli

Sindaci supplenti

Flavio Creanza

Andrea Paolo Valentino

Società di Revisione

AUDIREVI Spa

I mandati triennali del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale, nominati dall’Assemblea degli Azionisti

del 30 giugno 2021, scadono in concomitanza dell’Assemblea degli Azionisti che approverà il bilancio dell’esercizio

2023. In data 21 dicembre 2023 il sindaco supplente, dott. Francesco Alabiso, ha comunicato la rinuncia all’incarico.

L’assemblea ordinaria della società del 26 aprile 2024 ha nominato in sua vece il dott. Andrea Paolo Valentino.

L’assemblea ordinaria dell’8 marzo 2021 ha conferito a AUDIREVI Spa l’incarico di revisione a partire dal bilancio

2020. La società di revisione è incaricata fino all’Assemblea che approverà il bilancio d’esercizio 2028.

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Relazione sulla Gestione

del Gruppo al 31 dicembre 2023

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Compagnia Immobiliare Azionaria Spa

e società controllate

Sede in Milano - Via G. Borgazzi, 2

RELAZIONE SULLA GESTIONE

DEL GRUPPO

AL 31 DICEMBRE 2023

La relazione consolidata di Compagnia Immobiliare Azionaria e della capogruppo CIA S.p.A. al 31 dicembre 2023, ambedue

sottoposte a revisione contabile, sono state elaborate nel presupposto del funzionamento e della continuità aziendale, applicando i

principi contabili internazionali stabiliti dagli IAS/IFRS adottati dalla Commissione delle Comunità Europee con regolamento n.

1725/2003 e successive modifiche, conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento Europeo, omologati, unitamente alle

relative interpretazioni, con regolamento (CE) n. 1126/2008 che, a partire dal 2 dicembre 2008, abroga e sostituisce il regolamento

n. 1725/2003 e successive modifiche.

Le suddette relazioni tengono conto delle raccomandazioni contenute nella delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 e delle

comunicazioni Consob DEM/6064293 del 28 luglio 2006 e n. 0003907 del 19 gennaio 2015.

I dati del periodo di confronto sono anch’essi espressi secondo gli IAS/IFRS.

Attività e struttura del Gruppo

Compagnia immobiliare Azionaria S.p.A. – in sigla CIA - è stata fondata nel 2002. CIA, coerentemente con il progetto

di sviluppo industriale individuato, ha orientato inizialmente il proprio core-business verso l’attività immobiliare,

attraverso una gestione diretta rivolta alla proposta di locazione e/o di compravendita di immobili prevalentemente nel

settore retail-uffici direzionali, alla gestione di multiproprietà e all’offerta di servizi di facility management correlati.

Progressivamente e così come previsto dal piano di sviluppo, CIA ha rivolto la propria principale attività verso

investimenti mobiliari, come holding di partecipazioni in vari settori strategici e diversificati: immobiliare, agricolo-

vitivinicolo, ricettivo-turistico, ristorazione e servizi.

La struttura del Gruppo e i principali settori di riferimento in cui operano le società partecipate, è la seguente:

Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.

Agricola Florio S.r.l.

(settore: real estate)

Altre partecipazioni minori

(settore: real estate-servizi)

Diana Bis S.r.l.

(settore: real estate)

Sas Comtes de Dampierre

(settore: vinicolo/champagne)

Isola Longa S.r.l.

(settore: real estate-produzione e lavorazione del sale)

LC International LLC

(settore: alta ristorazione)

Domini Castellare di Castellina S.r.l.

(settore vitivinicolo-ricettivo)

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ANDAMENTO DELL’ESERCIZIO

Lo scenario macroeconomico mondiale è ancora caratterizzato da forti incertezze e volatilità che condizionano le

prospettive di crescita attese. Nel contesto attuale per il Gruppo CIA, le ripercussioni hanno avuto particolare impatto per

le aziende operative nel settore vitivinicolo (sia in termini di minori vendite che di maggiori costi) e nelle attività di real

estate a causa dell’incremento dei costi delle materie prime e di approvvigionamento. Minori riflessi hanno registrato le

attività relative ai servizi, mentre per quanto riguarda il settore ricettivo e dell’alta ristorazione, gli effetti sono stati

sostanzialmente contenuti.

I principali dati economici e patrimoniali si possono così sintetizzare:

Valori in Euro/000

31/12/2022 31/12/2023

Variaz. (%)

Dati conto economico:

Ricavi 415 285

(31,3)

Margine operativo lordo (EBITDA) (*) (253) (382)

(51,0)

Risultato operativo (EBIT) (**) (777) (1.538)

(97,9)

Risultato complessivo del Gruppo (837) (1.682)

(101,0)

Valori in Euro/000

31/12/2022 31/12/2023

Variaz. %

Dati patrimoniali e finanziari:

Immobilizzazioni 1.802 1.888

4,8

Patrimonio netto di gruppo 15.766 14.084

(10,7)

Indebitamento finanziario netto (5.205) (5.232)

0,5

(*) il Margine Operativo Lordo (EBITDA), congiuntamente ad altri indicatori di redditività relativa, consente di illustrare i cambiamenti delle

performance operative.

(**) Il Margine Operativo Netto (EBIT), è una grandezza intermedia che deriva dal risultato netto dal quale sono esclusi le imposte, i proventi e gli

oneri finanziari ed il risultato da partecipazioni. L’EBIT viene utilizzato al fine di misurare l’abilità di generare risultati dalle attività, includendo gli

impatti derivanti dalle attività di investimento.

• Il Margine Operativo Lordo dell’esercizio è negativo per 382 mila euro, in peggioramento rispetto alla perdita di

253 mila euro al 31 dicembre 2022 a causa principalmente dei minori ricavi operativi conseguiti dalla partecipata

Agricola Florio.

• L’Ebit è negativo per 1.538 mila euro, in peggioramento rispetto al risultato negativo di 777 mila euro al 31 dicembre

2022 per effetto principalmente di oneri non ordinari di natura fiscale contabilizzati nel periodo.

• Il risultato complessivo di Gruppo dell’esercizio è negativo per 1.682 mila euro, rispetto alla perdita di 837 mila

euro al 31 dicembre 2022.

• Il patrimonio netto di competenza passa da 15,77 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 14,08 milioni di euro al

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31 dicembre 2023 per effetto del risultato del periodo.

• L’indebitamento finanziario netto passa da 5,20 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 5,23 milioni di euro al 31

dicembre 2023.

RISULTATI ECONOMICI DELL’ESERCIZIO

Conto economico complessivo consolidato

Valori in Euro/000

31/12/2022 31/12/2023

Variaz. (%)

Ricavi 378 285

(24,6)

Altri ricavi 37 -

(100,0)

Totale Ricavi 415 285

(31,3)

Acquisti - -

-

Servizi (357) (298)

(16,5)

Lavoro (170) (194)

14,1

Altri costi (141) (175)

24,1

Totale Costi Operativi (668) (667)

(0,1)

Margine operativo lordo – Ebitda (253) (382)

(51,0)

Proventi/(Oneri) non ordinari (36) (1.108)

n.s.

Ammortamenti e svalutazioni (488) (48)

(90,2)

Risultato operativo – Ebit (777) (1.538)

(97,9)

Proventi/(Oneri) finanziari netti (65) (121)

(86,2)

Risultato ante imposte (842) (1.659)

(97,0)

Imposte (7) (18)

n.s.

Risultato netto (849) (1.677)

(97,5)

Risultato netto da attività cessate - -

-

Risultato netto da attività in funzionamento (849) (1.677)

(97,5)

(Utile)/Perdita attribuibile a terzi - -

-

Altre componenti di conto economico 12 (5)

n.s.

Totale conto economico complessivo (837) (1.682)

(101,0)

SITUAZIONE PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA

Stato patrimoniale riclassificato

Valori in Euro/000

31/12/2022 31/12/2023

Variaz. (%)

Capitale immobilizzato 21.596 22.707

1.111 5,1

Capitale circolante netto (325) (3.052)

(2.727) n.s.

TFR e fondi rischi (300) (339)

(39) (13,0)

Capitale investito netto 20.971 19.316

(1.655) (7,9)

C.I.A. S.p.A. Pag. 7

Totale Patrimonio Netto 15.766 14.084

(1.682) (10,7)

Indebitamento finanziario netto 5.205 5.232

27 0,5

Patrimonio netto e indebitamento finanziario 20.971 19.316

(1.655) (7,9)

Dettaglio delle principali voci dello stato patrimoniale

- Immobilizzazioni Materiali

Valori in Euro/000

31/12/2022

31/12/2023

Terreni e fabbricati 1.780 1.873

Altri beni 22 15

Totale Immobilizzazioni Materiali 1.802 1.888

Le immobilizzazioni materiali si riferiscono alla valorizzazione delle proprietà immobiliari detenute dalla

controllata Agricola Floro S.r.l. site sull’isola di Levanzo, nell’arcipelago delle Egadi in Sicilia e dalle

multiproprietà (Venezia, Sardegna e Kenya).

- Partecipazioni

1. Partecipazioni in società controllate

• Agricola Florio S.a r.l.

La società, proprietaria di circa 100 ettari di terreni e 700 mq di fabbricati, sull’isola di Levanzo,

arcipelago delle Egadi – Sicilia, ha in corso un progetto di real estate che prevede nella prima fase,

la ristrutturazione e recupero architettonico di un fabbricato (oltre 330 mq di superficie coperta, a

cui si aggiungono circa 240 mq di terrazze private e circa 500 mq di area verde), che sarà suddiviso

in tre distinte unità residenziali, classificabili nella categoria “premium luxury”. Il termine dei

lavori, inizialmente previsto entro la fine del primo semestre dell’anno è stato prorogato e si prevede

che vengano completati nel corso del 2024. Successivamente sarà avviato il secondo step del

progetto che riguarda il recupero e la completa ristrutturazione di ulteriori tre unità residenziali

(villette/porzioni di villette) che si sviluppano su complessivi 230 mq circa di superficie coperta,

oltre a terrazze e ampie aree verdi di pertinenza, nel pieno rispetto delle volumetrie e sagome

esistenti così come previsto dal regolamento urbanistico vigente sull’area che non consente

costruzioni ex-novo ma solo recuperi di edifici esistenti.

L’incarico di intermediazione in esclusiva per le vendite delle varie unità residenziali è stato

conferito alla società internazionale Engel&Volkers, la quale ha già ricevuto preliminari riscontri

positivi da vari potenziali acquirenti.

2. Partecipazioni in società collegate

Valori in Euro/000

Saldo al

31/12/2022

Riclassif.

Rivalutaz./

(Svalutaz.)

Valutaz.

Patr. Netto

Saldo al

31/12/2023

Isola Longa S.r.l. 4.733 - - 20 4.753

C.I.A. S.p.A. Pag. 8

LC International LLC - 734 - - 734

Totale 4.733 734 - 20 5.487

• Isola Longa S.r.l.

La società collegata della quale CIA possiede una quota pari al 33,3% del capitale sociale, è

proprietaria di oltre 260 ettari e delle saline site sull’Isola Longa, all’interno della riserva

denominata “Stagnone” e di circa 65 ettari di saline acquistate nel corso del 2021, site sulla terra

ferma in prossimità dell’isola, nell’area denominata “saline di San Teodoro” (provincia di Trapani

- Sicilia). Le proprietà includono oltre 5.800 mq di fabbricati, di cui 3.300 mq con destinazione a

uso residenziale per una parte delle quali il piano di sviluppo prevede la realizzazione di una “Oasi

del sale – Holiday Home” attraverso la ristrutturazione e riqualificazione degli edifici esistenti, nel

rispetto delle prescrizioni e normative vigenti. Nel corso del periodo sono proseguite le attività

relative al completamento dell’iter per l’ottenimento di tutte le autorizzazioni necessarie dai vari

enti preposti per consentire l’avvio dei lavori. La società, inoltre, a partire dall’esercizio precedente

ha avviato la gestione diretta della salina già attiva sull’Isola Longa (valutata tra le più qualitative

dell’intera area del trapanese e produttrice di sale IGP); il primo raccolto è stato superiore alle attese

sia in termini di quantità che di qualità, consentendo così di realizzare un significativo ricavo.

Infine, si segnala che si è concluso positivamente l’iter autorizzativo relativo al progetto di

ripristino delle saline (attualmente inattive) dell’area di San Teodoro. L’investimento è stimato in

circa 0,5 milioni di euro, per il quale la società ha già ottenuto un finanziamento attraverso la Banca

Irfis. La conclusione dei lavori è prevista entro la fine dell’anno in corso.

• LC International LLC

La società di diritto americano è proprietaria di tre marchi dell’alta ristorazione: Le Cirque

(considerato uno dei più famosi ristoranti al mondo fondato da Sirio Maccioni a New York nel

1974), Osteria Il Circo, Sirio, oltre che delle licenze dei marchi concesse a vari ristoranti in America

(Las Vegas) e in altri Paesi del mondo (India - New Delhi, Mumbai, e Bangalore - ed Emirati Arabi

- Abu Dhabi e Dubai) gestiti attraverso la formula del management fees. La graduale ripresa del

settore, seppur con tempi e modalità diverse nei vari Paesi, ha consentito alla società di realizzare

anche nell’esercizio 2023 risultati economici-patrimoniali e finanziari positivi, confermando la

crescita evidenziata già nel corso della prima parte dell’anno.

3. Altre partecipazioni

Valori in Euro/000

Saldo al

31/12/2022

Svalutazioni Alienazioni

Saldo al

31/12/2023

Comtes de Dampierre Sas 7 - - 7

Diana Bis S.r.l. 9 - - 9

M39 S.r.l. 2 - - 2

Domini Castellare di Castellina S.r.l. 14.000 - - 14.000

Totale 14.018 - - 14.018

a. Domini Castellare di Castellina S.r.l.

La partecipata è la società commerciale e holding che controlla le aziende agricole

Castellare/Nettuno S.r.l., Rocca di Frassinello S.a r.l., Feudi del Pisciotto S.r.l., Azienda Agr.

C.I.A. S.p.A. Pag. 9

Tenuta del Pisciotto S.r.l. e Resort del Pisciotto S.r.l.

I ricavi del Gruppo DCC sono complessivamente in calco di circa il 5% rispetto all’anno

precedente.

Le vendite di vino evidenziano una crescita del mercato interno, sia per il canale GDO/direzionale

sia per il canale Ho.re.ca. (+0,1 milioni di euro complessivamente in valore assoluto rispetto

all’anno precedente), mentre è in calo l’export (-14,3%). La variazione è principalmente attribuibile

alla contrazione registrata in alcuni mercati di riferimento quali la CINA, Korea, Germania, Russia

e UK, solo parzialmente compensata dalle performance delle vendite in USA e Canada. Occorre

ricordare che situazioni economiche e sociali mondali quali la guerra in corso tra Ucraina e Russia,

la lenta ripresa del mercato cinese, la crescente inflazione, etc… sono tra le principali cause della

contrazione registrata dall’inteso settore vitivinicolo italiano, con ripercussioni significative in

particolare sul canale export.

Crescono i ricavi del ramo di attività relativo al hotellerie-Wine Relais e ristorazione (+71 mila

euro di euro rispetto al 2022), così come segnano un incremento significativo i ricavi rappresentati

dalle vendite dirette/visite guidate presso le cantine e dall’affitto delle location (+26%).

I costi operativi sono pari a 10,3 milioni di euro contro 9,7 milioni di euro del 2022. L’incremento

è principalmente attribuibile all’esternalizzazione ad una società specializzata dei lavori sulle vigne

nonché ai costi sostenuti per le lavorazioni dei vigneti e terreni effettuate a favore della società San

Fabiano Calcinaia – Cellole (pari a circa 250 mila euro), in ragione di un preliminare di

compravendita sottoscritto con la controllata Nettuno S.r.l delle stesse proprietà fondiarie (circa 24

ettari di terreni, di cui 13 ettari vitati). L’atto notarile di trasferimento è stato perfezionato nel corso

del mese di settembre. Tale operazione, oltre a rappresentare un maggior valore degli assets

patrimoniali della società, consentirà un significativo incremento della produzione diretta di Chianti

Classico DOCG.

* Nota: DCC esercita controllo e direzione delle società controllate, ma non ha obbligo di redigere bilancio e relazioni

intermedie consolidate non superando attualmente i requisiti minimi richiesti dalla normativa vigente.

b. Diana Bis S.r.l.

La società partecipata, proprietaria del complesso residenziale sito nel centro di Milano in via

Borgazzi 1,3,5, della quale CIA, CIA detiene una quota pari all’1% del capitale sociale, ha in corso

un contenzioso amministrativo a seguito dell’annullamento dei permessi di costruire dell’immobile

realizzato, precedentemente rilasciati dal Comune di Milano.

c. Comptes de Dampierre S.a.s.

La società di diritto francese è operativa sul mercato vitivinicolo attraverso la commercializzazione

di champagne. CIA detiene una quota minoritaria del capitale sociale, pari a circa lo 0,9%.

- Posizione finanziaria netta corrente

La situazione finanziaria netta al 31 dicembre 2023 è negativa 5,2 milioni di euro in linea con il valore al 31

dicembre 2022.

Si segnala che è stata conclusa positivamente la trattativa per la rimodulazione del debito nei confronti di Banca

Popolare di Sondrio S.p.A. (formalizzazione avvenuta in data 20 aprile 2023) per complessivi 1,08 milioni di

euro.

C.I.A. S.p.A. Pag. 10

Valori in Euro/000

31/12/2022

31/12/2023

A. Disponibilità liquide 2 -

B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 557 30

C. Altre attività finanziarie correnti - -

D. Liquidità (A+B+C) 559 30

E. Debito finanziario corrente (esclusa la parte corrente del debito

finanziario non corrente)

(4.314) (3.137)

F. Parte corrente del debito finanziario non corrente - -

G. Indebitamento Finanziario Corrente (E+F) (4.314) (3.137)

H. Indebitamento Finanziario Corrente Netto (G-D) (3.755) (3.107)

I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli

strumenti di debito)

(1.163) (1.420)

J. Strumenti di debito - -

K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti (287) (705)

L. Indebitamento Finanziario non Corrente (I+J+K) (1.450) (2.125)

M. Totale Indebitamento Finanziario (H+L) (5.205) (5.232)

La posizione finanziaria netta include inoltre i debiti non remunerati, che presentano una significativa componente di finanziamento

implicito o esplicito, ed eventuali altri prestiti infruttiferi, ed esclude i crediti finanziari con scadenza oltre 90gg (così come definito dagli

“Orientamenti in materia di obblighi informativi ai sensi del regolamento sul prospetto” pubblicati da ESMA in data 4 marzo 2021 con il

documento “ESMA32-382-1138” e ripreso da CONSOB nella comunicazione 5/21 del 29 aprile 2021).

DATI DI BORSA

2022 2023

Quotazione minima (euro) 0,060 0,040

Quotazione massima (euro) 0,077 0,066

Quotazione media ponderata (euro) 0,075 0,055

Volumi trattati (complessivi) 29.171.771 28.632.470

Volumi trattati (complessivi) (euro) 1.950.000 1.570.000

Capitalizzazione minima (ml. euro) 6,0 3,7

Capitalizzazione massima (ml. euro) 7,0 6,0

Capitalizzazione media (ml. euro) 6,2 4,9

Numero azioni 92.295.260 92.295.260

Dividendi pagati

Nel corso del periodo non sono stati corrisposti dividendi. Il residuo debito verso gli azionisti per dividendi deliberati

negli esercizi 2009, 2015 e 2017 è al 31 dicembre 2023 pari a 2 mila euro.

C.I.A. S.p.A. Pag. 11

INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE

Allo scopo di facilitare la comprensione dell’andamento economico e finanziario del Gruppo CIA, gli amministratori

hanno individuato alcuni Indicatori Alternativi di Performance (“IAP”) che da alcuni anni vengono rappresentati nel

bilancio consolidato. Tali indicatori rappresentano, inoltre, gli strumenti che facilitano gli amministratori stessi

nell’individuare tendenze operative e nel prendere decisioni circa investimenti, allocazione di risorse ed altre decisioni

operative. Per una corretta interpretazione di tali IAP si evidenzia quanto segue:

 tali indicatori sono costruiti esclusivamente a partire da dati storici del Gruppo e non sono indicativi dell’andamento

futuro del Gruppo; Nello specifico, essi sono rappresentati, laddove applicabile, in accordo con quanto previsto dalle

raccomandazioni contenute nel documento predisposto dall’ESMA, n. 1415 del 2015, (così come recepite dalla

comunicazione Consob n. 0092543 del 3 dicembre 2015) e nei punti 100 e 101 delle Q&A ESMA 31-62-780 del 28

marzo 2018;

 gli IAP non sono previsti dai principi contabili internazionali (“IFRS”) e, pur essendo derivati dai bilanci consolidati

del Gruppo, non sono assoggettati a revisione contabile;

 gli IAP non devono essere considerati sostitutivi degli indicatori previsti dai Principi contabili di riferimento (IFRS);

 la lettura di detti IAP deve essere effettuata unitamente alle informazioni finanziarie del Gruppo tratte dai bilanci

consolidati;

 le definizioni degli indicatori utilizzati dal Gruppo, in quanto non rivenienti dai principi contabili di riferimento,

potrebbero non essere omogenee con quelle adottate da altri gruppi/società e quindi con esse comparabili;

 gli IAP utilizzati dal Gruppo risultano elaborati con continuità e omogeneità di definizione e rappresentazione per tutti

i periodi per i quali sono incluse informazioni finanziarie nel presente bilancio.

Gli IAP sotto riportati sono stati selezionati e rappresentati nella Relazione sulla gestione in quanto il Gruppo ritiene che

tali indicatori consentano una migliore valutazione del livello complessivo di indebitamento, della solidità patrimoniale

e della capacità di rimborso del debito.

La Posizione finanziaria netta, corrisponde alla Posizione Finanziaria Netta del Gruppo come sopra definita e include

inoltre i debiti non remunerati, che presentano una significativa componente di finanziamento implicito o esplicito, ed

eventuali altri prestiti infruttiferi, ed esclude i crediti finanziari con scadenza oltre 90gg (così come definito dagli

“Orientamenti in materia di obblighi informativi ai sensi del regolamento sul prospetto” pubblicati da ESMA in data 4

marzo 2021 con il documento “ESMA32-382-1138” e ripreso da CONSOB nella comunicazione 5/21 del 29 aprile 2021)

Si fornisce di seguito la descrizione e la modalità di calcolo gli indicatori presentati nella Relazione sulla gestione

consolidata al paragrafo “Indicatori Finanziari:

C.I.A. S.p.A. Pag. 12

(1) il Margine Operativo Lordo (EBITDA), congiuntamente ad altri indicatori di redditività relativa, consente di illustrare i cambiamenti

delle performance operative. l’EBITDA è calcolato come la somma dell’utile dell’esercizio più le imposte correnti e differite, i

proventi/oneri finanziari netti, gli ammortamenti, le svalutazioni e gli accantonamenti.

Il Margine Operativo Netto (EBIT), è una grandezza intermedia che deriva dal risultato netto dal quale sono esclusi le imposte, i

proventi e gli oneri finanziari ed il risultato da partecipazioni. L’EBIT viene utilizzato al fine di misurare l’abilità di generare risultati

dalle attività, includendo gli impatti derivanti dalle attività di investimento.

Indici di redditività:

(2) il ROE (Return On Equity): è l’indicatore economico della redditività del capitale proprio. È calcolato come rapporto tra il Risultato

2022

2023

Indici di Redditività

EBITDA (in migliaia di Euro) (1) (253) (382)

EBIT (1) (in migliaia di Euro) (777) (1.538)

ROE (2)

-5,39% -11,91%

ROE Lordo (2-bis) -5,34% -11,78%

ROI (3) -3,78% -7,19%

ROS (4)

-205,56% -539,65%

Indici sulla struttura dei finanziamenti

Quoziente di indebitamento complessivo (5)

(0,64) (0,74)

Quoziente di indebitamento finanziario (6)

(0,19) (0,26)

Indebitamento finanziario netto (7) (in migliaia di Euro) (3.069) (3.712)

Indici di solvibilità

Margine di disponibilità (8) (4.919) (6.189)

Quoziente di disponibilità (9) (0,41) (0,23)

Margine di tesoreria (10)

(5.094) (6.159)

Quoziente di tesoreria (11)

(0,39) (0,23)

Indici di finanziamento delle immobilizzazioni

Margine primario di struttura (12) (4.787) (7.309)

Quoziente primario di struttura (13) 0,77 0,66

Margine secondario di struttura (14) (3.037) (4.845)

Quoziente secondario di struttura (15) 0,85 0,77

(1)

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

EBITDA (253) (382)

Ammortamenti, svalutazioni ed accantonamenti

(488) (48)

Proventi/(oneri) non ordinari

(36) (1.108)

EBIT (777) (1.538)

Totale Ricavi 415 285

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(2)

in migliaia di Euro e rapporti

2022

2023

Risultato dell'esercizio (A)

(849) (1.677)

Patrimonio netto (B) 15.766 14.084

ROE (A)/(B) (5,39%) (11,91%)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

C.I.A. S.p.A. Pag. 13

dell’esercizio ed il Patrimonio Netto;

(2-bis) il ROE Lordo: è l’indicatore economico della redditività del capitale proprio. È calcolato come rapporto tra il Risultato

dell’esercizio ed il Patrimonio Netto;

(3) Il ROI (Return On Investment): è un indicatore di performance, utile nella valutazione dell’efficienza degli investimenti effettuati

dalla società nel corso dell’esercizio. È calcolato come rapporto tra il Risultato operativo ed il valore degli Assets materiali e finanziari

immobilizzati iscritti in bilancio;

(4) Il ROS (Return On Sales), è calcolato tramite il rapporto tra il risultato operativo normalizzato dell’esercizio e i ricavi netti ottenuti

nel corso dello stesso.

Indici sulla struttura dei finanziamenti:

(5) Il quoziente di indebitamento complessivo è stato determinato come rapporto tra la somma delle passività correnti e non correnti

ed il Patrimonio netto.

(6) Il Quoziente di indebitamento finanziario è stato determinato come rapporto tra la somma delle passività finanziarie (con una

componente di finanziamento esplicita) e la liquidità immediata ed il Patrimonio netto.

(2) bis

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

Risultato ante imposte (A) (842) (1.659)

Patrimonio netto (B) 15.766 14.084

ROE lordo (A)/(B) (5,34%) (11,78%)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(3)

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

Risultato operativo (EBIT) (A) (777) (1.538)

Partecipazioni + Immobilizzazioni materiali (B) 20.553 21.393

ROI (A)/(B) (3,78%) (7,19%)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(4)

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

Risultato operativo (EBIT) (A)

(777) (1.538)

Ricavi (B) 378 285

ROS (A)/(B)

(206%) (540%)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(5)

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

Passività non correnti (A)

(1.750) (2.464)

Passività Correnti (B) (8.303) (8.003)

Patrimonio netto (C) 15.766 14.084

Quoziente di indebitamento complessivo (A+B)/C (0,64) (0,74)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(6)

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

Passività di finanziamento (A) (3.628) (3.742)

Liquidità (B) 559 30

Patrimonio netto (C) 15.766 14.084

Quoziente di indebitamento finanziario (A+B)/C (0,19) (0,26)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

C.I.A. S.p.A. Pag. 14

Indici di solvibilità:

(8) Il margine di disponibilità rappresenta la capacità dell’impresa a far fronte autonomamente alla passività di breve periodo facendo

leva sulle liquidità e sulle disponibilità di magazzino. Il valore di tale margine si ottiene come differenza tra le attività correnti e le

passività correnti.

(9) Il quoziente di disponibilità è utilizzato segnala la capacità dell’azienda di fronteggiare i propri impegni a breve termine. Esso è

dato dal rapporto tra le attività correnti e le passività correnti.

(10) Il margine di tesoreria misura la capacità dell’azienda di far fronte alle cosiddette passività correnti, ovvero i debiti a breve termine.

È dato dalla differenza tra: le liquidità immediate e differite (liquidità e crediti a breve) e le passività correnti (debiti a breve).

(11) Il quoziente di tesoreria è calcolato come rapporto tra le liquidità immediate e differite (liquidità + crediti a breve termine) ed il

passivo corrente.

(7)

in migliaia di Euro e rapporti

2022 2023

Indebitamento finanziario netto

Disponibilità liquide (A) 559 30

Debiti finanziari non correnti (B) (1.163) (1.420)

Debiti finanziari correnti (C) (2.465) (2.322)

Indebitamento finanziario netto (A+B+C) (3.069) (3.712)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(8)

in migliaia di Euro

2022

2023

Attivo Corrente (A)

3.384 1.814

Passivo Corrente (B)*

(8.303) (8.003)

Margine di disponibilità (A)+(B) (4.919) (6.189)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(9)

in migliaia di Euro

2022 2023

Attivo Corrente (A) 3.384 1.814

Passivo Corrente (B) (8.303) (8.003)

Quoziente di disponibilità (A)/(B) (0,41) (0,23)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(10)

in migliaia di Euro

2022 2023

Liquidità differite (A) 2.650 1.814

Liquidità immediate (B) 559 30

Passivo Corrente (C) (8.303) (8.003)

Margine di tesoreria (A)+(B)+(C) (5.094) (6.159)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(11)

in migliaia di Euro

2022 2023

Liquidità differite (A) 2.650 1.814

Liquidità immediate (B) 559 30

Passivo Corrente (C) (8.303) (8.003)

Quoziente di tesoreria (A)+(B)/(C) (0,39) (0,23)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

C.I.A. S.p.A. Pag. 15

Indici di finanziamento delle immobilizzazioni:

(12) Il margine di struttura primario è una somma algebrica che confronta le immobilizzazioni con il patrimonio netto. Esso fornisce

indicazioni su come il capitale proprio sia sufficiente a coprire gli impieghi durevoli dell’azienda.

(13) Il quoziente primario di struttura relaziona il Patrimonio netto e l’attivo immobilizzato. Al pari del margine di struttura primario

fornisce indicazioni sul grado di copertura dell’attivo immobilizzato mediante il Patrimonio netto.

(14) Il margine secondario di struttura fornisce indicazioni sulle modalità di finanziamento delle immobilizzazioni. È calcolato come

differenza tra il capitale proprio consolidato e l’attivo immobilizzato.

(15) Il quoziente secondario di struttura riprende i valori del margine secondario di struttura e li rapporta tra loro per misurare in termini

percentuali la capacità dell’impresa di coprire gli investimenti fissi con tutte le fonti di capitale.

Informazioni inerenti all’ambiente ed il personale

Non vi sono danni causati all’ambiente, né sanzioni o addebiti inerenti. Non vi sono stati incidenti sul lavoro che abbiano

comportato lesioni di alcun genere al personale dipendente.

Rapporti con società collegate e parti correlate

In relazione ai rapporti di natura economica, patrimoniale e finanziaria con società collegate e parti correlate si rimanda

all’apposita sezione della nota integrativa inclusa nella presente relazione finanziaria semestrale consolidata.

(12)

in migliaia di Euro

2022

2023

Patrimonio Netto (A)

15.766 14.084

Attivo immobilizzato (B)

20.553 21.393

Margine primario di struttura (A)-(B)

(4.787) (7.309)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(13)

in migliaia di Euro

2022

2023

Patrimonio Netto (A)

15.766 14.084

Attivo immobilizzato (B)

20.553 21.393

Quoziente primario di struttura (A)/(B)

0,77 0,66

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(14)

in migliaia di Euro

2022

2023

Patrimonio Netto (A) 15.766 14.084

Passività non correnti (B) (1.750) (2.464)

Attivo immobilizzato (C) 20.553 21.393

Margine secondario di struttura (A)+(B)-(C) (3.037) (4.845)

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

(15)

in migliaia di Euro

2022

2023

Patrimonio Netto (A) 15.766 14.084

Passività non correnti (B) (1.750) (2.464)

Attivo immobilizzato (C) 20.553 21.393

Quoziente secondario di struttura (A)+(B)/(C) 0,85 0,77

Per l'esercizio chiuso al 31 dicembre

C.I.A. S.p.A. Pag. 16

PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE

Rischio di credito in relazione ai rapporti commerciali

L’esposizione del Gruppo al rischio di credito è costituita dalle perdite potenziali che potrebbero derivare dalla possibilità

che si verifichino specifiche situazioni di insolvenza dalle controparti debitrici. La massima esposizione teorica al rischio

di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile dei crediti commerciali iscritti in bilancio. Gli accantonamenti

effettuati al fondo rischi sono determinati in ottica prudenziale attraverso un costante monitoraggio e valutazione delle

singole posizioni.

Per i dettagli dei rapporti commerciali si rimanda a quanto esposto nella specifica sezione delle note illustrative.

Rischi finanziari e di cambio valuta

Il Gruppo utilizza risorse finanziarie di terzi principalmente a breve a sostegno del capitale circolante e non prevede

investimenti speculativi in prodotti finanziari.

Rischi di liquidità

I flussi di cassa, le necessità di finanziamento e la liquidità del Gruppo sono monitorati e gestiti centralmente sotto il

controllo diretto della capogruppo. Al 31 dicembre 2023, le disponibilità finanziarie sono sostanzialmente in linea con

quanto previsto nel piano di cassa a breve/medio termine.

Principali rischi e incertezze e valutazione degli amministratori in merito alla continuità aziendale

In accordo con quanto previsto dallo IAS 1 si riportano di seguito le valutazioni formulate dagli Amministratori in merito

alla sussistenza del presupposto della continuità aziendale ai fini della redazione del presente bilancio consolidato al 31

dicembre 2023.

Gli amministratori, confermando i principali key drives del piano pluriennale approvato, evidenziano che lo stesso ha

subito un rallentamento, con particolare riferimento alla finalizzazione di alcune delle operazioni straordinarie

inizialmente previste nel breve termine. In particolare, i progetti di real estate in capo alla controllata Agricola Florio

S.r.l. e la conferma delle attività correnti, rappresentano il presupposto per garantire un sostanziale equilibrio finanziario

secondo un’impostazione prudenziale, al fine di ridurre le variabili caratterizzate dagli elementi di incertezza e limitare

possibili scostamenti, escludendo così nelle assunzioni di base le operazioni e/o proventi straordinari attesi dalle azioni

in corso. Si segnala inoltre che la pianificazione finanziaria a breve/medio termine con un orizzonte temporale di 18 mesi

è costantemente monitorata e aggiornata dal management.

Gli amministratori pertanto ritengono, così come previsto dal principio contabile IAS 1, di poter approvare il bilancio al

31 dicembre 2023 di CIA S.p.A. e conseguentemente del Gruppo, in un’ottica di continuità aziendale.

Tuttavia, come meglio riportato al paragrafo dei fatti di rilevo intervenuti successivamente alla chiusura dell’esercizio, in

data 23 febbraio 2024 il consiglio di amministrazione di CIA, ha approvato il progetto di fusione per incorporazione di

CIA nella controllante Compagnie Foncière du Vin Spa. Tale decisione è stata presa anche in considerazione della

modesta liquidità dei relativi titoli negoziati sul mercato la quale non giustifica la permanenza in quotazione delle azioni

della Società Emittente. L’assemblea degli azionisti di CIA del 26 aprile 2024, in sede straordinaria, ha a sua volta

approvato il suddetto progetto di fusione.

Dopo una quotazione durata oltre 20 anni, si è valutato necessario procedere ad una riorganizzazione di CIA, finalizzata

all’ulteriore rafforzamento della società, operazione più facilmente perseguibile nello status di società non quotata. Inoltre,

il Delisting consentirà alla Società risultante dalla fusione di:

a) ottenere una maggiore flessibilità gestionale e di governance con conseguente possibilità di assumere tempestivamente

decisioni strategiche;

b) eliminare i costi derivanti dalla quotazione, liberando risorse economiche e finanziarie da dedicare alla riorganizzazione

societaria e di business che si ritenessero opportune e/o in linea con gli obiettivi di crescita e sviluppo delle Società

Partecipanti alla Fusione.

La conclusione di questa operazione, prevista entro il primo semestre 2024 condizionerà tutti gli sviluppi successivi della

nostra società e comporterà la riscrittura di un nuovo piano di sviluppo aziendale per gli anni a venire se pur in continuità

C.I.A. S.p.A. Pag. 17

con il piano pluriennale vigente.

Infine si segnala un aggiornamento relativo alla causa promossa da CIA nei confronti del Comune di Milano: in data 8

novembre 2023 si è svolta l’udienza per la precisazione delle conclusioni, per la richiesta da parte di CIA di un

risarcimento di 15 milioni di euro (oltre rivalutazione monetaria e interessi) in conseguenza di tutti i danni di natura

patrimoniale subiti dall’operazione realizzata attraverso il veicolo Diana Bis S.r.l., dopo che il Giudice aveva rigettato

l’istanza di sospensione del giudizio presentata dalla stesso Comune nel corso dell’udienza del 26 settembre 2023. Occorre

ricordare che l’investimento immobiliare nel centro di Milano avviato a fine 2008, è stato realizzato con tutte le regolari

licenze di legge e i relativi titoli edificatori rilasciati dai vari enti preposti del Comune di Milano e che successivamente

sono stati parzialmente revocati dallo stesso Comune nel corso del 2015, in conseguenza di atto di autotutela promosso

dal dirigente preposto a fronte di una denuncia presentata alla Procura della Repubblica e della sentenza pronunciata dal

Consiglio di Stato. A seguito dell’ultima udienza sopra citata, decorsi i termini di legge per il deposito delle memorie (60

gg) e delle eventuali repliche, il Giudice pronuncerà la sentenza definitiva. Si è ad oggi in attesa di conoscere le decisioni

del Giudice.

Contenziosi in essere

Riguardo ai principali contenziosi in essere, oltre a quanto già detto precedentemente in merito alla causa attiva promossa

nei confronti del Comune di Milano, si rimanda a quanto esposto nella specifica sezione delle note illustrative al bilancio

consolidato.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI SUCCESSIVAMENTE

Il consiglio di amministrazione di CIA Spa, nella seduta del 23 febbraio 2024, ha approvato il progetto di fusione per

incorporazione di CIA nella controllante Compagnie Foncière du Vin Spa redatto ai sensi dell

’

art. 2501-ter del codice

civile. Tale decisione è stata presa anche in considerazione della modesta liquidità dei relativi titoli negoziati sul mercato

la quale non giustifica la permanenza in quotazione delle azioni della Società Emittente. L’assemblea degli azionisti di

CIA del 26 aprile 2024, in sede straordinaria, ha a sua volta approvato il suddetto progetto di fusione.

La quotazione su Euronext Milan di CIA non ha permesso di valorizzare adeguatamente la Società Emittente. Pertanto,

si è valutato necessario procedere ad una riorganizzazione di CIA, finalizzata all’ulteriore rafforzamento della stessa,

operazione più facilmente perseguibile nello status di società non quotata. Inoltre, il Delisting consentirà alla Società

risultante dalla fusione di:

a) ottenere una maggiore flessibilità gestionale e di governance con conseguente possibilità di assumere tempestivamente

decisioni strategiche;

b) eliminare i costi derivanti dalla quotazione, liberando risorse economiche e finanziarie da dedicare alla riorganizzazione

societaria e di business che si ritenessero opportune e/o in linea con gli obiettivi di crescita e sviluppo delle Società

Partecipanti alla Fusione.

Il Rapporto di Cambio determinato dagli organi amministrativi delle Società Partecipanti alla Fusione è pari a n. 0,0036

azioni ordinarie di CFV per ogni azione ordinaria di CIA.

In data 26 marzo 2024, Rediva Audit S.r.l., società designata dal Tribunale di Milano, su istanza congiunta di CIA e CFV

del data 26 febbraio 2024, in qualità di esperto indipendente ai sensi dell’art. 2501-sexies del codice civile, ha emesso la

propria relazione attestante, tra l’altro, la congruità del Rapporto di Cambio.

In data 11 aprile CIA ha pubblicato un Documento Informativo ai sensi dell’art. 70, comma sesto, del Regolamento

Emittenti al fine di fornire un quadro di dettaglio dell’operazione di Fusione per incorporazione di CIA in CFV.

L’Operazione in oggetto costituisce infatti una fusione significativa in applicazione dei parametri di cui all’Allegato 3B,

paragrafo B, punto B1, del Regolamento Emittenti, anche in ragione del fatto che viene ritenuta necessaria da Consob la

redazione del documento informativo ex art. 70 Regolamento Emittenti nel caso di fusione di un emittente quotata in una

società non avente azioni ammesse alle negoziazioni in un mercato regolamentato.

In data 26 aprile 2024, l’assemblea straordinaria degli azionisti di CIA, ha approvato il progetto di fusione per

C.I.A. S.p.A. Pag. 18

incorporazione della società in Compagnie Foncière du Vin SpA. In data 30 aprile 2024 la Camera di Commercio di

Milano Monza Brianza e Lodi ha iscritto la relativa delibera. A partire da tale data, ed entro il 15 maggio 2024, gli azionisti

di CIA hanno la facoltà di esercitare il diritto di recesso ai sensi dell’art. 2437, comma 1, lett. g) e 2437-quinquies del

codice civile.

In data 22 marzo 2024 è stato sottoscritto con l’Agenzia delle Entrate un atto di adesione al fine di chiudere

definitivamente la verifica fiscale effettuata sull’anno d’imposta 2017. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato il

trattamento fiscale di due operazioni poste in essere dalla società nel 2017, relative in particolare alla cessione del

compendio immobiliare ad uso uffici sito in Via Burigozzo, angolo Via Borgazzi, a Milano, nonché alla cessione del 99%

della partecipazione detenuta nella società Diana Bis Srl. Pur convinta della correttezza del proprio operato, stante la

significatività del valore dei rilievi in oggetto che avrebbero comportato una richiesta in termini di IRES per oltre 4 milioni

di euro oltre a potenziali sanzioni e interessi, al solo fine di evitare un contenzioso che avrebbe determinato tra l’altro la

necessità di versare in via anticipata e provvisoria una parte di quanto richiesto, la società ha ritenuto opportuna la

definizione di un atto di adesione che ha determinato la rilevazione di una passività complessiva di circa 533 mila euro

da pagarsi in 4 anni con rate trimestrali. La suddetta passività è stata iscritta già nel bilancio 2023.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Le previsioni della gestione sono in linea con le attese e gli Amministratori rinnovano e confermano il costante impegno

per il raggiungimento degli obiettivi previsti, attraverso le strategie di sviluppo in corso e il monitoraggio costante delle

attività economiche e finanziarie finalizzate alla crescita e al consolidamento patrimoniale del Gruppo oltre a porre in atto

tutte le attività necessarie a portare a conclusione il progetto di fusione in corso che presumibilmente dovrebbe completarsi

entro la metà dell’esercizio in corso.

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente

Angelo Riccardi

C.I.A. S.p.A. Pag. 19

PARTECIPAZIONI DEGLI AMMINISTRATORI E DEI SINDACI

Cognome Nome

Società Partecipata

N° azioni

Acquisti

Riduzioni

N° azioni

possedute

note

o vendite

Possedute

Note

31/12/2022

31/12/2023

Amministratori

Panerai Paolo

Cia S.p.A.

9.255.761

1.000

-

9.256.761

Costa Novaro Nicoletta

Cia S.p.A.

1.801.140

-

1.801.140

Maria Grazia Vassallo

Cia S.p.A.

-

Riccardi Angelo

Cia S.p.A.

4.000

-

4.000

Panerai Beatrice

Cia S.p.A.

880.000

-

880.000

Manes Vincenzo

Cia S.p.A.

-

Paolo Angius

Cia S.p.A.

-

Gaia Dal Pozzo

Cia S.p.A.

-

Sebastiano Di Betta

Cia S.p.A.

-

Maurizio Pierpaolo Brigatti

Cia S.p.A.

-

Alessandra Salerno

Cia S.p.A.

-

Amministratori cessati nell’esercizio

Eredi Panerai Luca Nicolò

Cia S.p.A.

887.500

-

887.500

Sindaci

Pasqua Loredana D’Onofrio

Cia S.p.A.

-

Mario Medici

Cia S.p.A.

-

Barbara Premoli

Cia S.p.A.

-

PIANI DI STOCK OPTION

Non sono in essere piani di stock option.

C.I.A. S.p.A. Pag. 20

DATI ESSENZIALI DEI BILANCI DELLE CONTROLLATE

STATO PATRIMONIALE

(Valori in migliaia di Euro)

Immob.

Altre

attività non

correnti

Attività

correnti

Patrimonio

Netto

TFR

Altre

passività

non correnti

Passività

correnti

Agricola Florio S.r.l.

1.853

-

57

1.091

-

593

226

CONTO ECONOMICO

(Valori in migliaia di Euro)

Ricavi

Costi

Operativi

Ammort. e

svalutazioni

Proventi/

(Oneri) non

ordinari

Proventi/

(Oneri)

finanziari

netti

Risult. Ante

imposte

Risultato

Netto

Agricola Florio S.r.l.

-

(18)

-

2

(40)

(56)

-

DATI ESSENZIALI DEI BILANCI DELLE COLLEGATE

STATO PATRIMONIALE

(Valori in migliaia di Euro)

Immob.

Altre

attività non

correnti

Attività

correnti

Patrimonio

Netto

TFR

Altre

passività

non correnti

Passività

correnti

Isola Longa S.r.l. 12.500 - 4.403 15.273 14 1.270 346

LC International LLC (1) - - 85 (19) - - 104

CONTO ECONOMICO

(Valori in migliaia di Euro)

Ricavi

Costi

Operativi

Ammort. e

svalutazioni

Proventi/

(Oneri)

finanziari netti

Risult. Ante

imposte

Risultato

Netto

Isola Longa S.r.l.

522

(298)

(91)

(72)

61

LC International LLC (1)

190

(97)

-.

-

93

(1) Nota: i risultati del periodo si riferiscono a dati gestionali elaborati dal management della società. Occorre ricordare che

la normativa dello Stato

del Delaware (USA) dove LC International LLC ha sede, consente alle società e così come LLC - Limited Liability Company, di operare anche in

presenza di un patrimonio netto negativo e come unico obbligo di legge la presentazione dei Tax Return annuali. Dati espressi in migliaia di dollari.

C.I.A. S.p.A. Pag. 21

Bilancio Consolidato

al 31 dicembre 2023

C.I.A. S.p.A. Pag. 22

Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2023

ATTIVO

(migliaia di Euro)

Note 31 dicembre 2022 31 dicembre 2023

Attività immateriali a vita indefinita

-

Altre immobilizzazioni immateriali

-

Immobilizzazioni immateriali

-

Immobilizzazioni materiali

1

1.802

1.888

Partecipazioni in società collegate

2

4.733

5.487

Altre partecipazioni

3

14.018

Crediti commerciali non correnti

4

882

891

Crediti per imposte anticipate

5

441

423

ATTIVITA’ NON CORRENTI

21.876

22.707

Rimanenze

6

-

Crediti commerciali

7

2.299

1.444

Crediti tributari

8

305

302

Altri crediti

9

46

68

Disponibilità liquide

10

559

30

ATTIVITA’ CORRENTI

3.209

1.844

Attività non correnti disponibili per la vendita

11

734

-

TOTALE ATTIVO

25.819

24.551

C.I.A. S.p.A. Pag. 23

Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2023

PASSIVO

(migliaia di Euro)

Note 31 dicembre 2022 31 dicembre 2023

Capitale sociale

923

Riserva da sovrapprezzo

1.526

Riserva legale

185

Altre riserve

13.981

13.127

Utili (perdita) del periodo

(849)

(1.677)

Patrimonio netto di gruppo

15.766

14.084

Capitale e riserve di terzi

-

Utile (perdita) di terzi

-

Patrimonio netto di terzi

-

PATRIMONIO NETTO

12

15.766

14.084

Debiti finanziari non correnti

13

1.163

1.420

Altri debiti non correnti

14

287

705

Fondi per rischi e oneri

15

232

258

TFR e altri fondi per il personale

16

68

81

PASSIVITA’ NON CORRENTI

1.750

2.464

Debiti finanziari

17

2.465

2.322

Debiti commerciali

18

2.452

2.667

Debiti tributari

19

985

1.613

Altri debiti

20

2.401

1.401

PASSIVITA’ CORRENTI

8.303

8.003

TOTALE PASSIVITA’

10.053

10.467

PASSIVITA’ E PATRIMONIO NETTO

25.819

24.551

C.I.A. S.p.A. Pag. 24

Conto Economico complessivo consolidato al 31 dicembre 2023

(migliaia di Euro)

Note 31 dicembre 2022 31 dicembre 2023

Ricavi

378

285

Altri ricavi e proventi

-

Variazione rimanenze Prodotti Finiti e Semilavorati

37

-

Totale Ricavi

21

415

285

Costi per acquisti

22

-

Costi per servizi

22

(357)

(298)

Costi per il personale

22

(170)

(194)

Altri costi operativi

22

(135)

(195)

Valutazione partecipazioni a patrimonio netto

22

(6)

20

Totale Costi Operativi

(668)

(667)

Margine operativo lordo – Ebitda

(253)

(382)

Proventi/(Oneri) non ordinari

23

(36)

(1.108)

Ammortamenti e svalutazioni

24

(488)

(48)

Risultato operativo – Ebit

(777)

(1.538)

Proventi/(Oneri) finanziari netti

25

(65)

(121)

Risultato ante imposte

(842)

(1.659)

Imposte

26

(7)

(18)

Risultato netto

(849)

(1.677)

di cui Risultato netto da attività in funzionamento

(849)

(1.677)

di cui Risultato netto da attività cessate

-

(Utile)/Perdita attribuibile a terzi

-

Risultato attribuibile al Gruppo

(849)

(1.677)

Altre componenti di conto economico complessivo

Proventi/(oneri) attuar. non transitati da C. Ec. (Ias 19)

12

(5)

Rivalutazione di partecipazioni in società collegate

-

Imposte sulle altre componenti del C. Ec. Complessivo

-

Totale componenti del Conto Economico Complessivo del periodo al

netto degli effetti fiscali

12

(5)

TOTALE CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO DI GRUPPO

(837)

(1.682)

Utile per azione, base

(0,01) (0,02)

Utile per azione diluito

-

C.I.A. S.p.A. Pag. 25

Prospetto delle variazioni di patrimonio netto Consolidato 31/12/2021 – 31/12/2022

			Capitale	Riserva	Riserva	Riserva	Altre	Utili a	Risultato	PN	PN	PN
(migliaia di Euro)			Sociale	Sovrap.	Legale	Stock	Riserve	nuovo	Netto	Gruppo	Terzi	Totale
						Option			Periodo
SALDI AL 31/12/2021			923	1.526	185	-	15.50 3	-	(1.534)	16.603	-	16.603
Movimenti 2022:
Destinazione Risultato							(1.534)		1.534	-		-
Distribuzione dividendi
Movimenti Riserve							-			-	-	-
Variazione IAS 19 su TFR
Risultato del periodo:
Proventi/(Oneri) imputati a P.N.							12			12		12
Tot. Proventi/(Oneri) imputati
a P.N.							12			12		12
Risultato Netto del periodo									(849)	(849)	-	(849)
Risultato	Complessivo	del
periodo			-	-	-	-	12	-	(849)	(837)	-	(837)
SALDI AL 31/12/2022			923	1.526	185	-	13.98 1	-	(849)	15.7 66	-	15.7 66

Prospetto delle variazioni di patrimonio netto Consolidato 31/12/2022 – 31/12/2023

			Capitale	Riserva	Riserva	Riserva	Altre	Utili a	Risultato	PN	PN	PN
(migliaia di Euro)			Sociale	Sovrap.	Legale	Stock	Riserve	nuovo	Netto	Gruppo	Terzi	Totale
						Option			Periodo
SALDI AL 31/12/2022			923	1.526	185	-	13.98 1	-	(849)	15.76 6	-	15.76 6
Movimenti 2023:
Destinazione Risultato							(849)		849	-		-
Distribuzione dividendi
Movimenti Riserve							-			-	-	-
Variazione IAS 19 su TFR
Risultato del periodo:
Proventi/(Oneri) imputati a P.N.							(5)			(5)		(5)
Tot. Proventi/(Oneri) imputati
a P.N.							(5)			(5)		(5)
Risultato Netto del periodo									(1.677)	(1.677)	-	(1.677)
Risultato	Complessivo	del
periodo			-	-	-	-	(5)	-	(1.677)	(1.682)	-	(1.682)
SALDI AL 31/12/2023			923	1.526	185	-	13.127	-	(1.677)	14.084	-	14.084

C.I.A. S.p.A. Pag. 26

Prospetto dei flussi di cassa consolidati al 31 dicembre 2023

(migliaia di euro)	Note	2022	2023
ATTIVITA’ D’ESERCIZIO
Utile/(perdita) netto del periodo		(849)	(1.677)
Risultato netto da attività cessate		-	-
Risultato netto da attività in funzionamento		(849)	(1.677)
Rettifiche:
- Ammortamenti		6	10
Autofinanziamento		(843)	(1.667)
Variazione rimanenze		610	-
Variazione crediti commerciali		1.145	846
Variazione crediti/debiti tributari		404	1.067
Variazione altri crediti		36	(22)
Variazione debiti commerciali		(981)	215
Variazione altri debiti		(102)	(1.000)
Flusso monetario dell’attività di esercizio (A)		269	(561)
ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO
Immobilizzazioni materiali		(640)	(96)
Immobilizzazioni immateriali		-	-
Investimenti in partecipazioni		312	(20)
Flusso monetario dell’attività di investimento (B)		(328)	(116)
ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO
Variazione debiti vs. banche ed enti finanziatori		642	114
Variazione Fondi Rischi		(38)	26
Variazione Trattamento di Fine Rapporto		(25)	13
Distribuzione Utili		-	-
Variazione riserve e poste di patrimonio netto		12	(5)
Variazione riserve e poste di patrimonio netto di terzi		-	-
Flusso di cassa attività di finanziamento (C)		591	148
Flusso netto generato/(assorbito) da attività operative cessate		-	-
(D)
Variazione delle disponibilità liquide (A) + (B) + (C) + (D)		532	(529)
Disponibilità liquide all’inizio dell’esercizio		27	559
Disponibilità liquide alla fine dell’esercizio		559	30

Redatto con metodo indiretto

C.I.A. S.p.A. Pag. 27

Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2023

ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

ATTIVO	Note	31 dicembre	Di cui parti	31 dicembre	Di cui parti
(migliaia di Euro)		2022	correlate	2023	correlate
Attività immateriali a vita indefinita		-		-
Altre immobilizzazioni immateriali		-		-
Immobilizzazioni immateriali		-		-
Immobilizzazioni materiali	1	1.802	-	1.888	-
Partecipazioni in società collegate	2	4.733		5.487
Altre partecipazioni	3	14.01 8		14.01 8
Crediti commerciali non correnti	4	882		891
Crediti per imposte anticipate	5	441		423
ATTIVITA’ NON CORRENTI		21.876	-	22.707	-
Rimanenze	6	-		-
Crediti commerciali	7	2.299	2.298	1.444	1.443
Crediti tributari	8	305		302
Altri crediti	9	46	34	68	34
Disponibilità liquide	10	559		30
ATTIVITA’ CORRENTI		3.209	2.332	1.844	1.477
Attività non correnti disponibili per la vendita	11	734		-
TOTALE ATTIVO		25.819	2.332	24.551	1.477

C.I.A. S.p.A. Pag. 28

Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2023

ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

PASSIVO	Note	31 dicembre	Di cui parti	31 dicembre	Di cui parti
(migliaia di Euro)		2022	correlate	2023	correlate
Capitale sociale		923		923
Riserva da sovrapprezzo		1.526		1.526
Riserva legale		185		185
Altre riserve		13.98 1		13.12 7
Utili (perdita) del periodo		(849)	204	(1.677)	235
Patrimonio netto di gruppo		15.7 66		14.08 4
Capitale e riserve di terzi		-		-
Utile (perdita) di terzi		-		-
Patrimonio netto di terzi		-		-
PATRIMONIO NETTO	12	15.766		14.08 4
Debiti finanziari non correnti	13	1.163		1.420
Altri debiti non correnti	14	287		705
Fondo per rischi e oneri	15	232		258
TFR e altri fondi per il personale	16	68		81
PASSIVITA’ NON CORRENTI		1.750		2.464
Debiti finanziari	17	2.465	17	2.322	68
Debiti commerciali	18	2.452	1.644	2.667	1.772
Debiti tributari	19	985		1.613
Altri debiti	20	2.401	2.151	1.401	1.131
PASSIVITA’ CORRENTI		8.303		8.003
TOTALE PASSIVITA’		10.053		10.467
PASSIVITA’ E PATRIMONIO NETTO		25.819		24.551

C.I.A. S.p.A. Pag. 29

Conto Economico consolidato al 31 dicembre 2023

ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	Note	31 dicembre	Di cui parti	31 dicembre	Di cui parti
(migliaia di Euro)		2022	correlate	2023	correlate
Ricavi		378	285	285	285
Altri ricavi e proventi		-		-
Variazione rimanenze Prodotti Finiti e Semilavorati		37		-
Totale Ricavi	21	415		285
Costi per acquisti	22	-		-
Costi per servizi	22	(357)	(81)	(298)	(50)
Costi per il personale	22	(170)		(194)
Altri costi operativi	22	(135)		(195)
Valutazione partecipazioni a patrimonio netto	22	(6)		20
Margine operativo lordo – Ebitda		(253)		(382)
Proventi/(Oneri) non ordinari	23	(36)		(1.108)
Ammortamenti e svalutazioni	24	(488)		(48)
Risultato operativo – Ebit		(777)		(1.538)
Proventi/(Oneri) finanziari netti	25	(65)		(121)
Risultato ante imposte		(842)		(1.659)
Imposte	26	(7)		(18)
Risultato netto		(849)		(1.677)
di cui Risultato netto da attività in funzionamento		(849)	204	(1.677)	235
di cui Risultato netto da attività cessate		-	-	-	-
(Utile)/Perdita attribuibile a terzi		-		-
Risultato attribuibile al gruppo		(849)		(1.677)
Altre componenti di conto ec. complessivo
Proventi/(oneri) attuar. non transitati da C. Ec (Ias 19)		12		(5)
Rivalutazione partecipazioni in società collegate		-	-	-	-
Imposte sulle altre componenti del C. Ec. complessivo	27	-		-
Totale componenti di Conto Economico Complessivo
del periodo		12	-	(5)	-
TOTALE CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
DI GRUPPO		(837)		(1.682)
Utile per azione, base		(0,0 1)		(0,02)
Utile per azione, diluito		-		-

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente

Angelo Riccardi

C.I.A. S.p.A. Pag. 30

Note al Bilancio Consolidato

al 31 dicembre 2023

C.I.A. S.p.A. Pag. 31

Compagnia Immobiliare Azionaria Spa

e società controllate

Sede in Milano - Via G. Borgazzi, 2

NOTE ILLUSTRATIVE

La situazione economico patrimoniale al 31 dicembre 2023 di Compagnia Immobiliare Azionaria comprende il bilancio

di Compagnia Immobiliare Azionaria Spa e i bilanci delle società partecipate direttamente o indirettamente, nelle quali

CIA Spa detiene una quota di capitale superiore al 50% o esercita il controllo operativo.

Tutti gli importi esposti nel seguito delle presenti note illustrative sono espressi in migliaia di euro. Laddove tale

convenzione non viene usata è espressamente indicato.

Contenuto e forma della situazione economico patrimoniale consolidata

La relazione consolidata di Compagnia Immobiliare Azionaria e della capogruppo CIA S.p.A. al 31 dicembre 2023,

ambedue sottoposte a revisione contabile, sono state elaborate nel presupposto del funzionamento e della continuità

aziendale, applicando i principi contabili internazionali stabiliti dagli IAS/IFRS adottati dalla Commissione delle

Comunità Europee con regolamento n. 1725/2003 e successive modifiche, conformemente al regolamento n. 1606/2002

del Parlamento Europeo, omologati, unitamente alle relative interpretazioni, con regolamento (CE) n. 1126/2008 che, a

partire dal 2 dicembre 2008, abroga e sostituisce il regolamento n. 1725/2003 e successive modifiche.

Le suddette relazioni tengono conto delle raccomandazioni contenute nella delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

e delle comunicazioni Consob DEM/6064293 del 28 luglio 2006 e n. 0003907 del 19 gennaio 2015.

I dati del periodo di confronto sono stati anch’essi espressi secondo gli IAS/IFRS.

In accordo con quanto previsto dallo IAS 1 e tenuto conto altresì del documento congiunto Banca d’Italia, Consob, ISVAP

n° 2 del 6 febbraio 2009, sono state fornite nelle relative sezioni della Relazione sulla Gestione, le informazioni riguardanti

il contesto macroeconomico, il programma di sviluppo e il rafforzamento patrimoniale. Pertanto, gli Amministratori,

tenuto conto del quadro di riferimento esposto e delle iniziative poste in atto, ritengono ragionevole l’aspettativa che il

gruppo Cia possa disporre di adeguate risorse per continuare la propria attività in un prevedibile futuro e

conseguentemente hanno adottato il presupposto della continuità aziendale per la redazione del bilancio consolidato

chiuso al 31 dicembre 2023.

Dichiarazione di conformità ai Principi Contabili Internazionali

Il bilancio 2023 è redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali International Accounting Standard (IAS) ed

International Financial Reporting Standard (IFRS) emanati dall’International Accounting Standard Boards (IASB) e delle

relative interpretazioni dell’International Financial Reporting Committee (IFRC) omologati dalla Commissione Europea

secondo la procedura di cui all’art. 6 del Regolamento n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio

2002 in vigore dalla data di riferimento del bilancio.

L’applicazione degli IAS/IFRS è stata effettuata facendo anche riferimento al “quadro sistematico per la preparazione e

presentazione del bilancio”, con particolare riguardo al principio fondamentale che riguarda la prevalenza della sostanza

sulla forma, nonché al concetto della rilevanza della significatività dell’informazione.

Si è inoltre tenuto conto, sul piano interpretativo, dei documenti sull’applicazione degli IFRS in Italia predisposti

dall’Organismo Italiano di Contabilità (OIC).

C.I.A. S.p.A. Pag. 32

Principi e metodi contabili

I criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 sono omogenei ai principi

contabili adottati per la redazione del Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022 ad eccezione di quanto descritto nel

successivo paragrafo “Principi contabili, emendamenti e interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2023”.

In coerenza con quanto richiesto dai documenti n. 2 del 6 febbraio 2009 e n. 4 del 3 marzo 2010 emessi congiuntamente

da Banca d’Italia, Consob, ISVAP, si precisa che il bilancio consolidato del Gruppo CIA è redatto in base al presupposto

della continuità aziendale.

Con riferimento alla nota Consob n. DEM/11070007 del 5 agosto 2011, si ricorda inoltre che il Gruppo non detiene in

portafoglio titoli obbligazionari emessi da governi centrali e locali e da enti governativi e non è pertanto esposto ai rischi

derivanti dalle oscillazioni di mercato.

Sono stati evidenziati, sia nel bilancio consolidato, sia in schemi di bilancio separati, i rapporti significativi con le parti

correlate e le partite non ricorrenti, come richiesto dalla delibera CONSOB n. 15519 del 27 luglio 2006.

L’autorizzazione alla pubblicazione del presente bilancio consolidato è stata data dagli amministratori in data 15 maggio

2024.

Principali rischi e incertezze e valutazione degli amministratori in merito alla continuità aziendale

In accordo con quanto previsto dallo IAS 1 si riportano di seguito le valutazioni formulate dagli Amministratori in merito

alla sussistenza del presupposto della continuità aziendale ai fini della redazione del presente bilancio consolidato al 31

dicembre 2023.

Gli amministratori, confermando i principali key drives del piano pluriennale approvato, evidenziano che lo stesso ha

subito un rallentamento, con particolare riferimento alla finalizzazione di alcune delle operazioni straordinarie

inizialmente previste nel breve termine. In particolare, i progetti di real estate in capo alla controllata Agricola Florio

S.r.l. e la conferma delle attività correnti, rappresentano il presupposto per garantire un sostanziale equilibrio finanziario

secondo un’impostazione prudenziale, al fine di ridurre le variabili caratterizzate dagli elementi di incertezza e limitare

possibili scostamenti, escludendo così nelle assunzioni di base le operazioni e/o proventi straordinari attesi dalle azioni

in corso. Si segnala inoltre che la pianificazione finanziaria a breve/medio termine con un orizzonte temporale di 18 mesi

è costantemente monitorata e aggiornata dal management.

Gli amministratori pertanto ritengono, così come previsto dal principio contabile IAS 1, di poter approvare il bilancio al

31 dicembre 2023 di CIA S.p.A. e conseguentemente del Gruppo, in un’ottica di continuità aziendale.

Tuttavia, come meglio riportato al paragrafo dei fatti di rilevo intervenuti successivamente alla chiusura dell’esercizio, in

data 23 febbraio 2024 il consiglio di amministrazione di CIA, ha approvato il progetto di fusione per incorporazione di

CIA nella controllante Compagnie Foncière du Vin Spa. Tale decisione è stata presa anche in considerazione della

modesta liquidità dei relativi titoli negoziati sul mercato la quale non giustifica la permanenza in quotazione delle azioni

della Società Emittente. L’assemblea degli azionisti di CIA del 26 aprile 2024, in sede straordinaria, ha a sua volta

approvato il suddetto progetto di fusione.

Dopo una quotazione durata oltre 20 anni, si è valutato necessario procedere ad una riorganizzazione di CIA, finalizzata

all’ulteriore rafforzamento della società, operazione più facilmente perseguibile nello status di società non quotata. Inoltre,

il Delisting consentirà alla Società risultante dalla fusione di:

a) ottenere una maggiore flessibilità gestionale e di governance con conseguente possibilità di assumere tempestivamente

decisioni strategiche;

b) eliminare i costi derivanti dalla quotazione, liberando risorse economiche e finanziarie da dedicare alla riorganizzazione

societaria e di business che si ritenessero opportune e/o in linea con gli obiettivi di crescita e sviluppo delle Società

Partecipanti alla Fusione.

La conclusione di questa operazione, prevista entro il primo semestre 2024 condizionerà tutti gli sviluppi successivi della

nostra società e comporterà la riscrittura di un nuovo piano di sviluppo aziendale per gli anni a venire se pur in continuità

con il piano pluriennale vigente.

C.I.A. S.p.A. Pag. 33

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni IFRS applicati dal 1° gennaio 2023

I principi contabili adottati nella predisposizione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 sono coerenti con quelli

seguiti nella predisposizione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022, fatta salva l’adozione di nuovi principi in

vigore dal 1° gennaio 2023. La loro adozione non ha avuto alcun impatto sulle informazioni o sugli importi riportanti nel

presente bilancio. Il Gruppo non ha adottato anticipatamente alcun principio, interpretazione o emendamento che è stato

emesso, ma non è ancora in vigore.

I seguenti emendamenti e interpretazioni si applicano a partire dal 1° gennaio 2023. L’adozione di queste modifiche non

ha avuto un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo.

• IFRS 17 Contratti assicurativi - L’IFRS 17 introduce un modello di valutazione uniforme per i contratti assicurativi.

Prima dell’IFRS 17 esistevano molte difformità a livello globale relative alla contabilizzazione dei (e all’informativa

sui) contratti assicurativi, con l’IFRS 4 che consentiva di applicare molte politiche contabili precedenti (non IFRS).

L’IFRS 17 comporterà cambiamenti significativi per molti assicuratori, rendendo necessari adeguamenti agli attuali

sistemi e processi.

Il nuovo principio ritiene che i contratti assicurativi riuniscano le caratteristiche di uno strumento finanziario a quelle

di un contratto di servizio, e che molti generino flussi di cassa che variano sostanzialmente nel tempo. Il nuovo

principio segue pertanto l’approccio di:

- unire l’attuale valutazione dei flussi di cassa futuri alla rilevazione degli utili durante il periodo in cui vengono

forniti servizi nell’ambito del contratto;

- presentare i risultati del servizio assicurativo (inclusi i ricavi assicurativi) separatamente da proventi e oneri

finanziari legati all’attività assicurativa, e

- richiedere che, per ogni portafoglio, l’entità scelga come politica contabile se rilevare a conto economico tutti i

proventi e oneri finanziari legati all’attività assicurativa per il periodo di bilancio oppure se rilevarli nelle altre

componenti di conto economico complessivo.

A seguito della pubblicazione dell’IFRS 17, sono state apportate modifiche al principio e posticipate le date di entrata

in vigore.

• Modifica allo IAS 1 e IFRS Practice Statement 2 (Informativa sui criteri contabili) - Nel febbraio 2021 lo IASB ha

pubblicato delle modifiche allo IAS 1, che modificano gli obblighi d’informativa relativi alle politiche contabili da

‘politiche contabili significative’ a ‘informazioni materiali sulle politiche contabili’. Le modifiche forniscono

orientamenti su quando è probabile che un’informazione sulla politica contabile sia considerata significativa.

Le modifiche allo IAS 1 sono in vigore per i bilanci degli esercizi a partire dal 1° gennaio 2023 o in data successiva,

consentendone l’applicazione anticipata. Dal momento che gli IFRS Practice Statements sono orientamenti non

obbligatori, non è stata specificata una data di entrata in vigore obbligatoria delle modifiche all’IFRS Practice

Statement 2.

• Modifica allo IAS 8 (Definizione delle stime contabili) - Nel febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato le modifiche allo

IAS 8, che hanno aggiunto la definizione di Stime contabili nello IAS 8. Le modifiche hanno inoltre chiarito che gli

effetti di un cambiamento in un input o in una tecnica di valutazione sono cambiamenti nelle stime contabili, a meno

che non derivino dalla correzione di errori degli esercizi precedenti.

• Modifiche allo IAS 12 (Imposte differite relative ad attività e passività derivanti da un'unica operazione) - Nel maggio

2021 lo IASB ha pubblicato le modifiche allo IAS 12, che chiariscono se l’esenzione dalla rilevazione iniziale si

applichi a determinate operazioni che comportano la rilevazione simultanea di un'attività e di una passività (e.g. un

leasing nel perimetro dell’IFRS 16).

Le modifiche introducono un ulteriore criterio per l'esenzione dalla rilevazione iniziale ai sensi dello IAS 12.15, in

base al quale l'esenzione non si applica alla rilevazione iniziale di un'attività o passività che, al momento

dell'operazione, dà luogo ad eguali differenze temporanee imponibili e deducibili.

• Modifiche allo IAS 12 (International Tax Reform – Pillar Two Model Rules) - Nel dicembre 2021 l’Organizzazione

per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE) ha pubblicato Tax Challenges Arising from the Digitalisation

of the Economy – Global Anti-Base Erosion Model Rules (Pillar Two): Inclusive Framework on BEPS (Pillar Two

model rules). Nel marzo 2022 l’OCSE ha pubblicato dei commenti ed esempi illustrativi che elaborano l'applicazione

e il funzionamento delle regole e chiariscono alcuni termini.

Le parti interessate hanno espresso allo IASB preoccupazione in merito alle potenziali implicazioni sulla

contabilizzazione dell'imposta sul reddito, in particolare per quanto riguarda le imposte differite, derivanti dalle regole

C.I.A. S.p.A. Pag. 34

del Pillar Two. Le parti interessate hanno enfatizzato la necessità urgente di chiarezza considerata l’imminente

promulgazione in alcune giurisdizioni della legge fiscale per attuare le norme. In risposta a queste preoccupazioni, lo

IASB ha proposto delle modifiche allo IAS 12 Imposte sul reddito. Ha pubblicato l’Exposure Draft International Tax

Reform - Pillar Two Model Rules (modifiche proposte allo IAS 12) il 9 gennaio 2023.

Lo IASB ha emesso le modifiche finali (le Modifiche) International Tax Reform – Pillar Two Model Rules il 23

maggio 2023.

Le modifiche introducono un’eccezione temporanea per le entità alla rilevazione e all'informativa sulle attività e

passività fiscali differite relative alle regole del Pillar Two. Le modifiche prevedono anche

disposizioni integrative aggiuntive in relazione all'esposizione dell'entità alle imposte sul reddito del Pillar Two.

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni IFRS e IFRIC omologati dall’Unione Europea, non

ancora obbligatoriamente applicabili e non adottati in via anticipata dal gruppo al 31 dicembre 2023

• Modifiche allo IAS 7 e IFRS 7 (Supplier Finance Arrangements) - Il 25 maggio 2023 lo IASB ha emesso Supplier

Finance Arrangements che modifica IAS 7 Rendiconto finanziario e IFRS 7 Strumenti finanziari: informazioni

integrative (le Modifiche).

Tali Modifiche sono intervenute a seguito di una richiesta ricevuta dall’IFRIC relativamente ai requisiti di

presentazione di passività e relativi flussi finanziari derivanti da accordi di finanziamento della catena di

approvvigionamento (nel seguito “supplier finance arrangements” o “reverse factoring”) e relative informazioni

integrative. Nel dicembre 2020, l’IFRIC aveva pubblicato una Agenda decision - Supply Chain Financing

Arrangements—Reverse Factoring che rispondeva a tale richiesta sulla base delle disposizioni degli IFRS vigenti

all'epoca.

Durante questo processo, i vari stakeholders hanno indicato delle limitazioni dovute ai requisiti allora esistenti per

rispondere alle importanti esigenze di informazione degli utilizzatori per comprendere gli effetti del reverse factoring

sul bilancio di un'entità e per confrontare un'entità con un'altra. In risposta a questo feedback, lo IASB ha adottato un

progetto di modifica limitata dei principi, che ha portato alle Modifiche.

Le Modifiche richiedono alle entità di fornire alcune informazioni specifiche (qualitative e quantitative) relative ai

supplier finance arrangements. Le Modifiche forniscono anche orientamenti sulle caratteristiche dei supplier finance

arrangements.

• Modifiche all’IFRS 16 (Lease Liability in a Sale and Leaseback) - L’IFRS Interpretations Committee ha pubblicato

nel giugno 2020 una agenda decision – Sale and leaseback with Variable Payments. La questione è stata deferita allo

IASB per lo standard setting di alcuni aspetti. Lo IASB ha approvato le modifiche finali nel settembre 2022.

Le Modifiche richiedono che il venditore-locatario determini i "canoni leasing" o i "canoni leasing rivisti" in modo

tale da non rilevare alcun importo di utile o perdita riferito al diritto d'uso trattenuto dal venditore-locatario stesso.

• Nel gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato le modifiche allo IAS 1 – Classificazione delle passività tra correnti e non

correnti, le quali sono state ulteriormente modificate con le Modifiche - Passività non correnti con covenants che sono

state pubblicate nell’ottobre 2022.

Le Modifiche richiedono che il diritto di un’entità di differire l'estinzione di una passività per almeno dodici mesi

dopo l'esercizio abbia sostanza ed esista alla fine del periodo di bilancio. La classificazione di una passività non è

influenzata dalla probabilità che l'entità eserciti il diritto di differirne l’estinzione per almeno dodici mesi dopo

l'esercizio.

A seguito della pandemia di COVID-19, il Board ha posticipato di un anno la data di entrata in vigore delle Modifiche,

portandola agli esercizi che iniziano il 1°gennaio 2024 o in data successiva.

• Modifica allo IAS 1 (Passività non correnti con covenants) - A seguito della pubblicazione delle Modifiche allo IAS

1 - Classificazione delle passività tra correnti e non correnti, lo IASB ha ulteriormente modificato lo IAS 1 nell’ottobre

2022.

Se il diritto di differimento di un'entità è subordinato al rispetto da parte dell'entità di determinate condizioni, tali

condizioni influiscono sull'esistenza di tale diritto alla data di chiusura dell'esercizio, qualora l'entità sia tenuta a

rispettare la condizione alla data di chiusura dell'esercizio o prima di tale data e non se l'entità sia tenuta a rispettare

le condizioni dopo l'esercizio.

Le Modifiche chiariscono inoltre il significato di ‘estinzione’ ai fini della classificazione di una passività tra corrente

e non corrente.

Le modifiche si applicano agli esercizi che iniziano il 1°gennaio 2024 o in data successiva.

• Modifiche allo IAS 21 (Mancanza di convertibilità) - Il 15 agosto 2023 lo IASB ha pubblicato “Mancanza di

convertibilità”, che modifica lo IAS 21 - Effetti delle variazioni dei cambi delle valute estere (le Modifiche). Le

C.I.A. S.p.A. Pag. 35

Modifiche fanno seguito ad una richiesta presentata all’IFRS Interpretations Committee (il Comitato) circa la

determinazione del tasso di cambio nel caso in cui una valuta non sia convertibile in un'altra valuta, il che ha portato

a prassi diverse.

Il Comitato ha raccomandato allo IASB di sviluppare modifiche limitate allo IAS 21 per ovviare a questo problema.

Dopo ulteriori deliberazioni, lo IASB ha pubblicato un Exposure Draft delle modifiche proposte allo IAS 21 nell’aprile

2021, mentre le Modifiche finali sono stati pubblicate nell’agosto 2023.

Le Modifiche introducono i requisiti per stabilire quando una valuta è convertibile in un’altra valuta e quando non lo

è. Le Modifiche richiedono che un’entità stimi il tasso di cambio a pronti quando determina che una valuta non è

convertibile in un’altra valuta. Le Modifiche si applicano agli esercizi che iniziano il 1°gennaio 2024 o in data

successiva (è consentita l’applicazione anticipata).

Le valutazioni in merito a potenziali impatti sono tutt’ora in corso ma gli Amministratori si attendono che l’applicazione

di tali principi, emendamenti e interpretazioni non comporterà un impatto significativo sugli importi iscritti a bilancio e

sulla relativa informativa.

Criteri di consolidamento

Il consolidamento viene effettuato con il metodo dell’integrazione globale per tutte le società partecipate nelle quali

Compagnia Immobiliare Azionaria Spa detiene il controllo. Il controllo è presunto quando è detenuta, direttamente o

indirettamente, più della metà dei diritti di voto effettivi o potenziali esercitabili in assemblea alla data di bilancio.

Sono società collegate quelle nelle quali il Gruppo esercita una influenza significativa, che si presume quando è detenuto

più del 20% dei diritti di voto effettivi o potenziali esercitabili in assemblea alla data di bilancio.

Le società controllate sono consolidate a partire dalla data in cui il Gruppo ne acquisisce il controllo e deconsolidate dal

momento in cui tale controllo viene meno.

Le società controllate sono incluse nell’area di consolidamento attraverso il metodo dell’integrazione globale.

I criteri adottati per l’applicazione di tale metodo prevedono, fra l’altro, quanto segue:

a) il valore contabile netto delle partecipazioni nelle società consolidate è eliminato contro il patrimonio netto delle

società partecipate e la concomitante assunzione di tutte le attività e passività delle partecipate. Da tale eliminazione

non è emerso un valore attribuibile ad avviamento;

b) le partite di debito e di credito di tutte le operazioni intercorse tra le società consolidate, come pure gli utili e le perdite

derivanti da operazioni commerciali o finanziarie tra le società del gruppo vengono eliminati;

c) la quota di patrimonio netto e di utile di competenza dei soci terzi delle società consolidate vengono esposte

separatamente in apposite voci dello stato patrimoniale, mentre la quota del risultato netto dell’esercizio dei soci terzi

di tali società viene evidenziata separatamente nel conto economico consolidato.

Le partecipazioni in società collegate sono rilevate con il metodo del patrimonio netto, ossia rilevando la quota di

pertinenza del Gruppo nel risultato e nel patrimonio netto della partecipata. Gli utili e le perdite relativi ad operazioni

infragruppo sono elisi per la quota di interessenza.

Qualora la quota di pertinenza del Gruppo nelle perdite di una società collegata ecceda il valore della partecipazione, il

Gruppo non riconosce ulteriori perdite a meno che non abbia assunto obbligo di farvi fronte.

Tutte le situazioni contabili delle società del gruppo sono predisposte alla medesima data e sono riferiti a periodi di uguale

durata.

C.I.A. S.p.A. Pag. 36

Prospetto di raccordo tra il patrimonio netto e l’utile ante imposte evidenziati nella situazione economico

patrimoniale di CIA Spa e quelli indicati nella situazione economico patrimoniale consolidata.

La riconciliazione tra il patrimonio netto al 31 dicembre 2023 e l’utile del periodo chiuso a tale data, riflessi nel bilancio

consolidato e quelli di CIA Spa è la seguente:

€uro/000

Patrimonio netto

Risultato economico

Come da bilancio di CIA Spa

13.079

(1.641)

Eliminazioni di consolidamento e rettifiche

Positive/(negative):

a) adeguamento dei valori contabili delle

partecipazioni al relativo patrimonio netto:

1.005

(36)

b) assets emersi in sede di consolidamento

-

___________

____________

Come da situazione consolidata

14.084

(1.677)

Criteri di valutazione

Di seguito si riportano i principali criteri di valutazione applicati alla predisposizione delle situazioni comprese nell’area

di consolidamento.

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Le immobilizzazioni immateriali, in base a quanto disposto dallo IAS 38, sono iscritte al costo di acquisto comprensivo

degli oneri accessori e sono ammortizzate sistematicamente a quote costanti in funzione della residua possibilità di

utilizzazione del bene che è in relazione alla sua vita utile.

In particolare, sono stati utilizzati i seguenti periodi di ammortamento:

- Software 5 anni

IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Immobili, impianti e macchinari

Sono contabilizzate con il modello del costo, comprensivo degli oneri accessori e dei costi diretti o con il modello della

rideterminazione del valore per classe, così come indicato dallo IAS 16. I costi di manutenzione aventi efficacia

conservativa sono imputati a conto economico nell’esercizio in cui sono sostenuti. I costi di manutenzione che soddisfano

i requisiti di capitalizzabilità previsti dallo IAS 16 sono iscritti tra le attività materiali.

Il costo delle immobilizzazioni è sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio a quote costanti sulla base delle

aliquote massime fiscalmente consentite che sono ritenute adeguate a ripartirne il costo sulla stimata residua vita utile. Le

aliquote applicate sono le seguenti:

Attrezzature 25%

Mobili e Macchine ordinarie 12%

Macchine elettroniche 20%

Automezzi 25%

Impianti generici 10%

Spese adattamento locali 20%

Migliorie locali di terzi quote costanti rapportate alla durata del contratto

Costi e spese relativi a beni in locazione quote costanti rapportate alla durata del contratto o alla minor vita

utile del bene

Beni in locazione finanziaria

C.I.A. S.p.A. Pag. 37

I contratti di leasing sottoscritti dal gruppo prevedono il trasferimento di tutti i rischi e benefici connessi derivanti dalla

proprietà, e conseguentemente sono classificabili come finanziari.

I beni in locazione sono iscritti nel bilancio consolidato al valore corrente del bene risultante dal contratto o, se minore,

al valore attuale dei canoni contrattuali, con contestuale rilevazione fra le passività del corrispondente debito finanziario

verso le società locatrici.

Le attività sono ammortizzate in modo coerente con le altre attività materiali.

L’onere finanziario è imputato a conto economico lungo la durata del contratto.

Investimenti immobiliari

Gli immobili sono iscritti al costo di acquisto o di produzione al netto degli ammortamenti e delle perdite per riduzione

di valore accumulati.

Sono inclusi i costi direttamente attribuibili sostenuti per portare il bene nelle condizioni necessarie al funzionamento

sulla base delle esigenze aziendali.

I costi inerenti la manutenzione ordinaria sono imputati direttamente a conto economico.

I costi sostenuti successivamente all’acquisto vengono capitalizzati solo se possono essere attendibilmente determinati e

se incrementano i benefici economici futuri dei beni a cui si riferiscono; gli altri costi sono rilevati a conto economico.

L’ammortamento, con metodo a quote costanti, viene effettuato nel corso della vita utile stimata dell’immobile, compresa

tra i 30 e i 50 anni.

I terreni, avendo vita utile illimitata, non sono ammortizzati; a tal fine terreno e immobile vengono contabilizzati

separatamente anche quando acquistati congiuntamente.

Come previsto dallo IAS 36, almeno annualmente si procede alla verifica di eventuali perdite durevoli di valore delle

attività rilevando come perdita l’eccedenza del valore contabile rispetto al valore recuperabile.

RIMANENZE DI MAGAZZINO

Materie prime, ausiliari e prodotti finiti sono iscritti al minore tra il costo di acquisto o di fabbricazione e il valore di

realizzo desumibile dall’andamento di mercato, applicando il metodo del costo medio ponderato.

Il costo è rappresentato dal fair value del prezzo pagato o di ogni altro corrispettivo ricevuto.

Le attività immobiliari classificate nelle rimanenze di magazzino sono iscritte al minore tra il costo d’acquisto e di

produzione e il presumibile valore di realizzo. Tale minor valore è contabilizzato per mezzo di un apposito fondo

svalutazione magazzino.

CREDITI E ALTRE ATTIVITÀ

I crediti sono attività non derivate con pagamenti fissi o determinabili e non quotate in un mercato attivo.

Non sono classificate come tali le attività possedute per negoziazione, designate al fair value rilevato a conto economico

o designate come disponibili per la vendita.

I crediti sono valutati al costo ammortizzato utilizzando il criterio dell’interesse effettivo.

Se sussistono evidenze obiettive che è stata sostenuta una perdita per riduzione durevole di valore, si procede alla

riduzione del valore contabile dell’attività rilevando la perdita subita direttamente a conto economico.

Tutte le attività finanziarie sono inizialmente rilevate al fair value inclusi, i costi di transazione direttamente attribuibili

all’acquisizione.

Per i finanziamenti non fruttiferi e per quelli a condizioni fuori mercato, il fair value viene stimato al valore attuale di tutti

gli incassi attualizzati, utilizzando il tasso di mercato prevalente per uno strumento similare.

Il Gruppo verifica, almeno ad ogni data di riferimento del bilancio, se esistono obiettive evidenze che le attività finanziarie

abbiano subito una perdita di valore.

L’eventuale perdita, calcolata come differenza tra il valore contabile dell’attività e valore attuale dei futuri flussi finanziari

stimati scontato al tasso di interesse effettivo originale, viene rilevata a conto economico. Se in esercizi successivi

l’ammontare della perdita diminuisce, si procede allo storno a conto economico della perdita per riduzione di valore

precedentemente rilevata. Il nuovo valore contabile comunque non supera il costo ammortizzato che si sarebbe avuto nel

caso in cui la perdita per riduzione di valore non fosse mai stata rilevata.

C.I.A. S.p.A. Pag. 38

PARTECIPAZIONI

Secondo la disciplina prevista dall’IFRS 9, le partecipazioni (diverse da quelle di controllo, collegamento e controllo

congiunto) rientrano nella categoria delle attività finanziarie valutate al fair value rilevato nell’utile (perdita) d’esercizio.

L’impresa ha inoltre la possibilità di decidere, al momento della rilevazione iniziale, di contabilizzare le successive

variazioni di fair value tra le altre componenti di conto economico complessivo. Nel caso in cui l’impresa opti per questa

alternativa non è ammessa una successiva riclassificazione tra le attività finanziarie valutate al fair value rilevato nell’utile

(perdita) d’esercizio.

La partecipazione in Domini Castellare di Castellina (di seguito anche “DCC”) è stata classificata e misurata al fair value

rilevato in OCI in quanto posseduta nel quadro di un modello di business, il cui obiettivo è conseguito sia mediante

l’incasso dei flussi finanziari contrattuali sia mediante la vendita delle attività finanziarie.

Non esistendo un mercato attivo per tale partecipazione, il fair value è stato determinato con tecniche di valutazione in

grado di fornire stime attendibili dei prezzi praticati in operazioni correnti di mercato.

Le altre partecipazioni non qualificate sono iscritte al costo d’acquisto. Trattandosi di investimenti in partecipazioni che

non hanno un prezzo quotato in un mercato attivo e il cui fair value non può essere valutato attendibilmente, sono valutati

al costo rettificato per eventuali perdite durevoli di valore.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE E MEZZI EQUIVALENTI

Le disponibilità liquide e mezzi equivalenti comprendono depositi bancari, depositi postali, denaro e valori in cassa. Gli

scoperti di conto corrente sono classificati tra i debiti finanziari nelle passività correnti. Gli elementi inclusi nelle

disponibilità liquide e mezzi equivalenti sono valutati al fair value e le relative variazioni sono rilevate a Conto Economico

ATTIVITA’ NON CORRENTI CLASSIFICATE COME POSSEDUTE PER LA VENDITA E ATTIVITA’

OPERATIVE CESSATE

Tutte le attività non correnti e i gruppi in dismissione classificati come posseduti per la vendita sono classificati

separatamente dalle altre attività della Situazione patrimoniale-finanziaria. Le passività di un gruppo in dismissione

classificato come posseduto per la vendita sono presentate separatamente dalle altre passività della Situazione

patrimoniale finanziaria. Il valore contabile delle attività non correnti e dei gruppi in dismissione classificati come

posseduti per la vendita sarà recuperato principalmente con un’operazione di vendita anziché attraverso l’uso

continuativo. Si considera che il valore contabile venga recuperato principalmente attraverso un’operazione di vendita

quando la Direzione si è impegnata in un programma per la dismissione dell’attività. Le attività non correnti classificate

come possedute per la vendita sono valutate al minore tra il valore contabile e il fair value al netto dei costi di vendita.

Tali attività non sono ammortizzate. Le attività non correnti classificate come possedute per la vendita che rappresentano

un ramo autonomo o area geografica di attività o che costituiscono partecipazioni in società controllate acquisite

esclusivamente per essere vendute, sono definite attività operative cessate.

Nel Prospetto dell’utile (perdita) dell’esercizio è presentata una sezione identificata come relativa alle attività operative

cessate. Gli utili o le perdite derivanti dalle attività operative cessate e le plusvalenze e le minusvalenze, rilevate a seguito

della valutazione al fair value, al netto dei costi di vendita, delle attività operative cessate, sono esposte come importo

unico e separato in tale sezione del Prospetto dell’utile (perdita) dell’esercizio. Tutte le plusvalenze e minusvalenze

derivanti dalle attività non correnti classificate come possedute per la vendita, diverse dalle attività operative cessate, sono

incluse nel risultato delle attività operative in esercizio. I risultati delle discontinued operations, nonché l’eventuale

plusvalenza/minusvalenza realizzata a seguito della dismissione, sono indicati distintamente nel conto economico in

un’apposita voce, al netto dei relativi effetti fiscali.

Con riferimento al Rendiconto finanziario, tutti i flussi di cassa relativi alle Attività cessate sono stati rappresentati in

apposite voci relative alle operazioni dell’esercizio, alle attività di investimento e alle attività di finanziamento del

Rendiconto finanziario consolidato.

DEBITI, PASSIVITÀ FINANZIARIE E ALTRE PASSIVITÀ

Le passività finanziarie e le altre obbligazioni a pagare sono inizialmente iscritte al fair value, al netto dei costi accessori

di diretta imputazione, e successivamente sono valutate al costo ammortizzato, applicando il criterio del tasso effettivo di

interesse. Se vi è un cambiamento dei flussi di cassa attesi ed esiste la possibilità di stimarli attendibilmente, il valore

delle passività è ricalcolato per riflettere tale cambiamento sulla base del valore attuale dei nuovi flussi di cassa attesi e

del tasso interno di rendimento inizialmente determinato.

Le passività finanziarie sono classificate fra le passività correnti, salvo che il Gruppo abbia un diritto incondizionato a

differire il loro pagamento per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento.

C.I.A. S.p.A. Pag. 39

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi rischi ed oneri sono relativi a obbligazioni, legale o implicita, nei confronti di terzi per le quali è probabile che si

renderà necessario l’impiego di risorse del Gruppo e per le quali può essere effettuata una stima attendibile

dell’ammontare dell’obbligazione stessa.

Le variazioni di stima sono rilevate nel conto economico del periodo in cui la variazione è avvenuta.

BENEFICI A DIPENDENTI

Il trattamento di fine rapporto copre le spettanze da corrispondere in relazione agli impegni maturati alla data di chiusura

dell’esercizio, a favore dei dipendenti, in applicazione delle leggi e dei contratti di lavoro vigenti.

Secondo gli IAS/IFRS il Trattamento di Fine Rapporto rappresenta un “piano a benefici definiti” soggetto a valutazioni

di natura attuariale collegate a stime (quali ad esempio la mortalità e le variazioni retributive prevedibili) al fine di

esprimere il valore attuale del beneficio, da erogarsi al termine del rapporto di lavoro, che i dipendenti hanno maturato

alla data di chiusura dell’esercizio.

Le indennità di fine rapporto sono pertanto determinate applicando una metodologia di tipo attuariale, basata su ipotesi

demografiche, in ordine al tasso di sconto che riflette il valore del denaro nel tempo, al tasso di inflazione e, per quanto

riguarda il TFR, al livello delle retribuzioni e dei compensi futuri, come previsto dallo IAS 19.

CONTRIBUTI IN CONTO CAPITALE

I contributi in conto capitale sono contabilizzati solo se esiste una ragionevole certezza che:

- l’impresa rispetterà le condizioni previste;

- i contributi saranno ricevuti.

La rappresentazione in bilancio dei contributi in conto capitale avviene secondo il metodo del risconto, con imputazione

a conto economico dei ricavi con criterio sistematico, secondo la vita utile del bene cui si riferiscono.

ISCRIZIONE DEI RICAVI, PROVENTI, COSTI E ONERI

I ricavi sono iscritti al fair value del corrispettivo ricevuto, al netto dei resi, sconti, abbuoni e premi, nonché delle imposte

direttamente connesse con la vendita dei prodotti.

I ricavi per prestazioni di servizi sono rilevati in base alla percentuale di completamento del servizio.

I ricavi di natura finanziaria vengono riconosciuti in base alla competenza temporale.

I costi sono rilevati in base al riconoscimento dei relativi ricavi.

IMPOSTE

Le imposte sul reddito correnti sono iscritte, per ciascuna Società, in base alla stima del reddito imponibile in conformità

alle aliquote e alle disposizioni vigenti, o sostanzialmente approvate alla data di chiusura del periodo, tenendo conto delle

esenzioni applicabili e dei crediti d’imposta spettanti.

Le imposte anticipate e differite sono calcolate sulle differenze temporanee tra il valore attribuito ad attività e passività in

bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali, sulla base delle aliquote in vigore al momento in cui le

differenze temporanee si riverseranno. Quando i risultati sono rilevati direttamente a patrimonio netto, le imposte correnti,

le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono anch’esse imputate al patrimonio netto.

Le attività e le passività fiscali differite sono compensate quando vi è un diritto legale a compensare le imposte correnti

attive e passive e quando si riferiscono ad imposte dovute alla medesima Autorità fiscale e il Gruppo intende liquidare le

attività e le passività correnti su base netta.

DIVIDENDI

I dividendi vengono contabilizzati nel periodo contabile in cui viene deliberata la distribuzione.

Cambiamenti di principi contabili, errori e cambiamenti di stima

Il cambiamento delle stime contabili è definito dallo IAS 8 come un aggiustamento del valore contabile di un’attività o

C.I.A. S.p.A. Pag. 40

di una passività, o dell’importo rappresentativo del consumo periodico di un’attività, che derivi dalla valutazione della

situazione attuale e dei benefici e delle obbligazioni attesi futuri delle attività e passività. I cambiamenti delle stime

contabili emergono quindi da nuove informazioni e da nuovi sviluppi e non invece dalla correzione di errori.

La correzione degli errori di esercizi precedenti sono omissioni ed errate rappresentazioni dei bilanci di uno o più degli

esercizi precedenti derivanti dal mancato od erroneo utilizzo di informazioni attendibili che:

a) erano disponibili quando i bilanci di quegli esercizi sono stati approvati;

b) dovevano ragionevolmente essere ottenute ed utilizzate nella preparazione e pubblicazione dei relativi bilanci.

L’effetto del mutamento delle stime contabili, ai sensi dello IAS 8, viene imputato prospetticamente a conto economico

a partire dall’esercizio in cui sono adottate.

Area di consolidamento

Metodo dell’integrazione globale

Le Società controllate da Compagnia Immobiliare Azionaria Spa che sono state consolidate, oltre a Compagnia

Immobiliare Azionaria Spa, con il metodo dell’integrazione globale, sono le seguenti:

Percentuale di

Proprietà

- Agricola Florio Srl Società Agricola 100,00 %

Metodo del patrimonio netto

Le Società collegate di Compagnia Immobiliare Azionaria Spa che sono state consolidate con il metodo del patrimonio

netto sono:

Percentuale di

Proprietà

- Isola Longa Srl 33,33 %

Non si registrano variazioni nelle partecipazioni detenute in società collegate rispetto al precedente esercizio.

C.I.A. S.p.A. Pag. 41

PROSPETTI DI DETTAGLIO E NOTE ILLUSTRATIVE

ATTIVO

ATTIVITA’ NON CORRENTI

1) Immobilizzazioni materiali

Il valore al 31 dicembre 2023 delle immobilizzazioni materiali è costituito da:

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Terreni e fabbricati 1.780 1.873

Altri beni 22 15

Totale

1.802 1.888

Il valore dei terreni e fabbricati è pressoché interamente riferito alle proprietà della controllata Agricola Florio Srl.

Le immobilizzazioni materiali registrano le seguenti variazioni:

€uro/000

Importi

Saldo al 31/12/2022

1.802

Variazione area di consolidamento -

Riclassifica da rimanenze -

Incrementi dell’esercizio 96

Alienazioni dell’esercizio -

Rettifiche anni precedenti

-

Ammortamento dell’esercizio (10)

Saldo al 31/12/2023 1.888

Il dettaglio e la relativa movimentazione rispetto al periodo precedente sono illustrati nella tabella che segue:

€uro/000

Terreni

Immobili

Impianti

e

macchin.

Attrezz. Ind.

e comm.li

Immob.

In corso

Altri

beni

Totale

Costo storico

973

866

176

5

-

179

2.199

Rivalutazioni precedenti

-

Svalutazioni precedenti

Ammortamenti precedenti

-

(59)

(176)

(5)

-

(157)

(397)

Saldo iniziale

973

807

-

22

1.802

Acquisizioni dell’esercizio

-

96

-

96

Rettifiche anni precedenti

-

Riclassifiche (-)

-

Riclassifiche (+)

-

Alienazioni dell’esercizio

-

Ammortamenti dell’esercizio

-

(3)

-

(7)

(5)

Totale

973

900

-

15

1.888

Movimentazione ex art. 2426, nr. 3

Tot. Immobilizz. Materiali

973

900

-

15

1.888

C.I.A. S.p.A. Pag. 42

2) Partecipazioni in imprese collegate

La voce si riferisce al valore delle partecipazioni in società collegate e ammonta a 5.487 mila euro, variata rispetto al 31

dicembre 2022 per effetto della riclassifica della partecipazione detenuta in LC International a seguito di quanto

specificato al successivo punto 10) delle presenti note.

Il dettaglio della movimentazione rispetto al precedente esercizio è esposto nella tabella che segue:

Valori in Euro/000

Saldo al

31/12/22

Increm. Riclassif.

Rivalutaz./

(Svalutaz.)

Valutaz.

Patr. Netto

Saldo al

31/12/23

Isola Longa Srl

4.733

-

20

4.753

LC International LLC

-

734

-

734

Totale 4.733 - 734 - 20 5.487

In merito alle partecipazioni in società collegate si precisa che:

 Isola Longa S.r.l.: la società collegata della quale CIA possiede una quota pari al 33,3% del capitale sociale, è

proprietaria di oltre 260 ettari e delle saline site sull’Isola Longa, all’interno della riserva denominata “Stagnone” e

di circa 65 ettari di saline acquistate nel corso del 2021, site sulla terra ferma in prossimità dell’isola, nell’area

denominata “saline di San Teodoro” (provincia di Trapani - Sicilia). Le proprietà includono oltre 5.800 mq di

fabbricati, di cui 3.300 mq con destinazione a uso residenziale per una parte delle quali il piano di sviluppo prevede

la realizzazione di una “Oasi del sale – Holiday Home” attraverso la ristrutturazione e riqualificazione degli edifici

esistenti, nel rispetto delle prescrizioni e normative vigenti. Nel corso del periodo sono proseguite le attività relative

al completamento dell’iter per l’ottenimento di tutte le autorizzazioni necessarie dai vari enti preposti per consentire

l’avvio dei lavori. La società, inoltre, a partire dall’esercizio precedente ha avviato la gestione diretta della salina

già attiva sull’Isola Longa (valutata tra le più qualitative dell’intera area del trapanese e produttrice di sale IGP); il

primo raccolto è stato superiore alle attese sia in termini di quantità che di qualità, consentendo così di realizzare un

significativo ricavo. Infine, si segnala che si è concluso positivamente l’iter autorizzativo relativo al progetto di

ripristino delle saline (attualmente inattive) dell’area di San Teodoro. L’investimento è stimato in circa 0,5 milioni

di euro, per il quale la società ha già ottenuto un finanziamento attraverso la Banca Irfis. La conclusione dei lavori

è prevista entro la fine dell’anno in corso.

 LC International LLC: la società di diritto americano è proprietaria di tre marchi dell’alta ristorazione: Le Cirque

(considerato uno dei più famosi ristoranti al mondo fondato da Sirio Maccioni a New York nel 1974), Osteria Il

Circo, Sirio, oltre che delle licenze dei marchi concesse a vari ristoranti in America (Las Vegas) e in altri Paesi del

mondo (India - New Delhi, Mumbai, e Bangalore - ed Emirati Arabi - Abu Dhabi e Dubai) gestiti attraverso la

formula del management fees. La graduale ripresa del settore, seppur con tempi e modalità diverse nei vari Paesi,

ha consentito alla società di realizzare anche nell’esercizio 2023 risultati economici-patrimoniali e finanziari positivi,

confermando la crescita evidenziata già nel corso della prima parte dell’anno.

Si segnala che in sede di predisposizione della relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021, la partecipazione

era stata riclassificata alla voce “partecipazioni destinate alla vendita”, a seguito della decisione di valutare una

possibile cessione della partecipazione detenuta da CIA e coerentemente con le previsioni del piano industriale

pluriennale approvato in data 12 maggio 2021. In occasione della redazione della relazione semestrale dell’esercizio

2023, considerato che le interlocuzioni e le trattative avviate con vari potenziali acquirenti interessati si erano

mostrate non soddisfacenti senza pertanto che si arrivasse alla concretizzazione di accordi di cessione, gli

amministratori, prudenzialmente, anche in base ai principi contabili internazionali, hanno riclassificato la

partecipazione tra le “immobilizzazioni finanziarie”, senza tuttavia modificare l’intenzione di valutare la possibile

C.I.A. S.p.A. Pag. 43

cessione qualora si presentino le adeguate condizioni per perfezionare l’operazione.

L’impairment test sul valore di carico della partecipazione rappresentativa del 40% del capitale della LLC

International è stato effettuato dagli Amministratori mediante l’applicazione del metodo finanziario (UDCF),

utilizzando le proiezioni economiche e patrimoniali del piano 2024-2027 revisionato rispetto alle previsioni

elaborate l’anno precedente secondo un approccio prudenziale. Gli Amministratori, pur confermando le prospettive

di sviluppo per i progetti in corso e alle riaperture dei ristoranti, hanno compiutamente riflesso nei dati previsionali

le incertezze inerenti i tempi di realizzo dello stesso.

La determinazione del “costo medio ponderato del capitale durante il periodo di previsione esplicita” (“WACC 24-

27”) e del “tasso di crescita a regime dei flussi finanziari - g”, è stata effettuata in base ai parametri aggiornati,

reperiti presso i principali database pubblici e operatori specializzati, coerentemente con le medesime fonti

informative utilizzate per il bilancio chiuso al 31 dicembre 2022.

Costo medio ponderato del capitale (WACC) Bilancio 2023 Note

Costo del capitale proprio

Risk-free 4,0% 10Yr t-bonds media 2024

ERP US 4,6% ERPs by country, Damodaran, Updated January 1st, 2024

Beta levered 1,17

Additional Size risk 3,67% Duff & Phelps

Costo del capitale proprio (ke) 13,0%

Costo del capitale di terzi

Costo medio del debito 5,1% Damodaran (Solo US)

Aliquota fiscale 21,0% Us corporate

Costo del capitale di terzi (kd) 4,0%

Weighted Average Cost of Capital

Costo del capitale proprio 13,0%

Costo del capitale di terzi 4,0%

D/(D+E) 16,5%

WACC 11,6%

C.I.A. S.p.A. Pag. 44

Sulla base delle analisi effettuate dal management mediante l’applicazione della metodologia dell’UDCF l’Equity

Value di LC International LLC risulta pari a 2.113 migliaia di dollari.

Il valore del Terminal value al 31 dicembre 2023, calcolato secondo la metodologia della rendita perpetua e l’utilizzo

dei parametri sopra indicati tramite l’applicazione della formula di Gordon, è risultato pari a 1.787 migliaia di dollari.

Sulla base di quanto precedentemente esposto, il valore in uso della partecipazione rappresentativa del 40% del

capitale di LC International LLC convertito al tasso di cambio USD/EUR in vigore alla data del 31 dicembre 2023

risulta pari a 764 migliaia di euro. Giacché il valore di carico della partecipazione iscritto nel bilancio di CIA al 31

dicembre 2023 risulta inferiore al valore d’uso non si determina alcuna impairment loss.

Le analisi di sensitività dell’impairment test effettuate in relazione al tasso di attualizzazione ¬WACC e al tasso di

crescita a regime dei flussi finanziari - g. - evidenziano che:

a) con WACC fermo al valore di riferimento di 11,55%, l’oscillare del tasso di crescita tra il 3,19% ed il 4,19%

colloca il valore della partecipazione di CIA nella società, in un intervallo tra 723 e 812 migliaia di euro

b) mantenendo il tasso di crescita g al 3,7%, il variare del tasso WACC dall’ 11,05% al 12,05% colloca il valore

della partecipazione di CIA nella società, in un intervallo tra 822 e 713 migliaia di euro.

Alla luce delle analisi effettuate, al variare congiunto dei tassi g e WACC, il valore della partecipazione di CIA nella

società, si colloca in un intervallo compreso tra un valore minimo pari a 677 migliaia di euro e un valore massimo

pari ad 877 migliaia di euro

Beta (Damodaran files "Beta" gen 24

Unlevered

Global 0,83

Us 1,08

India 1,06

Media Unlevered -

Beta LEVERED 1,17

D/(D+E) (Damodaran files "wacc" gen 24

Global 21%

Us 20%

India 5%

Media D/(D+E) 16%

G (Pwc, gennaio 2024)*

Global 3,1%

Us 1,8%

India 6,3%

Media G 3,7%

* https://www.pwc.com/gx/en/research-insights/economy/global-economy-watch/projections.html

D/E (Damodaran files "Beta" gen 24

Global 27,34%

Us 25,73%

India 5,51%

Media D/E 21%

C.I.A. S.p.A. Pag. 45

3) Altre Partecipazioni

€uro/000

Saldo al

31/12/22

Acquisizioni

Alienazioni/

Riclassif.

Svalutazioni

Saldo al

31/12/23

Sas Comtes de Dampierre

(già

Audoin De Dampierre)

7 - - - 7

Diana Bis Srl 9 - - - 9

M39 Srl 2 - - - 2

Domini Castellare di Castellina 14.000 - - - 14.000

Totale 14.018 - - - 14.018

*Nota: le partecipazioni non qualificate, nel rispetto del principio della continuità dei criteri di valutazione, sono valorizzate al costo

di acquisto, al netto di eventuali rivalutazioni/svalutazioni.

 Domini Castellare di Castellina S.r.l.: società commerciale e holding che controlla le aziende agricole

Castellare/Nettuno S.r.l., Rocca di Frassinello S.a r.l., Feudi del Pisciotto S.r.l., Azienda Agr. Tenuta del Pisciotto

S.r.l. e Resort del Pisciotto S.r.l.

Nel 2023, secondo l’analisi pubblicata dall’Osservatorio UIV – ISMEA su dati Istat, il mercato vitivinicolo italiano

evidenzia per l’export un calo tendenziale dei volumi di vendita (-1%), e dello 0,8% in termini di valore/prezzi medi.

Occorre segnalare che le situazioni economiche e sociali mondiali, quali la guerra in corso tra Ucraina e Russia, la

crisi medio-orientale, la ripresa del mercato Cinese, l’inflazione, etc..., hanno avuto significative ripercussioni in

alcuni dei principali mercati di riferimento per il settore vitivinicolo italiano. Sul fronte interno l’anno si è chiuso

per il canale GDO con una contrazione del 3,0% circa dei volumi, accompagnato da un +2,5% in termini di valori

raggiungendo quota pari a circa 3,00 miliardi di euro.

I ricavi del Gruppo DCC sono complessivamente in calco di circa il 5% rispetto all’anno precedente.

Le vendite di vino evidenziano una crescita del mercato interno, sia per il canale GDO/direzionale sia per il canale

Ho.re.ca. (+0,1 milioni di euro complessivamente in valore assoluto rispetto all’anno precedente), mentre è in calo

l’export (-14,3%). La variazione è principalmente attribuibile alla contrazione registrata in alcuni mercati di

riferimento quali la CINA, Korea, Germania, Russia e UK, solo parzialmente compensata dalle performance delle

vendite in USA e Canada.

Crescono i ricavi del ramo di attività relativo al hotellerie-Wine Relais e ristorazione (+71 mila euro di euro rispetto

al 2022), così come segnano un incremento significativo i ricavi rappresentati dalle vendite dirette/visite guidate

presso le cantine e dall’affitto delle location (+26%).

I costi operativi sono pari a 10,3 milioni di euro contro 9,7 milioni di euro del 2022. L’incremento è principalmente

attribuibile all’esternalizzazione ad una società specializzata dei lavori sulle vigne nonché ai costi sostenuti per le

lavorazioni dei vigneti e terreni effettuate a favore della società San Fabiano Calcinaia – Cellole (pari a circa 250

mila euro), in ragione di un preliminare di compravendita sottoscritto con la controllata Nettuno S.r.l delle stesse

proprietà fondiarie (circa 24 ettari di terreni, di cui 13 ettari vitati). L’atto notarile di trasferimento è stato

perfezionato nel corso del mese di settembre. Tale operazione, oltre a rappresentare un maggior valore degli assets

Sensitivity - Value in use

11,05% 11,30% 11,55% 11,80% 12,05%

3,19%

774 748

723 699 677

3,44% 798 769

744 718 695

3,69% 822 792 765

733 713

3,94% 849 817

788 759

733

4,19% 877 843

812 782 755

WACC (+/- 0,25%)

g rate

(+/- 0,25%)

Value in use

C.I.A. S.p.A. Pag. 46

patrimoniali della società, consentirà un significativo incremento della produzione diretta di Chianti Classico

DOCG.

* Nota: DCC esercita controllo e direzione delle società controllate, ma non ha obbligo di redigere bilancio e relazioni intermedie

consolidate non superando attualmente i requisiti minimi richiesti dalla normativa vigente.

 Diana Bis S.r.l.: la società partecipata, proprietaria del complesso residenziale sito nel centro di Milano in via

Borgazzi 1,3,5, della quale CIA, CIA detiene una quota pari all’1% del capitale sociale, ha in corso un contenzioso

amministrativo a seguito dell’annullamento dei permessi di costruire dell’immobile realizzato, precedentemente

rilasciati dal Comune di Milano.

 Comptes de Dampierre S.a.s: la società di diritto francese è operativa sul mercato vitivinicolo attraverso la

commercializzazione di champagne. CIA detiene una quota minoritaria del capitale sociale, pari a circa lo 0,9%.

4) Crediti commerciali non correnti

Sono pari a 891 mila euro e relativi al valore attualizzato del credito verso Swiss Merchant per la vendita della

partecipazione in Diana Bis il cui incasso è previsto successivamente alla fine dell’esercizio 2024.

5) Crediti per imposte anticipate

L’ammontare dei crediti per imposte anticipate è pari al 31 dicembre 2023 a 423 mila euro, contro un valore al 31

dicembre 2022 pari a 441 mila euro.

Il dettaglio analitico della composizione della posta è fornito nella tabella di dettaglio inserita al punto 25) imposte delle

presenti note al bilancio.

C.I.A. S.p.A. Pag. 47

ATTIVITA’ CORRENTI

6) Crediti commerciali

€/000

31/12/22

31/12/23

Clienti ordinari 72 58

Fatture da emettere 2.231 1.391

Fondo Svalutazione Crediti (4) (5)

Totale crediti commerciali 2.299 1.444

Con riferimento alla voce fatture da emettere si precisa che le stesse sono principalmente riferite ai rapporti commerciali

con Class Editori Spa con la quale erano stati contrattualizzati, sin dalla costituzione di CIA, accordi, aventi per oggetto

la locazione delle proprietà immobiliari situate nel centro di Milano e le correlate attività di service e facility management.

Nel dettaglio si segnalano:

− crediti commerciali per fatture da emettere in essere al 31 dicembre 2023 verso Class Editori, per complessivi 1,13

milioni di euro, relativi ai contratti di locazione degli immobili ad uso uffici e i servizi di facility forniti da CIA. In

particolare, in data 27/12/2002 era stato sottoscritto con Class il contratto d’affitto relativo all’immobile sito nel centro

di Milano in via Marco Burigozzo n. 5, con una durata di 6 anni e rinnovo tacito per ulteriore pari periodo, nonché il

correlato contratto per le attività di service e di facility management dedicate all’immobile stesso con una durata

biennale e la previsione di un rinnovo automatico salvo disdetta. I corrispettivi annui iniziali venivano stabiliti

rispettivamente in 850.500 euro per il contratto di locazione e in 360.000 euro per il contratto di service e facility

secondo le modalità operative e le prestazioni sopra indicate. Successivamente in data 21 aprile 2005 era stato

sottoscritto un ulteriore contratto di locazione tra CIA e Class, avente ad oggetto una porzione dell’immobile a uso

uffici sito in via Gian Galeazzo n. 29, immobile adiacente e in comunicazione con quello di via Marco Burigozzo n.5,

garantendo così una piena fruibilità e funzionalità allo sviluppo della Casa editrice. Il corrispettivo annuale del

contratto in oggetto era stato definito in 500.000 euro con una durata di 6 anni e rinnovo tacito di ulteriori 6 anni. I

corrispettivi dei contratti sopra citati sono rimasti sostanzialmente invariati negli anni ed assoggettati a rivalutazione

monetaria secondo gli accordi contrattuali (base ISTAT). Nel corso dell’esercizio 2013 sono stati depositati due nuovi

contratti d’affitto relativamente agli uffici di via Burigozzo n. 5 e via Gian Galeazzo n. 29, in sostituzione dei

precedenti, che erano prossimi alle scadenze. I nuovi contratti hanno previsto una durata di 16 anni, a partire

dall’esercizio 2013, con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni relativamente agli uffici di Via Marco Burigozzo n. 5

e di 9 anni con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni nel caso degli uffici di Via Gian Galeazzo n. 29. In entrambi i

casi i canoni d’affitto sono rimasti invariati rispetto ai corrispettivi dovuti nell’anno precedente al rinnovo. Tutti i

suddetti contratti hanno cessato di produrre i propri effetti a fine esercizio 2017, quando CIA ha ceduto l’intero

compendio immobiliare sito nel centro di Milano.

Al 31 dicembre 2023, CIA vantava verso Class crediti per fatture da emettere per 1.136 migliaia di euro (contro un

saldo di 1.976 migliaia al 31 dicembre 2022) di euro relativamente a:

 canoni per affitto immobile di via Gian Galeazzo n.29 per euro 416 mila euro, riferiti al residuo da incassare

dell’annualità 2017;

Il residuo credito commerciale per fatture da emettere verso Class di 720 mila euro è relativo ai corrispettivi per le

annualità 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023 riferiti al contratto per la fornitura di servizi e di facility management

per gli immobili occupati dalla Casa editrice. Il contratto stipulato in data 20 dicembre 2017 prevede un corrispettivo

annuo di 120.000 euro, con durata di 4 anni (2018-2021). L’accordo si è rinnovato in automatico per ulteriori 4 anni,

quindi per il periodo 2022-2025.

− Infine, sono espressi nei conti societari crediti commerciali per fatture da emettere per un ammontare di 255 mila euro

verso DCC per attività di consulenza nell’ambito amministrativo e finanziario.

In merito alla tempistica della chiusura delle sopra descritte posizioni aperte si segnala che nel corso del 2023 sono state

C.I.A. S.p.A. Pag. 48

emesse fatture verso Class Editori per un imponibile di 960 mila euro. Contestualmente sono stati compensati, e quindi

ridotti, debiti verso Class Editori per complessivi 1.171 mila euro. A seguito di tali fatturazioni, l’ammontare delle fatture

da emettere verso Class Editori alla data della presente relazione si è ridotto ai 1,14 milioni di euro contro 1,92 milioni di

euro al 31 dicembre 2022.

Si segnala, infine, che CIA presenta debiti commerciali verso Class Editori per complessivi 0,97 milioni di euro.

7) Crediti Tributari

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Erario IRES/IRAP 21 -

Crediti IRES da consolidato fiscale 59 59

Erario c/IVA 64 82

Altri crediti vs. Erario 161 161

Totale Crediti Tributari 305 302

8) Altri Crediti

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Note di credito da ricevere/anticipi a fornitori 2 9

Ratei e risconti attivi - 7

Altri crediti 44 52

Totale Altri Crediti 46 68

9) Disponibilità liquide

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Depositi bancari 557 30

Denaro e valori in cassa 2 -

Totale Disponibilità Liquide 559 30

Di seguito viene fornita la posizione finanziaria netta totale nelle sue componenti principali, esposta secondo lo schema

raccomandato dalla Consob.

C.I.A. S.p.A. Pag. 49

Posizione finanziaria netta consolidata totale

Di seguito viene fornita la posizione finanziaria netta totale nelle sue componenti principali, esposta secondo lo schema

previsto dalla Comunicazione Esma del 4 marzo 2021 entrata in vigore dal 5 maggio 2021.

€uro/000

31/12/22

31/12/23

A. Disponibilità liquide 2 -

B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 557 30

C. Altre attività finanziarie correnti - -

D. Liquidità (A+B+C) 559 30

E. Debito finanziario corrente (esclusa la parte corrente del debito finanziario non

corrente) *

(4.314) (3.137)

F. Parte corrente del debito finanziario non corrente - -

G. Indebitamento Finanziario Corrente (E+F) (4.314) (3.137)

H. Indebitamento Finanziario Corrente Netto (G-D) (3.755) (3.107)

I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di

debito)

(1.163) (1.420)

J. Strumenti di debito - -

K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti (287) (705)

L Indebitamento Finanziario non Corrente (I+J+K) (1.450) (2.125)

M. Totale Indebitamento Finanziario (H+L) (5.205) (5.232)

* Include debiti verso Class Editori per un ammontare di 815 migliaia di euro relativi a un deposito cauzionale ricevuto

da Class Editori negli esercizi precedenti, esposti negli altri debiti correnti nel presente bilancio (voce 19).

A seguito della definizione di piani di pagamento rateali di alcuni debiti scaduti principalmente di natura tributaria e

previdenziale, sono stati riportati nella posizione finanziaria netta i debiti relativi a tali piani di pagamento con scadenza

oltre i 12 mesi.

Posizione finanziaria netta totale Adjusted

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Totale Indebitamento Finanziario (5.205) (5.232)

Debiti tributari scaduti verso stati esteri 769 806

Debiti tributari e previdenziali rateizzati 256 219

Totale Indebitamento Finanziario Adjusted (6.230) (6.257)

10) Attività non correnti disponibili per la vendita

La voce si riferiva al valore della partecipazione detenuta in LC International LLC che secondo le previsioni del piano

industriale approvato dal management di CIA era stata riclassificata, nel corso del 2021, dalle partecipazioni

immobilizzate a quelle destinate alla vendita. Ciò in funzione della decisione del management di perseguire la strategia

di cessione dei marchi detenuti da LC International e di conseguenza della partecipazione e della presenza di soggetti

interessati all’acquisto dei relativi marchi. In considerazione del fatto che tali trattative non si sono concretizzate, la

C.I.A. S.p.A. Pag. 50

Società ha deciso di riclassificare la partecipazione tra le immobilizzazioni finanziarie. Si sottolinea che tale riclassifica

contabile non determina effetti sul valore di carico della partecipazione che era stata assoggettata ad impairment test in

occasione dei bilanci dei precedenti esercizi e nuovamente effettuato in sede di bilancio 2023 come precedentemente

rappresentato.

Il dettaglio della movimentazione rispetto al precedente esercizio è esposto nella tabella che segue:

Valori in Euro/000

Saldo al

31/12/22

Increm. Riclassif.

Rivalutaz./

(Svalutaz.)

Valutaz.

Patr. Netto

Saldo al

31/12/23

LC International LLC

734

-

(734)

-

Totale 734 - (734) - - -

PASSIVO

PATRIMONIO NETTO

11) Movimentazione del Patrimonio Netto

€uro/000

Saldo al

31/12/22

Giroconto

risultato

Dividendi

distribuiti

Variaz. IAS

19 su TFR

Altri

movimenti

Risultato

del periodo

Saldo al

31/12/23

Patrimonio netto:

Del gruppo:

Capitale

923

Riserva sovrapprezzo azioni

1.526

Riserva legale 185 185

Riserva di consolidamento

1.112

(7)

1.105

Altre

12.869

(842)

(5)

12.022

Utile (perdita) d’esercizio

(849)

849

(1.677)

Patrimonio netto di Gruppo 15.766 - - (5) - (1.677) 14.084

Di terzi:

Capitale e riserve di terzi - - - -

Utile (perdita) di terzi - - - -

Patrimonio netto di terzi - - - - - - -

Tot. Patrimonio Netto

15.766 - - (5) - (1.677) 14.084

Dividendi pagati

Nel corso del periodo non sono stati corrisposti dividendi. Il residuo debito verso gli azionisti per dividendi deliberati

negli esercizi 2009, 2015 e 2017 è al 31 dicembre 2023 pari a 2 mila euro.

C.I.A. S.p.A. Pag. 51

PASSIVITA’ NON CORRENTI

12) Debiti finanziari non correnti

Sono pari a 1.420 mila euro e sono costituiti per l’importo di 541 mila euro dal debito originariamente in essere verso

Banca Bper da quest’ultima ceduto nel corso del 2021 ad operatore istituzionale vigilato e successivamente di diritto ad

altro creditore terzo, per 286 mila euro alla quota oltre i 12 mesi del debito riscadenziato verso Banca Popolare di Sondrio

e per 593 mila euro alle rate in scadenza oltre i 12 mesi del mutuo concesso ad Agricola Florio Srl dalla Banca Agricola

Popolare di Ragusa con prima rata di rimborso della quota capitale in scadenza il 5 giugno 2024.

13) Altri Debiti non correnti

Sono pari a 705 mila euro e sono rappresentati dalla quota in scadenza oltre i 12 mesi del debito per ritenute oggetto di

accordi di rateizzazione per 66 mila euro con scadenza fino ad aprile 2029, per 126 mila euro dalla quota a lungo del

debito iva rateizzato con scadenza fino a settembre 2027, per 35 mila euro dalla quota a lungo del debito rottamato

sull’accertamento relativo all’anno 2005, per 437 mila euro dalle rate in scadenza oltre i 12 mesi del debito per adesione

alla verifica fiscale 2017 e per il residuo dalla quota a lungo del debito Inps rateizzato con scadenza fino a marzo 2026.

14) Fondo per rischi e oneri

Il fondo era pari a 232 mila euro al 31 dicembre 2022. Nel corso del periodo il fondo è stato utilizzato per 7 mila euro a

fronte dei pagamenti delle rate effettuate nell’anno e sono stati accantonati ulteriori 33 mila euro a seguito della stima

delle passività potenziali per sanzioni e interessi di mora riferiti ai debiti tributari e previdenziali scaduti e in essere al 31

dicembre 2023 ma che verranno liquidati nei futuri esercizi.

Il fondo rischi al 31 dicembre 2023 è pertanto pari a 258 mila euro.

15) Trattamento di fine rapporto

€uro/000

Fondo al

31/12/22

Variazione

area di

consolid.

Trasferimenti

/Utilizzi

Oneri

finanziari

Oneri

attuariali

Accant.

Saldo al

31/12/23

Categoria:

Dirigenti

51

-

1

3

4

59

Impiegati

17

-

1

2

22

Tot. Fondo TFR 68 - - 2 5 6 81

Si fornisce nel seguito il dettaglio delle ipotesi attuariali utilizzate per la valutazione del Fondo TFR in accordo con i

principi IFRS al 31 dicembre 2023:

C.I.A. S.p.A. Pag. 52

Tasso di Inflazione

Curva europea Zero-Coupon

Inflation-Indexed Swap al

29.12.2023

Scadenze (anni) Tassi

1

1,585%

2

1,793%

3 1,891%

4 1,945%

5 1,993%

6

2,031%

7

2,058%

8

2,084%

9 2,113%

10

2,130%

12 2,186%

15

2,253%

20

2,326%

25

2,390%

30

2,443%

Tasso atteso di incremento retributivo (inflazione inclusa)

0,31%

Percentuale di TFR richiesta in anticipo

70,00%

Ipotesi Attuariali Utilizzate

Assunzioni finanziarie ed economiche:

Tasso di Attualizzazione

Curva Eur Composite AA al

29.12.2023

Scadenze (anni) Tassi

1 3,672%

2 3,264%

3 3,049%

4 2,972%

5 2,960%

7 2,999%

8 3,035%

9 3,074%

10 3,116%

15 3,344%

Assunzioni demografiche:

Requisiti minimi per il collocamento a riposo

Secondo le ultime

disposizioni legislative

Tavole di Mortalità

SI 2019

Percentuale Media Annua di Uscita del Personale*

6,01%

Probabilità annua di richiesta di anticipo

3,50%

* calcolata per qualsiasi causa di eliminazione, nei primi dieci anni successivi a quello di valutazione

Analisi di sensitività

Sensitivity

TRATTAMENTO DI FINE

RAPPORTO

Nuovo DBO

+0,50% 76.341

-0,50%

85.877

Tasso di Attualizzazione

C.I.A. S.p.A. Pag. 53

PASSIVITA’ CORRENTI

16) Debiti finanziari correnti

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Debiti correnti verso banche 2.448 2.225

Debiti verso altri 17 97

Totale Debiti Finanziari 2.465 2.322

17) Debiti commerciali

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Debiti verso fornitori e collaboratori 2.173 2.380

Fatture da ricevere e noto credito da emettere 279 287

Totale Debiti Commerciali 2.452 2.667

18) Debiti tributari

€uro/000

31/12/2

31/12/23

Debiti vs. Erario per ritenute 177 168

Debito Iva 34 228

Altri debiti vs. erario 774 1.217

Totale Debiti tributari 985 1.613

Gli altri debiti verso l’erario comprendo i residui debiti verso il fisco americano per i redditi maturati con la vendita

Informazioni Aggiuntive

TRATTAMENTO DI FINE

RAPPORTO

Duration (in anni) 15,10

Pagamenti previsti

TRATTAMENTO DI FINE

RAPPORTO

Pagamenti previsti al 31.12.2024 6.090

Pagamenti previsti al 31.12.2025 6.250

Pagamenti previsti al 31.12.2026 6.341

Pagamenti previsti al 31.12.2027 6.372

Pagamenti previsti al 31.12.2028 6.345

Pagamenti previsti dall'1.01.2029 al 31.12.2033 29.604

C.I.A. S.p.A. Pag. 54

dell’immobile in New York avvenuta al termine dell’esercizio 2016 per l’ammontare di 806 mila euro comprensivo della

stima di sanzioni e interessi nonché il debito iscritto nel corso dell’anno a seguito della definizione dell’accertamento

effettuato dall’Agenzia delle Entrate sull’annualità 2017: il relativo ammontare contabilizzato è pari a complessivi 1.033

migliaia di euro di cui 187 mila euro già corrisposti alla data di chiusura dell’esercizio e 437 mila euro classificati tra i

debiti non correnti in quanto le relative rate sono in scadenza oltre i 12 mesi successivi alla chiusura dell’esercizio 2023.

19) Altri debiti

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Debiti verso Istituti di Previdenza 127 135

Debiti vs. dipendenti - 2

Debiti vs. azionisti per dividendi 2 2

Cauzioni ricevute 2.077 1.043

Altri debiti 75 177

Ratei e risconti passivi 120 42

Totale Altri Debiti 2.401 1.401

La riduzione del debito per cauzioni ricevute è dovuta al rientro di parte del debito in essere verso la correlata Class

Editori come descritto in sede di esposizione dei rapporti verso parti correlate.

CONTO ECONOMICO

20) Ricavi

I Ricavi sono così suddivisi:

Valori in Euro/000

31/12/22

31/12/23

Variaz. (%)

Ricavi da attività di facility management 120 120

-

Ricavi per consulenze amministrative e finanziarie 165 165

-

Altri Ricavi operativi 93 -

(100,0)

Totale Ricavi operativi 378 285

(24,6)

- In linea, rispetto al precedente esercizio, i ricavi dell’attività da facility management, in forza dei contratti pluriennali

sottoscritti che non hanno subito variazioni nel corso del periodo.

- I ricavi per consulenze amministrative e finanziarie fanno riferimento ai rapporti di consulenza posti in essere

nell’esercizio a beneficio della partecipata DCC;

- Gli altri ricavi del precedente esercizio erano relativi alle vendite realizzate nel periodo da Agricola Florio, non

ripetute nel 2023.

C.I.A. S.p.A. Pag. 55

21) Costi della produzione

Il dettaglio dei Costi operativi è il seguente:

Valori in Euro/000

31/12/22

31/12/23

Variaz. (%)

Servizi 357 298

(16,5)

Costo del personale 170 194

14,1

Valutazione partecipazioni a patrimonio netto 6 (20)

n.s.

Altri costi operativi 135 195

44,4

Totale costi operativi 668 667

(0,1)

Di seguito si fornisce il dettaglio dei costi per servizi:

Valori in Euro/000

31/12/22 31/12/23

Variaz. (%)

Costi locazioni 39

2

(94,9)

Costi consulenze legali, finanziarie e amministrative 260

227

(12,7)

Altri costi 58 69 19,0

Totale Servizi 357 298 (16,5)

22) Proventi e oneri non ordinari

Il dettaglio è il seguente:

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Variaz. (%)

Sopravvenienze attive 98 96 (2,0)

Totale proventi non ordinari 98 96 (2,0)

Sopravvenienze passive (134) (199) (34,3)

Sopravvenienze passive fiscali - (1.005) 100,0

Totale oneri non ordinari (134) (1.204) n.s.

Risultato delle partite non ordinarie (36) (1.108) n.s.

La voce sopravvenienze passive fiscali è generata da quanto esposto al precedente punto 18) delle presenti note al bilancio

consolidato.

C.I.A. S.p.A. Pag. 56

23) Ammortamenti e svalutazioni

Il dettaglio è il seguente:

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Variaz.

(%)

Ammortamento immobilizzazioni materiali 11 10 (9,1)

Accantonamenti a fondo rischi diversi e svalutazione crediti 170 38 (77,6)

Svalutazione di partecipazioni 307 -- (100,0)

Totale ammortamenti e svalutazioni 488 48 (90,2)

24) Oneri/Proventi Finanziari netti

Di seguito il dettaglio dei proventi e oneri finanziari del periodo:

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Utili su cambi - 13

Ricavi dividendi - 17

Altri proventi finanziari 1 9

Totale Proventi finanziari 1 39

Spese bancarie e di finanziamento (1) (2)

Interessi passivi bancari (13) (111)

Interessi passivi su finanziamenti (18) (39)

Altri oneri finanziari (34) (8)

Totale Oneri finanziari (66) (160)

Proventi/(Oneri) finanziari Netti (65) (121)

25) Imposte

Il dettaglio è il seguente:

€uro/000

31/12/22

31/12/23

Imposte dell’esercizio (17) -

Imposte differite nette 10 (18)

Totale Imposte a Conto Economico (7) (18)

L’ammontare delle imposte differite nette rappresentate in tabella è costituito da differenze temporanee su riprese fiscali

come rappresentato nella tabella sottostante.

Il numero 14 dell'art. 2427 richiede la redazione di un prospetto che indichi:

a) la descrizione delle differenze temporanee che hanno comportato la rilevazione di imposte differite e anticipate,

specificando l'aliquota applicata e le variazioni rispetto all'esercizio precedente, gli importi accreditati o addebitati a Conto

C.I.A. S.p.A. Pag. 57

Economico oppure a Patrimonio Netto, le voci escluse dal computo e le relative motivazioni;

b) l'ammontare delle imposte anticipate contabilizzato in bilancio attinenti a perdite dell'esercizio o di esercizi precedenti

e le motivazioni dell'iscrizione, l'ammontare non ancora contabilizzato e le motivazioni della mancata iscrizione;

La tabella che segue risponde a tale esigenza:

Valori al 31/12/2022

Valori al 31/12/2023

Ammontare

delle

differenze

temporanee

Effetto

Fiscale

Effetto sul

risultato

Ammontare

delle

differenze

temporanee

Effetto

Fiscale

Effetto sul

risultato

Aliquota applicata (IRES)

24,00%

Aliq. applicata (IRES+IRAP)

27,90%

Imposte anticipate/(differite):

Imposte su compensi amministratori

(329)

79

11

(382)

92

13

Acc.to fondo svalutazione crediti

-

(1)

-

Eccedenza ROL

(1.248)

300

-

(1.115)

268

(32)

Storno altre immobilizzazioni

(19)

5

-

(19)

5

-

Accantonamento Fondo rischi

(232)

56

(9)

(236)

57

1

Attualizzazione TFR

(3)

1

-

(3)

1

-

Imposte differite (anticipate) nette

441

1

423

(18)

Effetto Netto:

Sul risultato d'esercizio

1

(18)

Sul Patrimonio Netto Iniziale

440

441

Arrotondamento

-

Sul Patrimonio Netto Finale

441

423

26) Effetto fiscale relativo alle altre componenti di conto economico complessivo consolidato intermedio

La modifica del principio IAS 19 relativo, tra l’altro, alla modalità di contabilizzazione del fondo TFR, con l’abolizione

della possibilità di utilizzazione del metodo del corridoio ai fini della registrazione degli oneri e delle perdite attuariali,

ha generato un effetto negativo per 5 mila euro nel periodo sulle poste di patrimonio netto (positivo per 12 mila euro nel

bilancio consolidato 2022).

Tale posta, recepita a livello di conto economico complessivo, non genera effetti fiscali.

27) Garanzie, impegni e rischi

Nostri beni presso terzi – comprende il valore dei titoli presso la Monte Titoli per complessivi euro 125.870.

FAIR VALUE DELLE ATTIVITA’ E PASSIVITA’ FINANZIARIE

In relazione agli strumenti finanziari valutati al fair value, si riporta di seguito la classificazione di tali strumenti sulla

base della gerarchia di livelli prevista dall’IFRS 13, che riflette la significatività degli input utilizzati nella determinazione

del fair value. Si distinguono i seguenti livelli:

livello 1 – quotazioni non rettificate rilevate su un mercato attivo per attività o passività oggetto di valutazione;

livello 2 – input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili sul mercato, direttamente

(come nel caso dei prezzi) o indirettamente (cioè in quanto derivati dai prezzi);

C.I.A. S.p.A. Pag. 58

livello 3 – input che non sono basati su dati di mercato osservabili

Viene di seguito presentato il confronto tra il valore iscritto nella situazione consolidata al 31 dicembre 2023 ed il relativo

fair value delle attività e passività finanziarie:

€ (migliaia)

Valore

contabile

Fair

Value

Attività finanziarie

Disponibilità liquide e mezzi equivalenti

30

Crediti commerciali

2.349

2.335

Partecipazioni e titoli

21.745

19.485

Altri crediti

793

Passività finanziarie

Debiti commerciali

2.667

Altri debiti

3.719

Debiti verso banche e altri finanziatori

3.742

Si evidenzia che la tabella sopra riportata evidenzia le attività e passività rientranti nel livello 3 nel corso del periodo.

Controversie e passività potenziali

Nel luglio 2008 con processo verbale di constatazione (PVC), l’Agenzia delle Entrate di Milano ha contestato alla Società

per l’esercizio 2005, rilievi relativi alla presunta non inerenza di costi d’esercizio (0,15 milioni di euro di imponibile) ed

alla mancata compilazione di un quadro della dichiarazione dei redditi (quadro EC); errore formale che ha generato la

richiesta di 0,6 milioni di euro di imponibile, pur in assenza di un danno erariale, avendo la società correttamente

conteggiato e versato le imposte. In data 6 aprile 2010 è stato notificato alla società l’avviso d’accertamento riportante i

medesimi rilievi già inclusi nel Processo Verbale di Constatazione. Tramite lo Studio Legale Tributario fondato da F.

Gallo è stato presentato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano in data 28 settembre 2010.

L’udienza si è tenuta il 14 dicembre 2011 ed ha visto la Commissione Tributaria Provinciale di Milano respingere i ricorsi

della società che ha proceduto a ricorrere in appello, per richiedere l’annullamento della sentenza innanzi alla competente

Commissione Tributaria Regionale, dopo aver pagato, nel mese di marzo 2011, una cartella esattoriale per l’importo di

155 mila euro. La Commissione Tributaria Regionale, con sentenza pronunciata il 30 novembre 2012 e depositata il 15

gennaio 2013, ha confermato l’esito della sentenza di primo grado, con motivazioni ritenute dai legali inconsistenti. La

società, per il tramite dello Studio Gallo, ha pertanto provveduto a notificare ricorso, in data 15 luglio 2013, presso la

Suprema Corte di Cassazione. In data 9 agosto 2013 Equitalia ha nel frattempo notificato, sulla base della sentenza della

Commissione Tributaria Regionale, cartella di pagamento per i residui importi dovuti sulla base dell’originario avviso

d’accertamento, per la quale è stata in ogni caso ottenuta la sospensione.

Secondo la difesa ed illustri esponenti della materia che seguono il ricorso in Cassazione, si sta sempre più consolidando

in giurisprudenza e, di recente, si spera, anche presso l'Agenzia, il fatto che eventuali omissioni di ordine formale non

possano inficiare la spettanza di diritti sostanziali, come è quello rivendicato dalla Società. Sulla base di queste

considerazioni, e confortati dalla valutazione del legale, si è ritenuto allo stato non necessaria l’iscrizione di un fondo

rischi per passività potenziale sulla posizione in oggetto.

Dopo un’attesa durata ben sette anni, con l’ordinanza n. 27987/2020 depositata il 7 dicembre 2020 la Corte di Cassazione

ha accolto il motivo del ricorso con cui la società aveva chiesto l’annullamento del capo della sentenza della CTR della

Lombardia che aveva confermato il rilievo relativo al disconoscimento della deducibilità delle deduzioni extracontabili

(quadro EC) agli effetti IRES ed IRAP, per l’importo di 597 mila euro. Sono inoltre stati accolti ulteriori motivi di ricorso

relativamente ad altre riprese fiscali per complessivi 250 mila euro.

C.I.A. S.p.A. Pag. 59

La Corte di Cassazione ha pienamente accolto la tesi della società secondo cui, contrariamente a quanto statuito dalla

CTR della Lombardia nella sentenza impugnata, la “presentazione della dichiarazione integrativa” anche se “intervenuta

successivamente all’emissione di un PVC” è idonea “a sanare l’omessa annotazione nel quadro EC dei componenti

negativi extracontabili”, richiamando a fondamento di tale assunto il principio di diritto espresso dalla Cassazione a

Sezioni Unite con la sentenza del 7 giugno 2016, n. 13378, secondo cui “indipendentemente dalle modalità e termini di

cui alla dichiarazione integrativa e dell’istanza di rimborso, il contribuente, in sede contenziosa, può sempre opporsi alla

maggiore pretesa tributaria dell’amministrazione finanziaria, allegando errori, di fatto o di diritto, commessi nella

redazione della dichiarazione, incidenti sull’obbligazione tributaria”.

La Corte di Cassazione ha quindi annullato la sentenza impugnata, con rinvio del giudizio alla CTR della Lombardia che,

in diversa composizione, “riesaminerà la vicenda tributaria alla luce dei principi di diritto sopra enunciati”, deciderà sulle

spese del giudizio di legittimità e valuterà “l’applicazione dello ius superveniens introdotto dal d.lgs. 24 settembre 2015,

n. 158 in punto di regime sanzionatorio, come richiesto in via subordinata dalla Società” per i soli rilievi che dovessero

essere confermati. Pertanto, a seguito di tale ordinanza, CIA., ha provveduto a presentare il ricorso in riassunzione per

ottenere una nuova valutazione di merito dei rilievi formulati a suo carico dall’Ufficio sulla base dei principi di diritto

espressi dalla Corte di Cassazione. La CTR della Lombardia, con sentenza depositata il 24 novembre 2022 e notificata

alla società nel mese di febbraio 2023 ha inaspettatamente respinto il ricorso in riassunzione proposto dalla Società

respingendo di conseguenza l’appello avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano del 14

dicembre 2011 andando di fatto a contraddire il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione con la precedente

sentenza, cui la giustizia tributaria si sarebbe dovuta uniformare. Considerando le conclusioni cui sono giunti i giudici

tributari, in contraddizione con il principio di diritto, la società confortata dal parere dello studio legale Escalar, ha

presentato nuovamente ricorso in Cassazione. Si segnala che nel corso dell’esercizio, in considerazione dell’opportunità

offerta dall’istituto della definizione agevolata (rottamazione-ter), e pur nel convincimento delle proprie ragioni

giuridiche, la Società ha ritenuto opportuno, in ottica prudenziale, l’utilizzo di tale istituto al fine di chiudere in via

definitiva due cartelle esattoriali, principalmente relative a sanzioni e interessi per complessivi 233 mila euro, emesse

dall’Agenzia delle Entrate riguardo al contenzioso in oggetto. Le stesse vengono pertanto azzerate a fronte di un

pagamento rateizzato per complessivi 35 mila euro.

Nel mese di novembre 2022 l’Agenzia delle Entrate di Milano ha avviato una verifica sull’anno fiscale 2017 di CIA Spa.

La società ha prontamente fornito tutta la documentazione richiesta. Nel mese di luglio è stato notificato da parte

dell’Agenzia delle Entrate il Processo Verbale di Constatazione di fine verifica contenente due rilievi ai fini IRES e un

rilievo ai fini IRAP: in particolare l’Agenzia delle Entrate ha considerato rilevante ai fini IRES a causa di un vizio

meramente formale, la plusvalenza conseguita nel 2017 a seguito del parziale stralcio di debiti bancari e commerciali nel

contesto del piano attestato di risanamento ex. Art. 67, comma 3, lett. d) della Legge Fallimentare e di conseguenza non

assoggettata a tassazione da parte della Società come previsto dall’art. 88 comma 4ter del TUIR.

Sempre ai fini IRES l’Agenzia delle Entrate ha contestato la deducibilità una minusvalenza realizzata in occasione della

cessione della partecipazione detenuta nella società Diana Bis Srl in quanto considerata dai verificatori ricadente nel

regime fiscale denominato “PEX”.

Infine, ai fini IRAP l’Agenzia delle Entrate ha considerato indebita la variazione in diminuzione operata riguardo alla

plusvalenza conseguita nel 2017 in occasione della cessione del compendio immobiliare ad uso uffici sito nel centro di

Milano. Circa quest’ultimo rilievo, pur consapevole di aver agito secondo le previsioni di legge in sede di determinazione

dell’imposta, considerata l’incertezza che caratterizza i contenziosi tributari, CIA ha ritenuto conveniente l’utilizzo

dell’istituto del ravvedimento operoso speciale (ex commi 174-178, art. 1, l. n. 194/2022) che presenta significativi

benefici sulla determinazione delle sanzioni e la possibilità di pagamento in 8 rate la prima delle quali pagata entro il 30

settembre 2023. Tale adesione ha comportato l’iscrizione di una passività del valore di circa 500 mila euro.

Circa i restanti rilievi, si segnala che in data 22 marzo 2024 è stato sottoscritto con l’Agenzia delle Entrate un atto di

adesione al fine di chiudere definitivamente la verifica fiscale effettuata sull’anno d’imposta 2017. Pur convinta della

correttezza del proprio operato e della possibilità di successo in caso di contenzioso, stante la significatività del valore dei

rilievi in oggetto che avrebbero comportato una richiesta in termini di IRES per oltre 4 milioni di euro oltre a potenziali

sanzioni e interessi e conseguentemente la necessità di versare in via anticipata e provvisoria una parte di quanto richiesto

C.I.A. S.p.A. Pag. 60

nel caso di avviso di un contenzioso tributario, la società ha ritenuto opportuna la definizione di un atto di adesione che

ha determinato la rilevazione di una passività complessiva di circa 533 mila euro da pagarsi in 4 anni con rate trimestrali.

La suddetta passività è stata iscritta già nel bilancio 2023.

Informazioni in materia di privacy

Il gruppo CIA nel corso del 2023 ha proseguito le azioni necessarie per l’allineamento alle evoluzioni della normativa

vigente nelle sue attività che comportano l’approfondimento di aspetti privacy.

Eventi ed operazioni significative non ricorrenti

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293, si precisa che non vi sono state operazioni

significative non ricorrenti poste in essere dalla Società nel corso dell’esercizio 2023.

Transazioni derivanti da operazioni atipiche e/o inusuali

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006 n. DEM/6064293, si precisa che nel corso dell’esercizio la

Società non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali, così come definite dalla Comunicazione stessa.

Adesione al regime di opt-out circa gli obblighi di pubblicazione di documenti informativi in occasione di

operazioni straordinarie

Compagnia Immobiliare Azionaria, con comunicato diffuso in data 1 febbraio 2013, ha dichiarato che a decorrere da tale

data, aderisce al regime di opt-out di cui agli artt. 70, comma 8 e 71, comma 1-bis, del Regolamento Emittenti, così come

modificato dalla Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di

pubblicazione dei documenti informativi prescritti in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumento

di capitale mediante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

Richiamo di attenzione Consob degli impatti della guerra in ordine alle informazioni privilegiate e rendicontazione

finanziaria ai sensi del Public Statement del 14 marzo 2022 dell’ESMA

Non sono attesi effetti significativi sui conti della società e del gruppo a seguito degli avvenimenti bellici che hanno

colpito l’Europa orientale.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI SUCCESSIVAMENTE ALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO

Il consiglio di amministrazione di CIA Spa, nella seduta del 23 febbraio 2024, ha approvato il progetto di fusione per

incorporazione di CIA nella controllante Compagnie Foncière du Vin Spa redatto ai sensi dell

’

art. 2501-ter del codice

civile. Tale decisione è stata presa anche in considerazione della modesta liquidità dei relativi titoli negoziati sul mercato

la quale non giustifica la permanenza in quotazione delle azioni della Società Emittente. L’assemblea degli azionisti di

CIA del 26 aprile 2024, in sede straordinaria, ha a sua volta approvato il suddetto progetto di fusione.

La quotazione su Euronext Milan di CIA non ha permesso di valorizzare adeguatamente la Società Emittente. Pertanto,

si è valutato necessario procedere ad una riorganizzazione di CIA, finalizzata all’ulteriore rafforzamento della stessa,

operazione più facilmente perseguibile nello status di società non quotata. Inoltre, il Delisting consentirà alla Società

risultante dalla fusione di:

a) ottenere una maggiore flessibilità gestionale e di governance con conseguente possibilità di assumere tempestivamente

decisioni strategiche;

b) eliminare i costi derivanti dalla quotazione, liberando risorse economiche e finanziarie da dedicare alla riorganizzazione

societaria e di business che si ritenessero opportune e/o in linea con gli obiettivi di crescita e sviluppo delle Società

Partecipanti alla Fusione.

Il Rapporto di Cambio determinato dagli organi amministrativi delle Società Partecipanti alla Fusione è pari a n. 0,0036

azioni ordinarie di CFV per ogni azione ordinaria di CIA.

In data 26 marzo 2024, Rediva Audit S.r.l., società designata dal Tribunale di Milano, su istanza congiunta di CIA e CFV

del data 26 febbraio 2024, in qualità di esperto indipendente ai sensi dell’art. 2501-sexies del codice civile, ha emesso la

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